Häufig gestellte Fragen unserer Kunden

Bei Wohnimmobilien liegt unser Schwerpunkt in Bergisch Gladbach mit Refrath und Bensberg, im Rheinisch-Bergischen Kreis und im rechtsrheinischen Köln. Unser Büro sitzt in Refrath, von dort sind wir in zehn Minuten in Dellbrück, Holweide, Brück oder Merheim. Für Porz und die anderen Kölner Stadtteile stehen die beurkundeten Kaufpreise unter Immobilie verkaufen in Köln.

Bei Gewerbeflächen arbeiten wir stadtweit in Köln, dazu im Rheinisch-Bergischen Kreis und in Leverkusen. Wenn ein Objekt außerhalb dieses Gebiets liegt, sagen wir Ihnen das offen und empfehlen bei Bedarf einen Kollegen vor Ort.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision, so sieht es das Gesetz seit Ende 2020 vor. Die Höhe vereinbaren wir vorher schriftlich, fällig wird sie erst mit dem Notarvertrag.

Bis dahin entstehen Ihnen keine Kosten. Bewertung, Fotos, Grundrisse, Exposé, Portale und Besichtigungen gehen zu unseren Lasten, auch dann, wenn am Ende kein Verkauf zustande kommt. Bei Gewerbeflächen ist die Provision frei verhandelbar und wird in der Praxis meist vom Suchkunden getragen.

Ja. Die Einschätzung kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Wir verdienen erst, wenn Sie sich für eine Vermarktung mit uns entscheiden und der Verkauf oder die Vermietung zustande kommt.

Sie bekommen eine Einschätzung auf Basis echter Vergleichsabschlüsse aus der Region, nicht nur auf Basis von Portalpreisen. Wenn der Markt für Ihr Objekt gerade nicht gut steht, sagen wir Ihnen das ebenfalls. Ein Verkehrswertgutachten für Gericht oder Finanzamt ist etwas anderes, das erstellt ein öffentlich bestellter Sachverständiger und ist kostenpflichtig.

Ja. Wir verfügen über persönliche Kontakte zu internationalen Investoren, Family Offices und Private-Equity-Häusern. Darüber hinaus pflegen wir Off-Market-Kontakte zu Käufern und Eigentümern, die Objekte diskret und unabhängig von öffentlichen Immobilienportalen vermitteln oder erwerben möchten.

Für Eigentümer in Köln und im Rheinisch-Bergischen Kreis eröffnet das zusätzliche Möglichkeiten bei der Vermarktung. Eine Immobilie kann gezielt auch internationalen Kaufinteressenten vorgestellt werden, ohne sie öffentlich zu inserieren. Entscheidend sind dabei die passende Käuferansprache, die Anforderungen des Objekts und der gewünschte Vermarktungsweg.

Von der Beauftragung bis zum Notartermin sind in Bergisch Gladbach und im rechtsrheinischen Köln meist zwei bis vier Monate realistisch. Etwa zwei bis drei Wochen davon gehen für Unterlagen, Fotos, Grundrisse und Exposé drauf, danach folgen Besichtigungen und die Finanzierungszusage des Käufers.

Was die Dauer wirklich bestimmt, ist der Startpreis. Objekte, die zu hoch starten, stehen am Ende länger im Markt und verkaufen sich schlechter als Objekte, die von Anfang an realistisch angesetzt sind.

Ohne Makler zu verkaufen ist möglich, und bei einem einfachen Objekt in guter Lage kann das funktionieren. Aufwendig wird es bei Unterlagen, Bewertung, Besichtigungen und Verhandlung, teuer wird es, wenn der Preis falsch angesetzt ist. Ein zu hoher Startpreis kostet am Ende meist mehr als die Provision.

Wir sagen Ihnen im Erstgespräch ehrlich, ob sich der Weg über uns für Sie rechnet, auch dann, wenn die Antwort nein lautet.

Für ein Haus oder eine Wohnung brauchen wir in der Regel den Grundbuchauszug, Lageplan und Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, den Energieausweis, eine Übersicht der Nebenkosten sowie eine Liste der Modernisierungen der letzten Jahre.

Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, der Wirtschaftsplan und der Stand der Instandhaltungsrücklage dazu. Was fehlt, besorgen wir für Sie bei Grundbuchamt, Katasteramt, Bauaktenarchiv oder Verwaltung. Sie müssen also nicht warten, bis alles beisammen ist, bevor Sie uns ansprechen.

Eine große Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich selten vollständig. Was sich fast immer lohnt, sind die kleinen Dinge mit großer Wirkung, also entrümpeln, reparieren, streichen und gründlich reinigen.

Heizung, Fenster oder Dach zahlen Käufer dagegen meist nicht in voller Höhe zurück. Sinnvoller ist es, den Sanierungsstau offen zu benennen, ihn im Preis abzubilden und dem Käufer belastbare Zahlen dazu zu liefern. Das bringt am Ende oft mehr als eine halbe Modernisierung.

Für bestehende Wohngebäude gibt es keine allgemeine Sanierungspflicht. Pflichten entstehen vor allem beim Eigentümerwechsel, etwa für die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Heizungsrohre. Diese Pflichten treffen den Käufer und gehören in den Kaufvertrag.

Praktisch wirkt sich der energetische Zustand vor allem auf den Preis aus, denn Käufer rechnen die Sanierungskosten heute sehr genau gegen. Für die verbindliche Einschätzung Ihres Gebäudes braucht es einen Energieberater, einen passenden Ansprechpartner nennen wir Ihnen gern.

Wenn keine Einigung zustande kommt, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung, und die bringt in aller Regel deutlich weniger als ein normaler Verkauf. Der bessere Weg führt über eine neutrale Wertermittlung. Auf dieser Grundlage können beide Seiten entscheiden, ob einer übernimmt und auszahlt oder ob gemeinsam verkauft wird.

Wir übernehmen diese neutrale Rolle regelmäßig und sprechen mit beiden Seiten auch getrennt, wenn das der Situation hilft. Rechtsberatung leisten wir dabei nicht, dafür arbeiten wir mit Fachanwälten zusammen.

Sie stimmen mit uns Ihre Ziele und den Preis ab, stellen vorhandene Unterlagen bereit und geben Exposé und Fotos frei. Außerdem ermöglichen Sie Besichtigungen und entscheiden über Angebote und Käufer.

Der Verkaufsauftrag läuft zunächst 6 Wochen. Danach können Sie ohne Kosten aussteigen.

Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Der Notar veranlasst die erforderlichen Schritte im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung.

Unsere Verkäuferprovision beträgt 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel. Vorabkosten für die vereinbarten Verkaufsleistungen entstehen nicht.

Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Vor der Beurkundung verlangen wir keine Maklerprovision.

Enthalten sind Energieausweis, professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen, 360-Grad-Rundgang, Laservermessung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Besichtigungen und Vorqualifizierung der Interessenten. Für diese Leistungen fallen keine Vorabkosten an.

Die Notarkosten sind nicht Teil unserer Maklerprovision. Welche Kosten anfallen und wie sie zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden, klären Sie für Ihren Kaufvertrag mit dem Notar.

Kommt es zu keiner Beurkundung, fällt unsere erfolgsabhängige Provision nicht an. Für die im Verkaufsauftrag enthaltenen Leistungen verlangen wir keine Vorabkosten.

Wir telefonieren jede Anfrage ab, bevor wir einen Besichtigungstermin vergeben. Dabei fragen wir nach dem Finanzierungsstand, einem möglichen vorherigen Immobilienverkauf, dem gewünschten Einzugstermin, den beteiligten Entscheidern und dem Suchwunsch. Die Besichtigungen führen wir selbst durch.

Nein, Sie müssen bei den Besichtigungen nicht dabei sein. Wir führen die Besichtigungen selbst durch.

Sie erhalten von uns eine Einschätzung zum Interesse und zur Kaufabsicht. Informationen, die wir im Gespräch über Interessenten erfahren, bleiben bei uns. Die Kontaktdaten Dritter geben wir Ihnen nicht weiter.

Nein, ein Kaufangebot ist auch dann nicht rechtlich bindend, wenn es schriftlich oder per E-Mail vorliegt. Bindend wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Bis dahin können Käufer und Verkäufer vom Vorhaben zurücktreten.

Eine Finanzierungsbestätigung ist meist unverbindlich und beruht häufig auf einer Selbstauskunft sowie einer kurzen Prüfung. Bei einer Finanzierungszusage hat die Bank die Einkommens- und Vermögensunterlagen, die Bonität und das Objekt geprüft und sagt eine Darlehenssumme zu. Endgültig ist die Finanzierung erst mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag.

Kann der Käufer den Kauf nicht finanzieren, kann der Verkauf scheitern. Wir besprechen mit Ihnen die nächsten Schritte und nehmen bei Bedarf die Suche nach einem anderen Käufer wieder auf.

Bei Rheinside Real Estate ist der professionelle Immobilienfotograf im Verkaufsauftrag enthalten. Für die Fotos berechnen wir Ihnen nichts extra. Die Aufnahmen werden vor der Veröffentlichung der Immobilie erstellt.

Räumen Sie persönliche Gegenstände weg, machen Sie Arbeitsflächen frei und bereiten Sie Küche, Wohnräume, Schlafzimmer und Bad vor. Putzen Sie die Fenster und entfernen Sie sichtbare Gegenstände aus Garten und Einfahrt. Wir gehen die nötigen Schritte vor dem Termin mit Ihnen durch.

Nein, Risse, Schäden und andere Mängel werden nicht wegretuschiert. Wir bearbeiten Belichtung und Farben, verändern aber nicht den Zustand der Immobilie. So zeigen die Bilder, was Interessenten später bei der Besichtigung sehen.

Die Fotos entstehen, bevor die Immobilie online veröffentlicht wird. So stehen die Aufnahmen bereits für das Exposé und die Anzeige auf Immobilienportalen bereit. Innenaufnahmen planen wir bei Tageslicht, Außenaufnahmen passend zur Himmelsrichtung des Hauses.

Der Rundgang ist im Verkaufsauftrag enthalten. Es entstehen Ihnen dafür keine zusätzlichen Kosten. Unser professioneller Immobilienfotograf erstellt ihn beim Fototermin.

Nein, der Rundgang läuft direkt im Browser. Sie können ihn am Rechner oder Smartphone öffnen. Eine zusätzliche App ist nicht erforderlich.

Ja, Sie sehen den Rundgang vorab und geben ihn frei. Das gilt ebenso für die Fotos und das Exposé. Die Veröffentlichung erfolgt erst nach der vorherigen Abstimmung mit Ihnen.

Nein, der virtuelle Rundgang ersetzt die Besichtigung nicht. Er zeigt Interessenten die Räume und ihre Aufteilung vorab. So können sie besser einschätzen, ob die Immobilie zu ihren Vorstellungen passt.

Entfernen Sie persönliche Gegenstände, Post, Familienfotos, Medikamente, Wertsachen und Hinweise auf Sicherheitstechnik aus den Räumen. Da der Rundgang jeden Winkel zeigt, ist diese Vorbereitung wichtig. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir den Termin mit den Mietern ab.

Wenn Luftaufnahmen für die Immobilie sinnvoll sind, sind sie im Verkaufsauftrag von Rheinside Real Estate enthalten. Ob sie einen Mehrwert für die Darstellung des Grundstücks bieten, hängt von der Immobilie und ihrer Lage ab. Besonders bei freistehenden Häusern, Hanglagen und großen Grundstücken können sie wichtige Informationen liefern.

Das hängt vom Standort und den geltenden Flugregeln ab. In der Nähe von Flughäfen, Flugplätzen oder über geschützten Gebieten können Einschränkungen gelten, unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Genehmigung erforderlich. Wir prüfen die örtlichen Bedingungen vor dem Fototermin.

Bei einer Eigentumswohnung kommt es darauf an, was das Luftbild zeigen soll. Liegt die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, lässt sich die einzelne Einheit von außen meist nicht darstellen. Bei einem Gebäude mit großem Grundstück oder einer besonderen Lage kann eine Luftaufnahme dennoch die Umgebung und das Grundstück veranschaulichen.

Ein Off-Market-Verkauf ist ein Immobilienverkauf ohne öffentliche Vermarktung. Die Immobilie wird nicht auf Portalen oder auf der Maklerwebsite angeboten und erhält kein Verkaufsschild. Stattdessen werden ausgewählte Kaufinteressenten direkt angesprochen.

Das ist möglich, aber nicht zwangsläufig der Fall. Bei gefragten Immobilien in guter Lage können bereits passende Suchkunden vorhanden sein. Bei durchschnittlichen Objekten bringt eine öffentliche Vermarktung in der Regel den höheren Preis, weil sie mehr Interessenten erreicht.

Ein diskreter Verkauf vermeidet ein öffentliches Inserat und ein Verkaufsschild. Besichtigungen mit Kaufinteressenten können trotzdem erforderlich sein. Mieter müssen diese nach rechtzeitiger Ankündigung dulden, auch wenn der Mietvertrag dazu keine Regelung enthält.

Wir veröffentlichen die Immobilie weder auf Portalen noch auf unserer Website. Zunächst sprechen wir mit ausgewählten Suchkunden und prüfen ihre Finanzierung. Erst danach erhält ein Interessent die Adresse, Fotos und das Exposé.

Eine feste Verkaufsdauer lässt sich nicht nennen. Entscheidend ist, ob bereits passende Suchkunden vorhanden sind und ob deren Preisvorstellungen zur Immobilie passen. Bei speziellen Objekten oder hohen Preisvorstellungen kann die Suche länger dauern als bei einer breiten öffentlichen Vermarktung.

Ja. Sie können jederzeit von der diskreten zur offenen Vermarktung wechseln. Legen Sie am besten vor dem Start fest, nach welchem Zeitraum oder nach wie vielen Besichtigungen ohne Gebot Sie diesen Schritt gehen möchten.

Der Eigentümer ist dafür verantwortlich, einen gültigen Energieausweis vorzulegen und ihn nach Vertragsabschluss an den Käufer zu übergeben. Wir übernehmen im Rahmen unseres Verkaufsauftrags die Prüfung vorhandener Ausweise und organisieren bei Bedarf die Ausstellung durch eine berechtigte Architektin. Die Kosten dafür tragen wir.

Nein, der Energieausweis gilt für das gesamte Gebäude und nicht für die einzelne Wohnung. Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnung im selben Haus haben deshalb denselben Ausweis. Meist beschafft die Hausverwaltung den Energieausweis, die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis bleibt bis zum Ende seiner Laufzeit gültig. Sie müssen ihn deshalb nicht allein wegen der neuen Regeln ab 2027 erneuern.

Der Eigentümer muss den Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen, also zeigen oder deutlich sichtbar auslegen. Nach Vertragsabschluss muss er dem Käufer das Original oder eine Kopie übergeben. Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Dazu berechtigt sind bestimmte Fachleute, etwa Architekten, Bauingenieure, Energieberater und bestimmte Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation. Wir arbeiten mit einer Architektin zusammen, die Energieausweise ausstellen darf. Sie übernimmt die Ausstellung anhand der erforderlichen Unterlagen und Gebäudedaten.

Nein, ein gültiger Energieausweis muss nicht allein wegen des Jahreswechsels erneuert werden. Er bleibt zehn Jahre ab Ausstellung gültig, auch wenn die neuen Regeln inzwischen gelten. Wenn Sie 2027 verkaufen und bereits jetzt einen Ausweis benötigen, kann die Ausstellung nach den bisherigen Regeln eine Möglichkeit sein.

Nein, die Immobilie kann nicht ohne die Zustimmung aller Miterben gemeinsam verkauft werden. Jeder Miterbe kann allerdings seinen eigenen Anteil an der Erbengemeinschaft veräußern oder eine Teilungsversteigerung beantragen. Beide Wege unterscheiden sich vom gemeinsamen Verkauf und können mit finanziellen Nachteilen verbunden sein. Beim Verkauf eines Erbteils haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht.

Der Wert sollte durch eine nachvollziehbare Bewertung ermittelt werden, die auch beurkundete Vergleichsfälle berücksichtigt. Angebotspreise aus Immobilienportalen oder persönliche Vorstellungen reichen als gemeinsame Grundlage häufig nicht aus. Sinnvoll ist eine Bewertung durch eine Stelle, die keiner der beteiligten Parteien zuzuordnen ist. So erhalten alle Miterben eine gemeinsame Grundlage für Gespräche über einen Verkauf oder die Auszahlung einzelner Beteiligter.

Wenn keine Einigung zustande kommt, kann jeder Miterbe allein eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht versteigert dann die Immobilie und verteilt den Erlös. Das Verfahren dauert häufig länger als ein Jahr und verursacht Gerichts- und Sachverständigenkosten. Weil der Bieterkreis kleiner ist und Besichtigungen nicht erzwungen werden können, fällt der Erlös meist niedriger aus als bei einem freien Verkauf.

Zunächst muss feststehen, wer zur Erbengemeinschaft gehört. Dafür sind der Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll maßgeblich. Außerdem sollten Sie das Grundbuch, bestehende Grundschulden, mögliche Wohnrechte oder Nießbrauchrechte und die Nutzung der Immobilie prüfen. Auch die Frage einer Nutzungsentschädigung bei einem dort wohnenden Miterben sowie die mögliche Spekulationssteuer sollten vor dem Verkauf geklärt werden.

Sie können den Denkmalstatus über die zuständige Denkmalliste prüfen. In Köln bietet die Stadt eine interaktive Denkmalkarte, die nach Straße und Hausnummer durchsuchbar ist. Bergisch Gladbach stellt seine Denkmalliste als PDF bereit. Beachten Sie, dass ein Baudenkmal auch bereits vorläufig geschützt sein kann, wenn die Untere Denkmalbehörde die Einleitung eines Unterschutzstellungsverfahrens mitgeteilt hat.

Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie können begünstigte Sanierungskosten nach § 7i EStG über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren sind jeweils bis zu neun Prozent absetzbar, in den anschließenden vier Jahren jeweils bis zu sieben Prozent. Begünstigt sind nur die anerkannten Baumaßnahmen. Die steuerliche Prüfung übernimmt das Finanzamt.

Ja, bei einer selbst genutzten Denkmalimmobilie ist eine steuerliche Begünstigung nach § 10f EStG möglich. Sie können begünstigte Aufwendungen über zehn Jahre mit jeweils bis zu neun Prozent als Sonderausgaben abziehen. Anders als bei vermieteten Immobilien handelt es sich nicht um Werbungskosten. Der Abzug ist außerdem auf ein einziges selbst bewohntes Objekt im Leben des Steuerpflichtigen begrenzt.

Neben der steuerlichen Begünstigung kommen Zuschüsse des Landes Nordrhein-Westfalen, Darlehen der NRW.BANK und Fördermittel der Deutschen Stiftung Denkmalschutz infrage. Die jeweiligen Voraussetzungen und Förderbedingungen unterscheiden sich. Besonders wichtig ist, dass eine Förderung grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens bewilligt werden muss. Als Vorhabenbeginn gilt bereits der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen, die der Ausführung zuzurechnen sind.

Der Gutachterausschuss der Stadt Köln weist zuletzt einen Rohertragsvervielfältiger von 21 aus, nach 22 im Jahr davor. Das ist ein Durchschnitt über alle Lagen und Baujahre. Ein gepflegtes Haus in gefragter Lage mit Mietsteigerungspotenzial liegt darüber, ein Objekt mit Sanierungsstau deutlich darunter. Belastbar wird der Wert erst mit den Zahlen Ihres Hauses.

Ja. Beim Verkauf muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und beim Vertragsschluss übergeben werden. Fehlt er, drohen Bußgelder, und der Käufer hat ein zusätzliches Argument in der Preisverhandlung. Wir organisieren ihn, wenn er nicht vorliegt.

Nein. Die Mietverhältnisse gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über, Kauf bricht nicht Miete. Eine Zustimmung der Mieter ist nicht nötig, Rücksicht und rechtzeitige Information dagegen schon. Anders liegt der Fall, wenn das Haus vorher in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, dann kann ein Vorkaufsrecht des Mieters greifen.

Die Kautionen gehen mit den Mietverhältnissen auf den Käufer über und werden beim Notartermin abgerechnet. Wichtig ist eine saubere Aufstellung darüber, wer wann wie viel gezahlt hat und wie das Geld angelegt ist. Diese Liste erstellen wir gemeinsam mit Ihnen, bevor der Vertrag steht.

Manchmal. Die Summe der Einzelverkäufe liegt oft über dem Preis für das ganze Haus, dafür dauert der Weg länger, kostet Vermessung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Notar und ist rechtlich anspruchsvoll. Es gibt Lagen, in denen sich das rechnet, und Häuser, bei denen der Verkauf im Ganzen die bessere Rechnung ist. Wir stellen beide Varianten gegenüber, bevor Sie sich festlegen.

Ja. Bei vermieteten Häusern ist das der Normalfall. Wir sprechen Investoren aus dem eigenen Kreis an, oft ohne Adresse und erst nach einer Vertraulichkeitserklärung. Das dauert länger als ein Portalklick, hält aber Unruhe aus dem Haus.

Legen Sie ein Suchprofil an. Wir gleichen es gegen den Bestand in Köln, Bergisch Gladbach und im Rheinisch-Bergischen Kreis ab und melden uns, sobald etwas hereinkommt, das passt.

Ein Teil der Objekte wird nie öffentlich inseriert, sondern zuerst Interessenten aus dem Suchprofil gezeigt, gerade bei Eigentümern, die diskret verkaufen möchten. Das Suchprofil kostet nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Je genauer Sie beschreiben, was Sie brauchen, desto weniger unpassende Vorschläge bekommen Sie von uns.

Lesen Sie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, bevor Sie ein Gebot abgeben. Daraus ergibt sich, was Ihnen wirklich gehört, welche Sanierungen beschlossen oder aufgeschoben sind und ob Sondernutzungsrechte an Garten oder Stellplatz bestehen.

Prüfen Sie außerdem Hausgeld, Wirtschaftsplan und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Eine gut verwaltete Gemeinschaft mit gefüllter Rücklage ist beim Preis oft mehr wert als eine neue Küche. Mehr dazu steht auf unserer Seite zu Eigentumswohnungen.

Als Faustregel sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen. In Nordrhein-Westfalen sind das rund zehn Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, dazu kommt die Maklerprovision. Viele Banken sehen zusätzlich zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises gern, finanzieren im Einzelfall aber auch mit weniger.

Wie hoch Rate, Tilgung und Laufzeit ausfallen, hängt von Zins, Einkommen und Objekt ab. Wir sind keine Finanzierungsberater, rechnen die Nebenkosten für ein konkretes Objekt aber gern mit Ihnen durch und nennen Ihnen Ansprechpartner. Rate, Nebenkosten und Restschuld für ein konkretes Objekt können Sie mit unserem Finanzierungsrechner selbst durchrechnen, und mehr zum Thema steht in unserem Ratgeber zur Hausfinanzierung.

Als Faustregel: die Kaufnebenkosten von rund zwölf Prozent plus zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das etwa 87.000 bis 128.000 Euro. Banken finanzieren die Nebenkosten praktisch nie mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht. Vollfinanzierungen gibt es, sie kosten aber spürbar mehr Zins und setzen ein sehr stabiles Einkommen voraus.

Der Preisabstand lag 2025 bei rund fünfzig Prozent, Bestand knapp 4.700 Euro je Quadratmeter, Neubau im Median gut 7.500. Diese Differenz lässt sich mit einer Sanierung in vielen Fällen nicht ausgeben. Rechnen sollten Sie sie trotzdem durch: Bei einem Haus mit ungedämmter Fassade, Fenstern aus den Achtzigern und einer Heizung kurz vor dem Ende kommen über die Eigentümergemeinschaft schnell fünfstellige Beträge auf Sie zu. Die Protokolle sagen Ihnen, ob das schon jemand angesprochen hat.

Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht, das Gesetz verlangt nur eine „angemessene" Rücklage. Als Orientierung wird häufig ein Betrag zwischen sieben und zwölf Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr genannt. Wichtiger als die Formel ist der Abgleich. Was steht in den nächsten zehn Jahren an, also Dach, Fassade, Stränge, Aufzug und Heizung, und was liegt auf dem Konto? Fällt das auseinander, ist eine Sonderumlage nur eine Frage der Zeit.

Höchstens die Hälfte, und erst nachdem der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat. So schreibt es § 656d BGB seit Dezember 2020 für Wohnungen und Einfamilienhäuser vor, wenn der Käufer Verbraucher ist. Wird der Makler nur für eine Seite tätig, zahlt grundsätzlich diese Seite. Üblich sind in Nordrhein-Westfalen 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Partei.

Zwischen Beurkundung und Übergabe liegen üblicherweise sechs bis zwölf Wochen. Der Notar muss die Auflassungsvormerkung eintragen lassen, Vorkaufsrechte abfragen und Löschungsunterlagen für Altlasten im Grundbuch beschaffen. Erst dann wird der Kaufpreis fällig. In Erhaltungsgebieten und bei Wohnungen mit Mietervorkaufsrecht kommen Wochen dazu. Die Suche davor dauert erfahrungsgemäß länger als der Kauf selbst: In Köln lagen Eigentumswohnungen zuletzt rund 74 Tage am Markt, gemessen im ersten Quartal 2025.

Kaufen ja, einziehen nicht ohne Weiteres. Kauf bricht Miete nicht, Sie treten in den bestehenden Vertrag ein. Eigenbedarf müssen Sie begründen und kündigen, mit den Fristen des § 573c BGB. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt in Köln zusätzlich eine achtjährige Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung. Und der Mieter hat in diesem Fall ein Vorkaufsrecht, das er ausüben kann, bevor Sie überhaupt zum Zug kommen.

Zuerst das Baurecht. Ein Bebauungsplan legt fest, was und wie hoch Sie bauen dürfen. Fehlt er, richtet sich die Bebauung nach der Nachbarschaft, geregelt in Paragraf 34 Baugesetzbuch. Erst danach lohnt sich ein Blick auf den Preis.

Dazu kommen Erschließung und offene Erschließungsbeiträge, das Baulastenverzeichnis, Altlasten und Kampfmittel sowie Abteilung zwei des Grundbuchs mit Wege- und Wohnrechten. Ein Bodengutachten zeigt, wie teuer die Gründung wird. Ausführlich steht das alles auf unserer Seite zu Grundstücken.

Im individuellen Wohnungsbau wurden 2025 rechnerisch rund 1.110 Euro je Quadratmeter gezahlt, ein Mittelwert über alle Lagen. Die gebietstypischen Bodenrichtwerte reichen von 520 Euro in mäßiger Lage bis 2.220 Euro in guter Lage für ein freistehendes Haus. Der Wert für ein bestimmtes Grundstück steht im Bodenrichtwertsystem des Landes; wir fragen ihn für Sie ab.

Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist. Kaufen Sie ein Grundstück an einer noch nicht abgerechneten Straße, kann der Bescheid also Sie treffen, auch wenn der Ausbau lange vor Ihrem Kauf stattfand. Im Kaufvertrag lässt sich das regeln, aber nur zwischen den Parteien; gegenüber der Gemeinde bleibt es beim Gesetz. Holen Sie vor der Beurkundung eine schriftliche Auskunft der Gemeinde zum Abrechnungsstand ein.

Die Luftbildauswertung selbst geht vergleichsweise schnell, die anschließende Untersuchung bei Verdacht nicht. Die Stadt Köln empfiehlt, das Verfahren mindestens ein halbes Jahr vor Baubeginn einzuleiten. Die Untersuchungskosten trägt das Land; der Eigentümer zahlt Bodenabtrag, Zufahrten, Freischneiden und die Prüfung auf Leitungen. Für die Gebühr der Luftbildauswertung liegt uns keine belastbare Angabe vor. Sie erfragen wir im Einzelfall.

Wenn Ihnen die Liquidität für den Bodenanteil fehlt und Sie langfristig planen: ja. Sie sparen den Kaufpreis für das Grundstück und zahlen dafür einen jährlichen Erbbauzins, in Köln städtischerseits 4,0 Prozent des Verkehrswerts, bei geförderten Wohnungsbauprojekten 1,5 Prozent für sechzig Jahre. Rechnen sollten Sie zwei Dinge durch: die Zinsanpassung alle drei Jahre und den Wiederverkaufswert bei sinkender Restlaufzeit.

Im Innenbereich ja, wenn sich Ihr Vorhaben nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Was „einfügen" heißt, entscheidet die Bauaufsicht im Einzelfall, also Geschossigkeit, Bautiefe und Grundfläche der Nachbarbebauung sind der Maßstab. Verbindliche Klarheit bekommen Sie nur über einen Vorbescheid nach § 77 BauO NRW. Ohne ihn kaufen Sie eine Erwartung.

Wir sichten die Anfragen vorab, laden gezielt ein und führen die Besichtigungen selbst, statt Massentermine zu veranstalten. Vor der Zusage prüfen wir Selbstauskunft, Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft und besprechen die Auswahl mit Ihnen. Die Entscheidung treffen Sie.

Zur Übergabe gehört ein Protokoll mit Zählerständen und Fotos, das erspart später Streit über den Zustand. Mehr dazu steht auf unserer Seite zu Mietwohnungen.

Ja. Köln steht in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW, die seit dem 1. März 2025 gilt und bis Ende Februar 2030 läuft. Die Miete darf bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Im Rheinisch-Bergischen Kreis gilt sie in Bergisch Gladbach, Rösrath, Overath und Leichlingen, in Kürten, Odenthal, Wermelskirchen und Burscheid nicht.

Nein, nicht im Sinne eines qualifizierten Mietspiegels. Köln hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Er dient als Erkenntnismittel für die ortsübliche Vergleichsmiete, hat aber keine gesetzliche Vermutungswirkung. Im Streitfall kann eine Partei mit Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten dagegenhalten. Praktisch ist er trotzdem der wichtigste Bezugspunkt, weil beide Seiten ihn kennen.

Höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete, also ohne Betriebskostenvorauszahlung (§ 551 BGB). Sie dürfen in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste bei Mietbeginn. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit. Abweichende Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind unwirksam, auch wenn sie im Vertrag stehen.

Oft nicht. Der Bundesgerichtshof hat eine Reihe verbreiteter Klauseln gekippt: starre Fristenpläne, Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand, Quotenabgeltungsklauseln und Farbvorgaben für die Mietzeit. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und gab es keinen angemessenen Ausgleich, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Prüfen Sie die konkrete Klausel, bevor Sie den Pinsel kaufen.

Acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB). Gekappt ist das bei drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter bei zwei Euro. Der Erhaltungsanteil und öffentliche Fördermittel sind vorher abzuziehen. Angekündigt werden muss die Maßnahme spätestens drei Monate vorher.

Nur für öffentlich geförderte Wohnungen, in Köln rund 6,6 Prozent des Bestands. Die Einkommensgrenze der Gruppe A liegt bei 23.540 Euro Jahreseinkommen für eine Person und 28.350 Euro für zwei, je weitere Person 6.530 Euro, je Kind 860 Euro. Gerechnet wird das Einkommen nach den Abzügen des Wohnraumförderungsgesetzes NRW, nicht das Bruttogehalt. Beantragt wird der Schein beim Amt für Wohnungswesen; er gilt zwölf Monate und landesweit.

Im Gewerbemietrecht gilt weitgehend Vertragsfreiheit. Einen gesetzlichen Kündigungsschutz wie bei Wohnraum gibt es nicht, stattdessen feste Laufzeiten mit Verlängerungsoptionen, bei kleineren Flächen marktüblich rund fünf Jahre. Betriebs- und Nebenkosten dürfen weiter umgelegt werden als im Wohnbereich, Instandhaltungspflichten lassen sich auf den Mieter verschieben, und die Miete kann mit Umsatzsteuer ausgewiesen sein. Lesen Sie den Vertrag deshalb genau, bevor Sie unterschreiben.

Vermieter fragen bei Gewerbeflächen meist eine Selbstauskunft ab, dazu einen aktuellen Handelsregisterauszug und die letzten zwei Jahresabschlüsse oder eine Bonitätsauskunft. Junge Unternehmen ohne Zahlenhistorie kommen häufig mit einer Bürgschaft der Gesellschafter oder einer höheren Kaution weiter. Wer diese Unterlagen schon vorliegen hat, wenn die passende Fläche auftaucht, ist bei begehrten Objekten im Vorteil.

Am Anfang steht ein Gespräch über den Bedarf, also Fläche, Lage, Ausstattung, Budget und der Zeitpunkt, zu dem Sie einziehen wollen. Daraus wird ein Suchprofil. Wir gleichen es mit dem Markt ab, sprechen Eigentümer und Verwalter auch direkt an und legen Ihnen eine vorqualifizierte Auswahl vor, die Objekte, die wirklich passen, nicht alles, was gerade verfügbar ist. Nach den Besichtigungen verhandeln wir Miete, Laufzeit und Nebenkosten für Sie und begleiten Sie bis zur Unterschrift.

Die Durchschnittsmiete liegt bei rund 21 Euro je Quadratmeter und Monat, die Spitzenmiete bei 33,50 Euro. Nach Teilmarkt reicht die Spanne von etwa 6,50 Euro in Rath/Heumar bis 37 Euro in besten Innenstadtlagen. Dazu kommen Nebenkosten von üblicherweise 3 bis 5 Euro je Quadratmeter.

Von der ersten Anfrage bis zum unterschriebenen Vertrag sind drei bis sechs Monate realistisch. Der Einzug verschiebt sich danach noch einmal um die Ausbauzeit, bei einer Fläche im Rohbauzustand um weitere drei Monate. Wer zu einem festen Termin raus muss, sollte neun bis zwölf Monate vorher anfangen.

Im Gewerbe ist das frei verhandelbar, in der Praxis zahlt meist der Suchkunde. Üblich sind drei bis fünf Nettomonatsmieten, gestaffelt nach Vertragslaufzeit. Bei einem Suchmandat verhandeln wir Provisionsfreiheit, wo sie zu holen ist, auch bei Flächen, die provisionspflichtig ausgeschrieben waren.

Als Faustwert gelten 8 bis 12 Quadratmeter je Arbeitsplatz im Großraum und 12 bis 15 Quadratmeter im Zellenbüro, jeweils zuzüglich Besprechungsräumen, Teeküche und Verkehrsflächen. Bei hybrider Arbeit rechnen viele Unternehmen mit einer Schreibtischquote unter eins. Dann sinkt der Bedarf an Arbeitsplätzen, der Anteil an Besprechungs- und Rückzugsflächen steigt.

Rechnerisch fast immer. In Kalk, Merheim, Brück oder Rath/Heumar liegt die Durchschnittsmiete rund die Hälfte unter dem Innenstadtniveau, bei vergleichbarer Flächenqualität und meist besseren Stellplatzverhältnissen. Dagegen steht die Adresse, wenn Repräsentation zum Geschäftsmodell gehört. Für Verwaltung, Rückwärtsbereiche und Technik ist der Innenstadtaufpreis selten zu rechtfertigen.

Der Ausbau nach Mieterwunsch ist bei Büroflächen der Regelfall und wird über einen Ausbaukostenzuschuss oder eine mietfreie Zeit abgebildet. Wichtig ist, den Umfang als Baubeschreibung zur Anlage des Mietvertrags zu machen. Mündliche Zusagen zur Ausstattung sind nach Einzug wertlos.

Neben der Nettomiete fallen Betriebskosten, Heizung, Strom und in der Regel Umsatzsteuer an, dazu je nach Vertrag ein Anteil an Instandhaltung und Verwaltung. Wir rechnen Ihnen vor der Entscheidung die Gesamtbelastung je Monat aus, nicht nur die Kaltmiete.

Unser Schwerpunkt liegt bei Flächen ab 200 m². Kleinere Einheiten übernehmen wir, wenn Lage und Objekt passen.

Dann sprechen wir Eigentümer und Bestandshalter im Zielgebiet direkt an, statt auf Anzeigen zu warten. Wie das abläuft, steht auf Exklusive Bürosuche.

Zone 3.4 Porz, gefolgt von Zone 2.6 Kalk und Zone 3.1 Nord. Der günstigste Standort ist allerdings selten der wirtschaftlichste. Pendelzeiten, Fluktuation und Lieferwege gehören in dieselbe Rechnung. Wir rechnen Ihnen zwei Varianten mit Miete, Nebenkosten und Stellplätzen gegeneinander.

Weil eine Himmelsrichtung keine Standortentscheidung trägt. Zwischen Ossendorf und Chorweiler liegen im selben Stadtbezirk Welten, beim Mietniveau wie beim Nutzerkreis. Unsere Zonen sind so geschnitten, dass innerhalb einer Zone vergleichbare Objekte liegen und der Vergleich zwischen zwei Zonen tatsächlich etwas aussagt.

Üblich sind im Gewerbe drei bis fünf Nettomonatsmieten, gestaffelt nach Vertragslaufzeit. Wer die Provision zahlt, ist frei verhandelbar, in der Praxis ist es meist der Suchkunde. Bei einem Suchmandat verhandeln wir für Sie Provisionsfreiheit, wo sie zu holen ist.

Ein Suchmandat ist ein Auftrag mit klarem Ziel und Zeitraum. Exklusivität, Laufzeit und Vergütung legen wir vorher gemeinsam fest, nicht nachträglich.

Bei einer klar umrissenen Anforderung sind drei bis sechs Monate bis zur Unterschrift realistisch. Danach kommt die Ausbauzeit dazu. Wer zu einem festen Termin heraus muss, sollte neun bis zwölf Monate vorher anfangen.

Ja, dann fängt es nicht mit der Suche an, sondern mit dem Vergleich unter Bleiben oder umziehen. Wer den Flächenbedarf selbst durchrechnen möchte, findet die Methode im Ratgeber Bürosuche.

Ja. Wir gehen die Raumliste mit Ihnen durch, legen die Richtwerte an und prüfen an konkreten Grundrissen, ob die Fläche Ihre Raumliste hergibt. Das ist Teil der exklusiven Bürosuche und kostet Sie separat nichts.

Weniger Arbeitsplätze, aber mehr Nebenfläche. Wer Schreibtische teilt, braucht Telefonboxen, Besprechungsinseln und Spinde. Der Flächengewinn liegt niedriger, als die Sharing-Quote vermuten lässt.

Leerfläche auf Vorrat kostet jeden Monat. Die bessere Lösung steht im Vertrag, etwa eine Option auf eine Nachbarfläche, eine Untervermietungserlaubnis oder eine kürzere Festlaufzeit mit Verlängerungsoption.

Das hängt an Lage und Geschäftsmodell. Rechtsrheinisch und im Rheinisch-Bergischen Kreis gehören Stellplätze meist zur Fläche, in der Kölner Innenstadt sind sie knapp und werden separat bepreist. Für Betriebe mit Außendienst oder Kundenverkehr ist die Zahl oft das Ausschlusskriterium.

Das lässt sich seriös erst nach dem Grundriss sagen, weil Trennwände, Elektrik, Lüftung und Bodenbelag den Ausschlag geben. Wichtig ist, den Umfang als Baubeschreibung zur Anlage des Mietvertrags zu machen und ihn gegen mietfreie Zeit oder Ausbaukostenzuschuss zu verrechnen.

Gerade dann. Wenn Sie ohnehin bleiben wollen, ist die durchgerechnete Alternative das billigste Verhandlungsargument, das Sie bekommen können.

Der Aufwand rechnet sich mit der Fläche und der Restlaufzeit. Ob es in Ihrem Fall lohnt, sagen wir Ihnen im ersten Gespräch. Das kostet nichts und dauert eine Viertelstunde.

Nicht von uns, und nicht bevor Sie es wollen. Wann Sie die Alternative auf den Tisch legen, ist Teil der Verhandlungsstrategie.

Erstgespräch und Einschätzung sind kostenfrei. Wird daraus ein Suchmandat, gelten im Gewerbe üblicherweise drei bis fünf Nettomonatsmieten, gestaffelt nach Vertragslaufzeit. Wer die Provision zahlt, ist frei verhandelbar, in der Praxis ist es meist der Suchkunde. Bei einem Suchmandat verhandeln wir Provisionsfreiheit, wo sie zu holen ist, auch bei Flächen, die ursprünglich provisionspflichtig ausgeschrieben waren.

Rund zwei Jahre. Ein Jahr davon geht für Suche, Verhandlung, Ausbauplanung und Umzug drauf, das zweite brauchen Sie als Puffer und als Verhandlungsspielraum. Bei sehr großen Flächen oder Sonderimmobilien eher mehr.

Dann übernehmen wir die Suche als Suchmandat und begleiten Sie bis zum Vertrag. Wie das abläuft, steht auf Exklusive Bürosuche.

Als Neuzulassung in der Regel nicht. Köln ist als Planungsbereich in nahezu allen Arztgruppen gesperrt. Möglich bleiben Praxisnachfolge, Anstellung bei einem zugelassenen Kollegen oder einem MVZ, Sonderbedarfszulassung und die Mindestquoten einzelner Fachrichtungen. Verbindlich Auskunft gibt die Kassenärztliche Vereinigung Nordrhein, nicht wir.

Arztpraxen gelten als öffentlich zugängliche Gebäude, für die DIN 18040-1 gilt. Bei Neubau und bei einer Nutzungsänderung prüft die Bauaufsicht das. Im Bestand hängt der Umfang davon ab, was verhältnismäßig nachrüstbar ist. Für Kassenpraxen kommt hinzu, dass Patienten die Praxis erreichen können müssen, das ist auch ohne Bauordnung ein wirtschaftliches Argument.

Meistens ja. Eine Praxis ist bauplanungsrechtlich eine andere Nutzung als Einzelhandel oder Wohnen, und die Genehmigung ist nutzungsbezogen. Der Antrag läuft über die Bauaufsicht der Stadt Köln, geprüft werden unter anderem Stellplätze, Rettungswege und Barrierefreiheit. Planen Sie dafür mehrere Monate ein.

Ja, und bei Ärztehäusern und gemischt genutzten Objekten ist das der wichtigste Punkt nach der Miete. Ohne ausdrückliche Regelung kann der Eigentümer eine zweite Praxis derselben Fachrichtung ins Haus holen. Die Klausel sollte Fachrichtung, Gebäude und gegebenenfalls Nachbargebäude desselben Eigentümers benennen.

Ja. Ärztehäuser und Praxisflächen sind ein eigenes Investmentsegment; bundesweit werden ambulante Gesundheitsimmobilien derzeit mit Spitzenrenditen um 4,75 Prozent gehandelt. Für Eigennutzer wie für Anleger schauen wir uns Mieterbonität, Restlaufzeiten und die Zulassungssituation am Standort an, bevor über den Preis gesprochen wird.

Dafür gibt es keine belastbare Statistik, weil Gastronomiemieten individuell verhandelt werden, häufig als Umsatzmiete oder mit Staffel und Baukostenzuschuss. Angebotspreise aus Portalen bilden das nicht ab. Sinnvoller ist die Frage nach den Gesamtkosten der ersten drei Jahre, und die rechnen wir für jedes konkrete Objekt durch.

Nur wenn Sie Alkohol zum Verzehr an Ort und Stelle ausschenken. Ein alkoholfreier Betrieb braucht lediglich die Gewerbeanmeldung. Die Gaststättenerlaubnis kostet in Köln zwischen 530 und 3.500 Euro, die Bearbeitung dauert vier bis acht Wochen und setzt unter anderem Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug und den IHK-Unterrichtungsnachweis voraus.

Immer dann, wenn die Fläche bisher anders genutzt wurde, etwa als Ladenlokal, Büro oder Wohnung. Ebenso bei einer Erweiterung des Betriebs, bei baulichen Änderungen an tragenden Teilen oder Rettungswegen und nach längerem Leerstand. Geprüft werden dabei Stellplätze, Rettungswege und Barrierefreiheit. Rechnen Sie mit mehreren Monaten.

Üblich ja, verhandelbar ebenfalls. Bezahlt wird die vorhandene Einrichtung, also Küche, Tresen, Lüftung, Möblierung. Der Wert liegt oft weit über dem Zeitwert, weil der Vormieter auch die ersparte Ausbauzeit einpreist. Lassen Sie sich eine Inventarliste mit Anschaffungsjahren geben und prüfen Sie, was Sie tatsächlich weiterverwenden.

Ja. Bei einer Betriebsübergabe geht es neben der Fläche um Inventar, Personal, Lieferverträge und die Frage, ob der Vermieter dem Mieterwechsel zustimmt. Wir strukturieren das gemeinsam mit Ihnen und sprechen den Vermieter frühzeitig an, ohne dessen Zustimmung nützt der beste Nachmieter nichts.

Die letzte datierte Reihe nennt für Flächen bis 100 Quadratmeter rund 225 Euro je Quadratmeter und Monat auf der Schildergasse, 140 Euro auf der Hohen Straße, 90 Euro auf der Ehrenstraße und 60 Euro auf der Mittelstraße, Bezugsjahr 2023. Größere Flächen liegen je Quadratmeter deutlich darunter, im Stadtgebiet außerhalb der 1a-Lagen bewegen sich Angebotsmieten im Median um 16 Euro.

Bei einer Umsatzmiete zahlen Sie einen Prozentsatz vom Nettoumsatz, meist kombiniert mit einer Mindestmiete. Für Mieter senkt das die Fixkosten im Anlauf, für Vermieter bedeutet es Beteiligung am Erfolg und Einblick in Ihre Zahlen. Sinnvoll ist die Konstruktion vor allem bei neuen Konzepten und in Lagen, deren Frequenz sich verändert.

In der Regel der Mieter. Bei längeren Laufzeiten und in Lagen mit Vermietungsdruck ist ein Ausbaukostenzuschuss des Eigentümers oder eine mietfreie Bauzeit verhandelbar. Wichtig ist die Rückbauklausel. Was Sie einbauen, müssen Sie am Ende oft auf eigene Kosten wieder entfernen, es sei denn, der Vertrag regelt es anders.

In den Toplagen hängt es weniger an der Suche als am Warten auf eine Verfügbarkeit; dort arbeiten wir mit einem Suchmandat und sprechen Eigentümer direkt an. In Neben- und Stadtteillagen sind zwei bis vier Monate bis zur Vertragsreife realistisch, bei nötiger Nutzungsänderung entsprechend länger.

Ja. Geschäftshäuser in besten Lagen werden in Köln derzeit mit Netto-Spitzenrenditen um 4,00 Prozent gehandelt, Fachmarktobjekte deutlich darüber. Entscheidend sind Mieterbonität, Restlaufzeiten und die Drittverwendungsfähigkeit der Fläche. Mehr dazu unter Gewerbe-Investment.

Die Spitzenmiete liegt bei rund 8,20 Euro je Quadratmeter und Monat, die Durchschnittsmiete bei etwa 6,70 Euro. Je nach Berichtsquelle und Marktabgrenzung werden Spitzenmieten zwischen 7,70 und 8,80 Euro ausgewiesen. Bestandsflächen im Umland liegen deutlich darunter, moderner Neubau im Stadtgebiet darüber.

Als Richtwert gilt ein Tor je 1.000 Quadratmeter Hallenfläche. Entscheidend ist aber der tatsächliche Umschlag. Ein Cross-Docking-Betrieb braucht ein Vielfaches davon, ein reines Vorratslager weniger. Prüfen Sie außerdem die Rangierfläche vor den Toren, sie ist häufiger der Engpass als die Torzahl.

Logistik gehört zu den gefragtesten Assetklassen; in Köln liegt die Netto-Spitzenrendite bei rund 4,60 Prozent. Ausschlaggebend sind Mieterbonität, Restlaufzeit, Drittverwendungsfähigkeit und die technische Ausstattung. Details dazu finden Sie unter Gewerbe-Investment.

Im Gewerbegebiet nach Paragraf 8 Baunutzungsverordnung sind nicht erheblich belästigende Betriebe zulässig, im Industriegebiet nach Paragraf 9 auch solche, die anderswo unzulässig wären. Für Betriebe mit Lärm, Abluft, Erschütterung oder Nachtbetrieb ist diese Unterscheidung entscheidend. Maßgeblich ist immer der Bebauungsplan für das konkrete Grundstück.

Bei Büro in gängigen Größen drei bis sechs Monate von der Beauftragung bis zum Mietvertrag, bei Hallen- und Produktionsflächen vier bis neun Monate. Wer bei Lage, Technik oder Übergabetermin Spielraum hat, ist deutlich schneller.

Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 liegen bei 215 Euro je Quadratmeter in guter, 180 Euro in mittlerer und 135 Euro in mäßiger Lage. Tatsächlich gezahlte Kaufpreise liegen darüber; am Markt werden für gut erschlossene Grundstücke in Köln bis rund 400 Euro je Quadratmeter aufgerufen. Im Rheinisch-Bergischen Kreis liegt die Obergrenze bei etwa 250 Euro.

Weil die Flächenreserven aufgebraucht sind. Der Regionalplan weist bis 2046 ein Defizit von rund 500 Hektar aus, und die Wirtschaftsförderung konnte 2024 von 235 Flächenanfragen nur etwa 30 bedienen; bei einem Drittel der übrigen fehlte schlicht die geeignete Fläche. Realistische Wege sind deshalb Bestandsobjekte mit Nachverdichtungspotenzial, Konversionsflächen und das Umland.

Im Gewerbe- und Industriegebiet liegen die Obergrenzen bei einer Grundflächenzahl von 0,8, einer Geschossflächenzahl von 2,4 und einer Baumassenzahl von 10,0. Bei Hallen ist meist die Baumassenzahl der bindende Wert. Maßgeblich ist immer der Bebauungsplan für das konkrete Grundstück, der unter diesen Obergrenzen bleiben kann.

Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz kann neben dem Verursacher auch der Grundstückseigentümer für die Sanierung herangezogen werden, unabhängig davon, wer die Belastung verursacht hat. Deshalb gehören eine Einsicht ins Altlastenkataster und bei Verdachtsflächen ein orientierendes Bodengutachten vor den Kaufvertrag, dazu passende Rücktrittsrechte. Für die rechtliche Bewertung im Einzelfall ziehen Sie bitte Ihren Anwalt hinzu.

Es senkt den Kapitalbedarf zum Start erheblich, weil der Grundstückspreis entfällt und stattdessen ein laufender Erbbauzins gezahlt wird. Der Preis dafür ist eine schwächere Finanzierbarkeit des Gebäudes und die Frage, was am Ende der Laufzeit passiert. Bei städtischen Flächen ist es teils die einzige angebotene Form. Dann ist die Frage nicht ob, sondern zu welchen Konditionen.

Ja. Bei der aktuellen Knappheit ist die entscheidende Vorarbeit nicht die Anzeige, sondern die Aufbereitung: geklärtes Baurecht, saubere Unterlagen, eine Aussage zur realisierbaren Geschossfläche und, wo nötig, ein Bodengutachten. Ein Grundstück mit diesen Unterlagen erzielt spürbar mehr als dasselbe Grundstück ohne sie.

Ein Flex Desk ohne festen Platz beginnt bei rund 99 Euro und liegt meist zwischen 150 und 250 Euro. Ein fester Schreibtisch kostet je nach Lage und Ausstattung 350 bis 800 Euro. Abschließbare Team-Offices starten bei etwa 199 Euro je Person und Monat. Tagespässe liegen zwischen 25 und 69 Euro.

In der Regel ab sechs bis acht Personen. Rechnen Sie die monatlichen Co-Working-Kosten je Kopf gegen Miete, Nebenkosten, Möblierung, Internet und Reinigung einer eigenen Fläche. In rechtsrheinischen Lagen mit Mieten um 11 Euro je Quadratmeter kippt die Rechnung früher als in der Innenstadt.

Viele Anbieter erlauben das, aber nicht alle und nicht in jedem Tarif. Für die Eintragung ins Handelsregister und als ladungsfähige Anschrift brauchen Sie eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Anbieters. Klären Sie das vor Vertragsschluss, ein nachträglicher Wechsel der Firmenanschrift kostet Zeit und Gebühren.

Bei reinen Co-Working-Plätzen in der Regel nicht, dort ist die Buchung direkt beim Anbieter der übliche Weg, und wir beraten dazu ohne Vermittlungsauftrag. Provisionspflichtig wird es erst bei der Anmietung einer eigenen Fläche. Üblich sind dann im Gewerbe drei bis fünf Nettomonatsmieten, gestaffelt nach Vertragslaufzeit, und wer sie zahlt, ist frei verhandelbar.

Eine komplett möblierte Wohneinheit, die immer über eine ausgestattete Küche oder Kitchenette und mindestens über einen funktional getrennten Wohn- und Schlafbereich verfügt, verbunden mit Serviceleistungen wie Reinigung und Wäsche. Von Serviced-Apartment-Häusern spricht der Markt ab 15 Einheiten. Longstay beginnt je nach Haustyp bei 15 Nächten oder einem Monat.

Das entscheidet sich im Einzelfall nach dem überwiegenden Nutzungscharakter. Herangezogen werden räumliche Struktur, Serviceumfang, Aufenthaltsdauer und Preisstruktur: dauerhafte, eigenständige Haushaltsführung mit Monatsmiete spricht für Wohnen, Rezeption, Serviceleistungen und Tagespreis für Beherbergung. Die Einordnung bestimmt, in welchen Baugebieten die Nutzung zulässig ist, und sollte vor jeder Standortentscheidung mit der Bauaufsicht geklärt werden.

Dafür gibt es keine veröffentlichte Spitzenrendite. Weder die großen Research-Häuser noch die Branchenreports weisen für Serviced Apartments eine eigene Renditekennziffer aus, und auch zu Pachtquoten und Pachtmodellen existieren keine belastbaren öffentlichen Zahlen. Die Wirtschaftlichkeit entscheidet sich am konkreten Betreibervertrag, und den verhandeln wir objektbezogen.

Ja, und für Projektteams, Relocation und Interimsbesetzungen ist das häufig günstiger und angenehmer als Hotel. Longstay-Raten in Köln liegen bei 43 bis 115 Euro je Nacht, Monatsraten zwischen 1.400 und 1.650 Euro. Bei mehreren Einheiten über einen längeren Zeitraum sind Rahmenverträge mit festen Kontingenten verhandelbar.

Das hängt an drei Dingen: ob der Grundriss Einheiten mit Küche und getrenntem Schlafbereich zulässt, ob Steigleitungen und Brandschutz das hergeben, und ob die Nutzung am Standort baurechtlich zulässig ist. Kommt das zusammen, ist die Umnutzung angesichts von 558.000 Quadratmetern Kölner Büroleerstand eine ernsthafte Option. Wir prüfen das Objekt und sprechen anschließend gezielt Betreiber an.

Üblich sind im Gewerbe drei bis fünf Nettomonatsmieten, gestaffelt nach Vertragslaufzeit. Wer die Provision zahlt, ist frei verhandelbar, in der Praxis ist es meist der Suchkunde. Was in Ihrem Fall gilt, klären wir vor dem Auftrag, nicht danach.

Wir fragen Selbstauskunft, Handelsregisterauszug und die letzten zwei Jahresabschlüsse oder eine Bonitätsauskunft ab. Bei jungen Unternehmen ohne Zahlenhistorie sprechen wir über Bürgschaft oder höhere Kaution. Sie sehen die Unterlagen, bevor Sie zusagen.

Bei marktgerechter Miete und vollständigen Unterlagen rechnen Sie in Köln mit zwei bis vier Monaten bis zur Unterschrift. Flächen mit Sanierungsbedarf oder ungewöhnlichem Zuschnitt brauchen länger, dafür gibt es dann meist auch nur einen passenden Mieter statt fünf.

Gewerbevermietung kann mit oder ohne Umsatzsteuer erfolgen. Die Option nach § 9 UStG ist steuerlich relevant und hängt daran, ob Ihr Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist. Das gehört in die Hand Ihres Steuerberaters, wir stellen die Frage nur früh genug, damit sie im Vertrag richtig landet.

Ja. Bei Vermietung, Verkauf und Verpachtung ist der Energieausweis vorzulegen, und die Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Bei Nichtwohngebäuden kommt es auf den Gebäudetyp an, welche Variante zulässig ist. Wenn nichts vorliegt, vermitteln wir das über unser Netzwerk.

Ja, und häufig ist genau das die bessere Lösung. Eine teilbare Fläche erreicht mehr Bewerber als eine große Einheit. Wir sagen Ihnen vorher, welche Teilung baulich und wirtschaftlich sinnvoll ist und was sie an Nebenkostenabgrenzung und Zugängen nach sich zieht.

Über das Ertragswertverfahren. Maßgeblich sind die tatsächlich erzielten Mieten, die Restlaufzeiten der Verträge, die Bonität der Mieter und die nicht umlagefähigen Kosten. Ein leerstehendes Objekt wird über die erzielbare Marktmiete gerechnet, mit Abschlag für die Zeit bis zur Vermietung.

Beim Gewerbeverkauf wird die Provision frei vereinbart, sie richtet sich nach Objekt, Aufwand und Vermarktungsweg. Was in Ihrem Fall gilt, klären wir vor dem Auftrag, nicht danach.

Ja. Wir sprechen dann nur vorqualifizierte Interessenten an, ohne Inserat und ohne Objektadresse in den Unterlagen, und geben Details erst nach einer Vertraulichkeitserklärung heraus. Besichtigungen legen wir auf Zeiten außerhalb des Betriebs.

Sie gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über, ein Verkauf beendet sie nicht. Genau deshalb sind saubere Verträge und nachvollziehbare Betriebskostenabrechnungen preisrelevant. Die vertragliche Seite prüft der Notar.

Das hängt an den Unterlagen und am Vermietungsstand. Ein voll vermietetes Objekt mit vollständigen Verträgen geht deutlich schneller als eines mit Leerstand und offener Instandhaltung. Einen Zeitraum, der sich halten lässt, nennen wir erst, wenn wir die Unterlagen gesehen haben.

Ob und wie der Verkauf zu versteuern ist, hängt an Haltedauer, Rechtsform und daran, ob das Objekt im Betriebs- oder Privatvermögen liegt. Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater, wir stellen die Zahlen bereit, die er dafür braucht.

Die Netto-Spitzenrenditen liegen bei rund 4,00 Prozent für Geschäftshäuser in besten Lagen und 4,60 Prozent für Büro und Logistik. Das sind Werte für erstklassige Objekte mit langen Mietverträgen. In B-Lagen, bei kürzeren Restlaufzeiten oder Sanierungsbedarf liegen die Renditen deutlich höher, dann aber als Ausgleich für Risiko und Arbeit, nicht als Geschenk.

Kein Marktforschungshaus veröffentlicht für Köln frei zugängliche Vervielfältiger. Rechnerisch entspricht eine Netto-Anfangsrendite von 4,00 Prozent einem Faktor von 25 und 5,00 Prozent einem Faktor von 20, aber dieser Kehrwert ist keine Marktangabe. Erwerbsnebenkosten und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten verschieben den tatsächlichen Bruttofaktor. Belastbare Vervielfältiger für einen konkreten Objekttyp führt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.

Es gibt keine Untergrenze, ab der es sich rechnet. Es gibt eine, ab der der Aufwand pro Objekt vertretbar wird. Bei kleinteiligen Objekten unter etwa einer Million Euro tragen Verwaltung und Nachvermietung anteilig stark ins Gewicht. In Köln wurden im ersten Halbjahr 2026 rund 41 Prozent des Volumens in der Klasse zwischen 25 und 50 Millionen Euro gehandelt; darunter ist der Markt weniger transparent und deshalb für gut informierte Käufer oft interessanter.

Der Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei; unter bestimmten Voraussetzungen kann auf die Steuerbefreiung verzichtet werden, was den Vorsteuerabzug ermöglicht. Ob das in Ihrem Fall sinnvoll und zulässig ist, hängt an der Nutzung durch die Mieter und an der Vertragsgestaltung. Das ist eine Frage für Ihren Steuerberater. Wir sorgen dafür, dass sie rechtzeitig gestellt wird und im Vertrag sauber abgebildet ist.

Ein Teil der Kölner Transaktionen läuft ohne öffentliche Vermarktung, gerade im privaten und familiengeführten Bereich, der in Köln die größte Käufergruppe stellt. Wir sprechen Eigentümer gezielt an, wenn ein Ankaufsprofil vorliegt, das zu ihrem Objekt passt. Das dauert länger als ein Portalklick und ist der Grund, warum sich ein Suchmandat lohnt.

Ja. Vor der Vermarktung klären wir, ob Mietvertragsstruktur, Unterlagen und energetischer Zustand einem Käufer standhalten. Nachbesserungen sind vorher billiger als in der Preisverhandlung. Details zum Ablauf finden Sie unter Gewerbeimmobilie verkaufen.

Eine allgemeine Pflicht, eine ESG-Bewertung zu erstellen, gibt es für private Eigentümer nicht. Verlangt wird sie faktisch von der Gegenseite, also von der Bank in der Finanzierung, von berichtspflichtigen Mietern und von institutionellen Käufern.

Bei kleinen Flächen und lokalen Mietern derzeit kaum. Bei großen Flächen und Konzernmietern schon, dort entscheidet die Datenlage mit darüber, ob eine Fläche überhaupt in die Auswahl kommt.

Er ist die Grundlage, aber nicht die Antwort. Der Ausweis beschreibt den energetischen Zustand. Die Einordnung braucht zusätzlich Angaben zu Heiztechnik, Strombezug und geplanten Maßnahmen.

Vor einer Anschlussfinanzierung, vor einem Verkauf und vor jeder größeren Instandsetzung. Danach ist die Reihenfolge der Maßnahmen meist schon festgelegt.

Das hängt an Objektgröße und Datenlage. Das erste Gespräch und die Frage, ob sich der Aufwand in Ihrem Fall lohnt, kosten nichts. Beauftragt wird direkt bei unserem Partner, wir bekommen dafür keine Vermittlungsgebühr.

Die ESG-Einordnung beantwortet die Frage, wo Sie stehen. Die Nachhaltigkeitsberatung beantwortet die Frage, was Sie jetzt tun, also Bestandsaufnahme am Objekt, Sanierungsfahrplan, Fördermittel und Umsetzung.

Nein. Der Sinn eines Fahrplans ist, dass die Schritte einzeln funktionieren und aufeinander aufbauen, statt sich gegenseitig zu entwerten.

Das hängt an Vertragslaufzeit, Umlagefähigkeit und dem Zustand der Technik. Wir rechnen es an Ihrem Objekt durch und sagen Ihnen auch, wenn sich eine Maßnahme in Ihrem Fall nicht trägt.

Das erste Gespräch und die Einordnung sind kostenfrei. Was danach an Planung und Nachweisen nötig ist, wird vorher beziffert, auch weil ein Teil davon förderfähig ist.

Nicht für die Beratung. Für Verkauf und Neuvermietung brauchen Sie ihn ohnehin, und die darin erfassten Daten sind eine gute Ausgangsbasis für den Fahrplan.

Von der Begehung bis zum fertigen Fahrplan vergehen bei einem überschaubaren Objekt einige Wochen. Länger dauert es, wenn Verbrauchsdaten fehlen oder Bestandsunterlagen erst zusammengesucht werden müssen.

Ihre Prämie richtet sich nach dem Kaufpreis. Bei 300.000 € Kaufpreis erhalten Sie 1.350 €, bei 500.000 € sind es 2.250 € und bei 1 Mio. € sind es 4.500 €. Eine Obergrenze gibt es nicht.

Ja, Sie können uns auch Hinweise auf frei werdende Büroflächen, Gewerbeimmobilien und zum Verkauf stehende Mehrfamilienhäuser oder Anlageobjekte geben. Das gilt für Vermietungen und Verkäufe gleichermaßen.

Die Prämie vereinbaren wir vorab schriftlich mit Ihnen. So berücksichtigen wir, dass sich Vermietung und Verkauf in ihrer Größenordnung deutlich unterscheiden können.

Die Auszahlung erfolgt innerhalb von 14 Tagen, nachdem der Verkäufer unsere Provision vollständig bezahlt hat. Die notarielle Beurkundung allein reicht dafür nicht aus.

Sie geben uns den Hinweis auf einen Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte, und sind für ein kurzes telefonisches Gespräch erreichbar. Alles Weitere übernehmen wir, von der Bewertung bis zum Notartermin.

Teilnehmen kann jede Person ab 18 Jahren, sofern sie nicht zu den ausgeschlossenen Gruppen gehört. Ausgeschlossen sind unsere Mitarbeitenden, der Eigentümer selbst und Makler, die am selben Objekt arbeiten. Wer beruflich mit dem Eigentümer verbunden ist, muss vorab selbst klären, ob er eine Prämie annehmen darf.

Nein, wenn der Eigentümer Rheinside bereits kennt oder die Immobilie schon öffentlich angeboten wird, besteht kein Anspruch auf eine Prämie. Außerdem muss Ihr Hinweis der erste Hinweis auf diesen Eigentümer und dieses Objekt sein.

Ja, auch der Hinweis auf ein Unternehmen, das eine Büro-, Praxis- oder andere Gewerbefläche sucht, kommt infrage. Das gilt ebenso, wenn ein Unternehmen umzieht oder eine passende Fläche für seinen Betrieb benötigt.

Die Prämie ist ein Bruttobetrag. Sie sind selbst dafür verantwortlich, die Prämie steuerlich korrekt zu behandeln.

Wir nehmen Hinweise aus ganz Deutschland entgegen. Unser Schwerpunkt liegt in Köln, Bergisch Gladbach und Umgebung.

Nein. Das Programm richtet sich ausdrücklich an Menschen, die beruflich nichts mit Immobilienvermittlung zu tun haben, also an Nachbarn, Kollegen, Verwalter und Mieter. Sie müssen keine Erlaubnis nach § 34c GewO haben, weil Sie nicht vermitteln, sondern uns nur auf eine Situation hinweisen. Die Vermittlung machen wir.

Das hängt von Ihrem Verwaltervertrag und, bei WEG-Verwaltung, von der Beschlusslage ab. Manche Verträge verlangen die Offenlegung von Zuwendungen Dritter, manche schließen sie aus. Wir sprechen das offen mit Ihnen durch und dokumentieren die Vereinbarung schriftlich; wenn Sie eine Freigabe brauchen, warten wir darauf. Alternativ vereinbaren wir statt einer Provision eine Zusammenarbeit auf anderer Grundlage.

Das ist der Normalfall, gerade im Gewerbe. Uns genügt der Hinweis auf das Objekt und darauf, was sich dort verändert. Den Kontakt zum Eigentümer stellen wir selbst her, über das Grundbuch, über die Verwaltung oder direkt vor Ort. Sie müssen niemanden ansprechen und nichts versprechen.

Für Sie nichts. Wir stellen den Kontakt her und bekommen dafür weder von Ihnen noch vom Partner eine Provision. Bezahlt wird nur die Leistung des Betriebs, und zwar direkt an ihn.

Immer direkt mit dem Partnerbetrieb. Angebot, Auftrag, Honorar und Gewährleistung liegen zwischen Ihnen und dem Unternehmen. Wir sind nicht Vertragspartei und treten auch nicht als Generalunternehmer auf.

Der beauftragte Betrieb nach seinem Vertrag mit Ihnen. Wir haften nicht für die Arbeit unserer Partner. Was wir tun können, ist vermitteln, wenn es zwischen den Beteiligten klemmt, und beim nächsten Projekt einen anderen Weg vorschlagen.

Wir nehmen niemanden auf, mit dem wir nicht selbst gearbeitet haben. Entscheidend sind Erreichbarkeit, Termintreue und die Frage, wie ein Betrieb reagiert, wenn etwas nicht nach Plan läuft. Bezahlte Platzierungen im Netzwerk gibt es nicht.

Ja. Die Vermittlung ist keine Gegenleistung für ein Mandat. Melden Sie sich mit dem Gewerk, das Sie brauchen, und wir sagen Ihnen, ob wir dafür jemanden im Netzwerk haben.

Wir koordinieren die Schnittstellen, nicht die Baustelle. Umzug, Ausbau, Einrichtung und Verwaltung bringen wir zeitlich zusammen und behalten die Termine im Blick. Die Bauleitung selbst übernimmt der jeweilige Fachbetrieb.