Auf einen Blick
Mietlaufzeit erwarten Investoren meist. Für Ihren Betrieb zählen vor allem die Verlängerungsoptionen danach.
verbindet Miete und Preis. Eine höhere Miete bringt einen höheren Kaufpreis, den Sie über die Laufzeit zurückzahlen.
werden beim Verkauf aufgedeckt, der Gewinn ist zu versteuern. Klären Sie Steuern und Bilanz vor der Verhandlung.
Viele mittelständische Unternehmen haben einen großen Teil ihres Kapitals im eigenen Betriebsgebäude gebunden. Sale and lease back löst dieses Kapital, ohne dass der Betrieb umziehen muss. Der Preis dafür ist eine langfristige Mietverpflichtung.
Wie das Verfahren funktioniert
Sie verkaufen Ihre Betriebsimmobilie an einen Investor und mieten sie im selben Zug langfristig zurück. Aus dem Eigentümer wird ein Mieter, der Standort bleibt derselbe, der Kaufpreis fließt in das Unternehmen. Beides wird in einem Vorgang verhandelt, weil Kaufpreis und Miete voneinander abhängen.
Wann das sinnvoll ist
- Wachstum, das Kapital bindet, etwa für Maschinen, Vorräte oder eine Zukaufgelegenheit
- Nachfolgeregelungen, bei denen die Immobilie nicht mitübertragen werden soll
- Gesellschafterwechsel oder Auszahlungen, die sonst über teure Fremdmittel laufen müssten
- Bilanzkennzahlen, die sich durch die Ablösung von Darlehen verbessern lassen
Nicht sinnvoll ist es, wenn die Immobilie ohnehin zu groß, zu alt oder am falschen Standort ist. Dann verkaufen Sie ein Problem und binden sich zusätzlich für zehn Jahre daran.
Worauf es im Mietvertrag ankommt
- Laufzeit und Verlängerungsoptionen. Investoren erwarten meist zehn bis fünfzehn Jahre, für den Betrieb zählen die Optionen danach
- Indexierung. Eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex kann über eine lange Laufzeit erheblich wirken
- Instandhaltung. Je mehr davon beim Mieter liegt, desto höher sollte der Kaufpreis ausfallen
- Erweiterungen. Wer später anbauen will, braucht dafür heute eine Regelung
- Vorkaufsrecht oder Rückkaufoption, falls der Standort langfristig wieder im Eigentum liegen soll
- Untervermietung, damit nicht genutzte Teilflächen verwertbar bleiben
Der Preis, der wirklich zählt
Kaufpreis und Miete lassen sich nicht getrennt betrachten. Der Investor bewertet über den Kaufpreisfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettomiete. Eine Jahresmiete von 300.000 Euro ergibt bei einem Faktor von 16 einen Kaufpreis von 4,8 Millionen Euro. Wer die Miete hoch ansetzt, bekommt einen höheren Kaufpreis und zahlt ihn über die Laufzeit zurück.
Die ehrliche Rechnung lautet deshalb nicht, wie viel bekomme ich heute, sondern welche Miete trägt mein Betrieb dauerhaft, ohne die Marge aufzuzehren.
Bilanz und Steuern
Beim Verkauf werden stille Reserven aufgedeckt und der Gewinn ist zu versteuern. Ob und wie sich das abmildern lässt, hängt vom Einzelfall ab. Nach Handelsrecht verschwindet die Immobilie aus der Bilanz, nach IFRS bleibt ein Nutzungsrecht als Vermögenswert und eine Leasingverbindlichkeit bestehen. Diese Fragen gehören vor der Verhandlung auf den Tisch und nicht danach.
Alternativen, die seltener genannt werden
Eine Beleihung der Immobilie belastet die Liquidität weniger stark als eine dauerhafte Mietverpflichtung, verschafft aber weniger Spielraum. Ein Teilverkauf einzelner Grundstücksflächen kann sinnvoll sein, wenn Reserven vorhanden sind. Ein Erbbaurecht trennt Grundstück und Gebäude und wird vor allem dann interessant, wenn nur das Grundstück Kapital bindet.
So gehen wir vor
Wir bewerten zuerst die Immobilie und leiten daraus eine marktgerechte Miete ab. Erst danach sprechen wir über Kaufpreise, weil sonst der Faktor die Miete bestimmt statt umgekehrt. Für die steuerliche Seite binden wir Ihren Berater ein oder vermitteln einen Partner aus unserem Netzwerk.
Mehr zum Verkauf einer Gewerbeimmobilie finden Sie unter Gewerbeimmobilie verkaufen.
