Potenzialanalyse zum deutschen Serviced-Apartment-Markt, Datenstand 31.08.2023. Es sind die einzigen veröffentlichten Köln-Zahlen. Die aktuellen Marktreports weisen Städtewerte nur im kostenpflichtigen Teil aus. Entsprechend als Größenordnung lesen, nicht als Tagesstand.
Köln ist bei Serviced Apartments der am schwächsten versorgte der großen deutschen Märkte. Die Marktabdeckung liegt bei 27 Prozent, das rechnerische Zusatzpotenzial bei über 3.300 Einheiten. Für Betreiber, die einen Standort suchen, und für Eigentümer, die ein Objekt in diese Nutzung überführen wollen, ist das die eigentliche Nachricht.
Die Wirtschaftskraft ist da, das Angebot ist es nicht. Köln liegt beim Entwicklungspotenzial auf Rang vier der deutschen A-Städte, wird in der Analyse aber als der Markt beschrieben, der am weitesten hinter seinen Möglichkeiten zurückbleibt. Dass sich das bewegt, zeigt die Pipeline. Zuletzt wurden zwei Kölner Hotels mit zusammen 233 Einheiten in Serviced Apartments umgewandelt.
| Kennzahl | Wert | Bezug |
|---|---|---|
| Einheiten in Deutschland | 59.300 | in 1.160 Häusern ab 15 Einheiten |
| Pipeline | +38 % | bis 2029 |
| Auslastung | 81 % | stabil gegenüber Vorjahr |
| Durchschnittsrate | 89,50 € | je Nacht, Vorjahr 92 € |
| Durchschnittliche Aufenthaltsdauer | 7 Tage | Vorjahr 9 Nächte |
| Gästestruktur | 56 % Freizeit, 44 % Geschäft | Freizeit erstmals größer |
Marktreport Serviced Apartments, veröffentlicht April 2026. Bundeswerte.
Die Verschiebung zu Freizeitgästen und die kürzere Aufenthaltsdauer verändern die Standortlogik. Ein Standort, der bisher von Projektmitarbeitern eines einzelnen Arbeitgebers lebte, steht heute schlechter da als einer mit gemischter Nachfrage aus Wirtschaft, Messe, Klinik und Hochschule. In Köln spricht das für Lagen mit Anbindung an Messe, Innenstadt und die großen Arbeitgeberstandorte, nicht zwingend für die teuerste Adresse.
Als professionell betriebenes Haus gelten Objekte ab 15 Einheiten; wirtschaftlich tragfähig wird ein Standort für die meisten Betreiber deutlich darüber. Kleinere Häuser funktionieren im Cluster, wenn mehrere Objekte in einer Stadt zusammen betrieben werden.
Zur Produktdefinition gehört zwingend eine Küche oder Kitchenette und ein funktional getrennter Wohn- und Schlafbereich. Das entscheidet über Steigleitungen, Lüftung und Brandschutz, und damit über die Umbaukosten im Bestand.
Rezeption oder Self-Check-in, Waschraum, Fahrradabstellung, Lager für Housekeeping. Was im Hotel selbstverständlich ist, fehlt in umgebauten Wohn- und Büroobjekten oft und lässt sich nachträglich schlecht schaffen.
Wohnen oder Beherbergung, davon hängt ab, ob die Nutzung am Standort überhaupt zulässig ist. Die Abgrenzung ist eine Einzelfallabwägung und der häufigste Grund, warum ein Standort scheitert.
Serviced Apartments liegen baurechtlich zwischen zwei Nutzungsarten, und die Zuordnung entscheidet über die Zulässigkeit im jeweiligen Baugebiet. Vier Merkmale werden dafür herangezogen:
Abgrenzungskriterien nach der Baunutzungsverordnung und der dazu ergangenen Rechtsprechung. Entschieden wird nach dem überwiegenden Nutzungscharakter im Einzelfall. Das ist eine Orientierung und kein Rechtsrat.
Bevor über Miete oder Kaufpreis gesprochen wird, klären wir mit Ihnen und, wo nötig, mit der Bauaufsicht, in welche Kategorie das geplante Betriebskonzept fällt und ob das Baugebiet diese Nutzung zulässt.
Ein Bürogebäude mit strukturellem Leerstand, ein in die Jahre gekommenes Hotel, ein Wohnobjekt mit ungünstigem Zuschnitt. Serviced Apartments sind für solche Objekte eine ernstzunehmende Nachnutzung. Der Kölner Büroleerstand liegt bei 558.000 Quadratmetern, und nur ein kleinerer Teil davon ist modern. Für die Prüfung sind drei Fragen entscheidend. Lässt der Grundriss Einheiten mit Küche und getrenntem Schlafbereich zu? Ist die Nutzung baurechtlich zulässig? Und findet sich ein Betreiber, der das Objekt langfristig pachtet oder mietet?
Was in dieser Assetklasse öffentlich nicht belegt ist: marktübliche Pachtquoten, Spitzenrenditen und typische Einheitengrößen. Kein Research-Haus veröffentlicht dazu Zahlen. Wer Ihnen eine nennt, hat sie geschätzt. Wir arbeiten deshalb mit den konkreten Angeboten der Betreiber, die wir ansprechen, nicht mit Marktdurchschnitten, die es nicht gibt.
| Aufenthalt | Preis je Nacht | Monatsrate |
|---|---|---|
| Kurzaufenthalt, 1 bis 6 Nächte | 70 – 130 € | — |
| Langzeit, ab 28 Nächten | 43 – 115 € | 1.400 – 1.650 € |
Angebotspreise Kölner Häuser über ein Buchungsportal für Serviced Apartments, Stand 2026. Angebots-, keine Abschlusspreise.
Eine komplett möblierte Wohneinheit, die immer über eine ausgestattete Küche oder Kitchenette und mindestens über einen funktional getrennten Wohn- und Schlafbereich verfügt, verbunden mit Serviceleistungen wie Reinigung und Wäsche. Von Serviced-Apartment-Häusern spricht der Markt ab 15 Einheiten. Longstay beginnt je nach Haustyp bei 15 Nächten oder einem Monat.
Die Kennzahlen sprechen dafür. Bei einer Marktabdeckung von 27 Prozent ist Köln der am schwächsten versorgte deutsche A-Standort, mit einem errechneten Zusatzpotenzial von über 3.300 Einheiten und einem Single-Haushalts-Anteil von 50,8 Prozent. Der Engpass ist nicht die Nachfrage, sondern die Verfügbarkeit geeigneter Objekte mit passendem Baurecht.
Das entscheidet sich im Einzelfall nach dem überwiegenden Nutzungscharakter. Herangezogen werden räumliche Struktur, Serviceumfang, Aufenthaltsdauer und Preisstruktur: dauerhafte, eigenständige Haushaltsführung mit Monatsmiete spricht für Wohnen, Rezeption, Serviceleistungen und Tagespreis für Beherbergung. Die Einordnung bestimmt, in welchen Baugebieten die Nutzung zulässig ist, und sollte vor jeder Standortentscheidung mit der Bauaufsicht geklärt werden.
Dafür gibt es keine veröffentlichte Spitzenrendite. Weder die großen Research-Häuser noch die Branchenreports weisen für Serviced Apartments eine eigene Renditekennziffer aus, und auch zu Pachtquoten und Pachtmodellen existieren keine belastbaren öffentlichen Zahlen. Die Wirtschaftlichkeit entscheidet sich am konkreten Betreibervertrag, und den verhandeln wir objektbezogen.
Ja, und für Projektteams, Relocation und Interimsbesetzungen ist das häufig günstiger und angenehmer als Hotel. Longstay-Raten in Köln liegen bei 43 bis 115 Euro je Nacht, Monatsraten zwischen 1.400 und 1.650 Euro. Bei mehreren Einheiten über einen längeren Zeitraum sind Rahmenverträge mit festen Kontingenten verhandelbar.
Das hängt an drei Dingen: ob der Grundriss Einheiten mit Küche und getrenntem Schlafbereich zulässt, ob Steigleitungen und Brandschutz das hergeben, und ob die Nutzung am Standort baurechtlich zulässig ist. Kommt das zusammen, ist die Umnutzung angesichts von 558.000 Quadratmetern Kölner Büroleerstand eine ernsthafte Option. Wir prüfen das Objekt und sprechen anschließend gezielt Betreiber an.
Objekte als Kapitalanlage unter Gewerbe-Investment, alle Assetklassen in der Übersicht Gewerbeimmobilien.
Ob Apartments in einem Gewerbeobjekt zulässig sind, entscheidet die Baugenehmigung. Wann eine Nutzungsänderung nötig wird und was bei der Umwandlung von Büro zu Wohnraum seit 2026 möglich ist, erklären wir im Gewerbe-Guide.
Sagen Sie uns, was Sie brauchen. Nutzungsart, Flächengröße, Lage, Zeitpunkt. Wir gleichen das mit unserem Bestand ab und melden uns auch dann, wenn eine passende Fläche erst noch auf den Markt kommt. In Köln werden viele Gewerbeflächen vergeben, bevor sie öffentlich inseriert sind.
