Auf einen Blick
umfasst das Einzugsgebiet eines Bäckers, beim Zahnarzt sind es zehn Fahrminuten. Zählen Sie, wer in dieser Zone wohnt oder arbeitet.
ist nicht automatisch schlecht. Entscheidend ist die Überschneidung im Kern des Angebots und im Preisniveau.
prüfen Sie für Kundschaft, Mitarbeitende und Lieferanten. In Köln entscheidet die Anbindung an Bus und Bahn oft über die Personalgewinnung.
Bevor ein Standort unterschrieben wird, lohnt der Blick auf das Umfeld. Wer dort wohnt, wer dort arbeitet, wer dort schon sitzt und wie gut die Fläche erreichbar ist, entscheidet über den Erfolg mindestens so stark wie die Fläche selbst.
Das Einzugsgebiet ehrlich abgrenzen
Der häufigste Fehler ist ein zu großes Einzugsgebiet. Realistisch ist die Fläche, die Ihre Kundschaft in der Zeit erreicht, die sie für Ihr Angebot aufzubringen bereit ist. Für einen Bäcker sind das fünf Gehminuten, für einen Zahnarzt zehn Fahrminuten, für einen Spezialhändler auch einmal dreißig.
Zeichnen Sie diese Zeitzonen auf einer Karte ein und schauen Sie, wie viele Menschen darin wohnen oder arbeiten. Erst diese Zahl ist eine Grundlage, nicht die Einwohnerzahl des Stadtteils.
Was über die Nachfrage entscheidet
- Einwohnerzahl und Altersstruktur im Einzugsgebiet
- Kaufkraftkennziffer, also die Kaufkraft je Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt
- Zentralitätskennziffer, die zeigt, ob ein Ort Kaufkraft anzieht oder abgibt
- Arbeitsplatzdichte und Pendlerströme, entscheidend für jedes Mittagsgeschäft
- Geplante Bauvorhaben, die das Umfeld in drei Jahren verändern
Die Wettbewerbsanalyse
Wettbewerb ist nicht automatisch schlecht. In vielen Branchen ziehen sich Anbieter gegenseitig Frequenz zu, was jeder Möbelmeile und jedem Gastronomieviertel anzusehen ist. Entscheidend ist die Überschneidung im Kern des Angebots und im Preisniveau.
Gehen Sie die Straße einmal ab und notieren Sie, wer dort sitzt, wie stark die Sortimente überlappen, wie die Öffnungszeiten liegen und wie voll es zu Ihren Stoßzeiten ist. Die Zahl der leer stehenden Ladenlokale in derselben Straße sagt oft mehr über die Lage als jede Statistik.
Erreichbarkeit aus drei Richtungen
Prüfen Sie den Standort aus der Sicht Ihrer Kundschaft, Ihrer Mitarbeitenden und Ihrer Lieferanten. Für Kundschaft zählen Parkmöglichkeiten und die letzte Wegstrecke zu Fuß. Für Mitarbeitende zählt die Anbindung an Bus und Bahn, in Köln oft der entscheidende Punkt bei der Personalgewinnung. Für Lieferanten zählen Anfahrt, Haltemöglichkeit und Zeitfenster.
Datenquellen, die frei verfügbar sind
- Statistisches Landesamt IT.NRW und die Stadt Köln mit Daten auf Stadtteilebene
- Die Industrie- und Handelskammer zu Köln mit Struktur- und Einzelhandelsdaten für Köln, den Rheinisch-Bergischen Kreis und Leverkusen
- Pendlerstatistik der Bundesagentur für Arbeit
- Bebauungspläne und Bauleitplanung der jeweiligen Kommune für geplante Veränderungen
Was wir daraus machen
Wir fassen die Punkte zu einem kurzen Standort-Steckbrief zusammen, der die wesentlichen Kennzahlen, den Wettbewerb im Umkreis und die offenen Risiken enthält. Zwei Seiten reichen dafür. Wichtiger als Umfang ist, dass am Ende eine begründete Aussage steht und nicht ein Bauchgefühl.
Die Märkte, in denen wir arbeiten, finden Sie unter Regionen, aktuelle Flächen unter Gewerbeimmobilien.
