Mietwohnungen gehen bei uns oft an Interessenten mit Suchprofil, bevor sie öffentlich erscheinen. Hinterlegen Sie kostenlos, was Sie suchen, dann melden wir uns, sobald eine passende Wohnung in Köln oder im Rheinisch-Bergischen Kreis frei wird.
Suchprofil anlegen (kostenlos)Datenbasis: Kölner Statistische Nachrichten zum Mietwohnungsangebot 2025 sowie Zensus 2022. Angebotsmieten lassen nur eingeschränkt Rückschlüsse auf bestehende Mietverhältnisse zu.
Der marktaktive Leerstand in Köln lag zuletzt bei 1,2 Prozent. Auf hundert Wohnungen kommt also gut eine, die kurzfristig frei ist. Wer hier eine Mietwohnung sucht, braucht vollständige Unterlagen und schnelle Entscheidungen, und sollte wissen, wo die Mietpreisbremse gilt und wo nicht.
2025 wurden in Köln 12.205 Mietwohnungen inseriert, die Median-Angebotsmiete lag bei 14,70 Euro je Quadratmeter netto kalt. Ein Jahr zuvor waren es 14,00 Euro. Das sind Angebotsmieten. Was in bestehenden Verträgen gezahlt wird, liegt deutlich darunter. Die letzte städtische Erhebung wies für den Bestand 10,00 Euro je Quadratmeter aus.
Kleine Wohnungen sind je Quadratmeter am teuersten. Unter 30 Quadratmetern lag die Angebotsmiete 2025 bei 23,60 Euro, zwischen 30 und 39 Quadratmetern bei 17,40 Euro. In der meistgesuchten Größe von 60 bis 79 Quadratmetern waren es 13,30 Euro.
| Wohnungsgröße | Angebotsmiete €/m² | Anteil am Angebot |
|---|---|---|
| unter 30 m² | 23,60 | 8,9 % |
| 30 – 39 m² | 17,40 | 10,2 % |
| 60 – 79 m² | 13,30 | 28,3 % |
Datenbasis: Kölner Statistische Nachrichten zum Mietwohnungsangebot 2025.
Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Kölner Stadtteil liegt der Faktor drei. Neuehrenfeld führt die Liste an, Chorweiler steht am anderen Ende, bei gleicher Stadt, gleicher Verkehrsanbindung und gleichem Arbeitsmarkt.
| Stadtteil | Angebotsmiete €/m² | Zahl der Angebote 2025 |
|---|---|---|
| Neuehrenfeld | 20,90 | 338 |
| Neustadt-Süd | 18,95 | 529 |
| Neustadt-Nord | 18,50 | 462 |
| Blumenberg | 9,00 | 35 |
| Roggendorf/Thenhoven | 7,05 | 31 |
| Chorweiler | 7,00 | 70 |
Datenbasis: Kölner Statistische Nachrichten zum Mietwohnungsangebot 2025. Die Stadt veröffentlicht je drei Extremwerte, keine vollständige Rangliste. Angebotsstärkste Stadtteile waren Ehrenfeld mit 648 und Altstadt-Süd mit 512 Inseraten.
Hier wird die Datenlage dünn, und wir sagen das lieber offen. Einen Mietspiegel gibt es nur für Bergisch Gladbach, Stand Januar 2026, und für Wermelskirchen, Stand Mai 2025. Für Rösrath, Overath, Kürten, Odenthal, Burscheid und Leichlingen existiert keiner. Was die Portale für diese Orte ausweisen, beruht teilweise auf einer Handvoll Inserate und ist untereinander nicht vergleichbar. Eine Tabelle daraus wäre Zahlenkosmetik. Belastbar ist nur die Richtung. Die Neuvertragsmieten im Kreis stiegen 2025 um 3,0 Prozent und damit langsamer als in der Region Köln insgesamt mit 4,7 Prozent.
Der aktuelle Mietspiegel für Köln stammt aus dem April 2025 und ist die sechsundzwanzigste Ausgabe seit 1971. Für beide Seiten wichtig, es handelt sich um einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, nicht um einen qualifizierten nach § 558d BGB. Er hat damit keine gesetzliche Vermutungswirkung, sondern ist ein Erkenntnismittel. Vor Gericht wiegt das weniger schwer, als viele annehmen. Herausgeber ist ein Arbeitskreis aus Mieterverein, Haus- und Grundbesitzerverein, Stadt und Maklerverbänden.
Die Tabelle spannt sich von 4,20 bis 17,90 Euro je Quadratmeter netto kalt. Sortiert wird nach sechs Baualtersklassen von „bis 1960" bis „ab 2018", fünf Wohnungsgrößen von 30 bis 140 Quadratmetern, drei Wohnlagen und drei Ausstattungsstufen. Für weitgehend unmodernisierte Wohnungen der beiden ältesten Baualtersklassen ist ein Abschlag von rund zehn Prozent vorgesehen. Grundlage sind 34.477 ausgewertete Mietwerte.
Seit dem 1. März 2025 gilt in Nordrhein-Westfalen eine neue Mieterschutzverordnung. Sie erfasst 57 Kommunen statt bisher achtzehn. Die Mietpreisbremse selbst wurde bundesgesetzlich bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; die nordrhein-westfälische Verordnung läuft bis Ende Februar 2030.
Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, in Kraft seit 1. März 2025, verlängert bis 28. Februar 2030. Dieselbe Verordnung bestimmt die Gebiete für die abgesenkte Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist.
Wo die Bremse greift, darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). War die Vormiete bereits höher, darf sie weiter verlangt werden (§ 556e BGB).
Beruft sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er das dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB). Unterbleibt die Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern, wenn er innerhalb von dreißig Monaten nach Mietbeginn rügt.
In Köln und den anderen erfassten Kommunen darf die Miete in drei Jahren um höchstens fünfzehn statt zwanzig Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Miete muss zudem seit fünfzehn Monaten unverändert sein.
Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, ist eine Eigenbedarfskündigung acht Jahre lang gesperrt statt der regulären drei (§ 577a BGB).
Bemessen an der Nettokaltmiete, zahlbar in drei gleichen Raten (§ 551 BGB). Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Für Mieter immer drei Monate, spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten. Für Vermieter verlängert sie sich nach fünf und nach acht Jahren um je drei Monate (§ 573c BGB).
Ende 2024 zählte Köln 40.240 öffentlich geförderte Wohnungen, rund 6,6 Prozent des Wohnungsbestands. Die Miete lag im ersten Förderweg bei 7,85 Euro je Quadratmeter, im zweiten bei 9,00 Euro. Der Bestand schrumpft. 830 Wohnungen fielen 2024 aus der Bindung, für 2025 wurden 1.692 erwartet, bis 2035 sind es über 20.000. Gleichzeitig bewilligte die Stadt 2024 den Neubau von 769 geförderten Wohnungen mit 195 Millionen Euro Fördervolumen. 15.206 Menschen beantragten in diesem Jahr einen Wohnberechtigungsschein.
Den Schein stellt das Amt für Wohnungswesen aus. Er gilt zwölf Monate und landesweit in Nordrhein-Westfalen. Die Einkommensgrenzen der Gruppe A liegen seit Anfang 2025 bei 23.540 Euro Jahreseinkommen für eine Person und 28.350 Euro für zwei; je weiterer Person kommen 6.530 Euro hinzu, je Kind 860 Euro. Maßgeblich ist das Einkommen nach den Abzügen des Wohnraumförderungsgesetzes NRW, nicht das Bruttogehalt. Die Grenze liegt in der Praxis also höher, als die Zahl vermuten lässt.
2015 waren drei Prozent der Kölner Mietinserate möbliert, 2025 rund fünfzehn. Die Angebotsmiete lag bei 19,30 Euro je Quadratmeter und damit fünfunddreißig Prozent über dem unmöblierten Niveau. Vor zehn Jahren waren es sechzehn Prozent Aufschlag.
Rechtlich ist dieser Markt bislang wenig geregelt. Es gibt weder eine Obergrenze für den Möblierungszuschlag noch eine Pflicht, ihn im Vertrag gesondert auszuweisen. Das soll sich ändern. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht vor, den Zuschlag auf ein Prozent des Möbelwerts je Monat zu begrenzen, bei Vollmöblierung zehn Prozent der Nettomiete zu vermuten und eine gesonderte Ausweisung vorzuschreiben; Kurzzeitmietverträge sollen auf sechs Monate begrenzt werden. Der Entwurf hat im Juli 2026 die erste Lesung im Bundestag passiert und ist noch nicht in Kraft. Wir beobachten das Verfahren und melden uns bei unseren Eigentümern, sobald es beschlossen ist.
Wir vermieten Wohnungen in Köln und im Rheinisch-Bergischen Kreis für Eigentümer, die weder Besichtigungen organisieren noch Bewerbungen sortieren wollen. Dazu gehört, die zulässige Miete sauber herzuleiten, also mit Mietspiegeleinordnung, Prüfung der Mietpreisbremse und, wo nötig, der Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB. Eine Miete, die drei Jahre später zurückgezahlt werden muss, ist teurer als eine, die von Anfang an stimmt.
Bei Bestandsmieten begleiten wir Mieterhöhungen nach § 558 BGB, Staffel- und Indexvereinbarungen nach §§ 557a und 557b BGB sowie die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB, also acht Prozent der Kosten pro Jahr, gekappt bei drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren und bei Ausgangsmieten unter sieben Euro bei zwei Euro. Was wir nicht tun, ist Rechtsberatung. Für die Formulierung von Klauseln arbeiten wir mit Fachanwälten zusammen.
Ja. Köln steht in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW, die seit dem 1. März 2025 gilt und bis Ende Februar 2030 läuft. Die Miete darf bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Im Rheinisch-Bergischen Kreis gilt sie in Bergisch Gladbach, Rösrath, Overath und Leichlingen, in Kürten, Odenthal, Wermelskirchen und Burscheid nicht.
Nein, nicht im Sinne eines qualifizierten Mietspiegels. Köln hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Er dient als Erkenntnismittel für die ortsübliche Vergleichsmiete, hat aber keine gesetzliche Vermutungswirkung. Im Streitfall kann eine Partei mit Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten dagegenhalten. Praktisch ist er trotzdem der wichtigste Bezugspunkt, weil beide Seiten ihn kennen.
Höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete, also ohne Betriebskostenvorauszahlung (§ 551 BGB). Sie dürfen in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste bei Mietbeginn. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit. Abweichende Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind unwirksam, auch wenn sie im Vertrag stehen.
Oft nicht. Der Bundesgerichtshof hat eine Reihe verbreiteter Klauseln gekippt: starre Fristenpläne, Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand, Quotenabgeltungsklauseln und Farbvorgaben für die Mietzeit. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und gab es keinen angemessenen Ausgleich, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Prüfen Sie die konkrete Klausel, bevor Sie den Pinsel kaufen.
Acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB). Gekappt ist das bei drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter bei zwei Euro. Der Erhaltungsanteil und öffentliche Fördermittel sind vorher abzuziehen. Angekündigt werden muss die Maßnahme spätestens drei Monate vorher.
Nur für öffentlich geförderte Wohnungen, in Köln rund 6,6 Prozent des Bestands. Die Einkommensgrenze der Gruppe A liegt bei 23.540 Euro Jahreseinkommen für eine Person und 28.350 Euro für zwei, je weitere Person 6.530 Euro, je Kind 860 Euro. Gerechnet wird das Einkommen nach den Abzügen des Wohnraumförderungsgesetzes NRW, nicht das Bruttogehalt. Beantragt wird der Schein beim Amt für Wohnungswesen; er gilt zwölf Monate und landesweit.
Kaufen statt mieten, Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke.
Sagen Sie uns, was Sie suchen. Wir melden uns, sobald etwas Passendes kommt, bevor es öffentlich ist.
