Auf einen Blick
des Nettoumsatzes gelten als grober Orientierungswert für die Miete, abhängig von Konzept und Wareneinsatz.
über Dach ist oft der Engpass. Ohne diese Möglichkeit wird aus dem Restaurant bestenfalls ein Café.
Passanten vorbeikommen, zählt mehr als ihre Zahl. Sehen Sie sich das Umfeld zu drei Tageszeiten und an einem Samstag an.
In der Gastronomie entscheidet der Standort über den Umsatz, lange bevor die erste Speisekarte gedruckt ist. Frequenz, Sichtbarkeit, Umfeld und Genehmigungslage müssen zusammenpassen. Diese Punkte prüfen wir, bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird.
Frequenz ist nicht gleich Frequenz
Eine hohe Passantenzahl nützt wenig, wenn die Passanten zur falschen Zeit vorbeikommen. Ein Mittagsgeschäft lebt von Büros und Betrieben im Umkreis von wenigen Gehminuten, ein Abendlokal von Wohnquartier, Kaufkraft und Aufenthaltsqualität. Ein Café am Bahnhof funktioniert über Durchgangsverkehr, ein Restaurant im Veedel über Stammgäste.
Prüfen Sie deshalb nicht nur, wie viele Menschen vorbeikommen, sondern wann und warum. Ein Blick auf die Umgebung zu drei Tageszeiten und an einem Samstag sagt mehr als jede Frequenzzahl im Exposé. Neben der Passantenfrequenz beeinflusst auch das Wettbewerbsumfeld, ob sich eine Gastronomiefläche langfristig für das geplante Konzept eignet; eine Standortanalyse und Wettbewerbsanalyse zeigt, welche Betriebe bereits vor Ort vertreten sind und welche Nachfrage noch besteht.
Die harten Faktoren, an denen Projekte scheitern
- Abluft. Ohne Möglichkeit, die Küchenabluft über Dach zu führen, wird aus dem Restaurant bestenfalls ein Café. Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist hier oft der Engpass
- Fettabscheider und Anschluss an den Kanal. Nachrüstung ist teuer und baulich nicht überall möglich
- Schallschutz und Sperrzeiten. Wohnnutzung über oder neben der Fläche begrenzt Öffnungszeiten und Außengastronomie
- Außenfläche. Sie bringt im Sommer den Deckungsbeitrag, hängt aber an einer Sondernutzungserlaubnis der Stadt und ist nicht automatisch mitvermietet
- Anschlussleistung. Küchen brauchen Starkstrom, teilweise Gas, und die vorhandene Leistung reicht im Bestand selten aus
- Sanitärräume und Barrierefreiheit, bemessen nach der Gästezahl
- Baurechtliche Nutzung und Stellplätze. Gastronomie löst mehr Stellplatzbedarf aus als Einzelhandel oder Büro
Die Miete muss zum Umsatz passen
Als grober Orientierungswert gilt eine Mietbelastung von etwa 8 bis 12 Prozent des Nettoumsatzes, abhängig von Konzept und Wareneinsatz. Wer diese Rechnung erst nach der Unterschrift aufmacht, hat das Konzept dem Standort untergeordnet statt umgekehrt.
In der Verhandlung lohnt es sich, über mehr als den Quadratmeterpreis zu sprechen. Mietfreie Zeit für die Ausbauphase, ein Baukostenzuschuss des Eigentümers, eine Umsatzmiete mit Sockelbetrag und klare Regelungen zu Inventarablöse und Rückbau verändern die Kalkulation häufig stärker als ein Euro Nachlass je Quadratmeter.
Köln und der Rheinisch-Bergische Kreis
Die höchsten Frequenzen und Mieten liegen in der Kölner Innenstadt, im Belgischen Viertel, in der Südstadt und in Teilen von Ehrenfeld. Rechtsrheinisch haben sich Deutz, Mülheim und Kalk entwickelt, mit deutlich niedrigerem Mietniveau und wachsendem Wohnanteil. In Bergisch Gladbach konzentriert sich die Gastronomie auf das Zentrum, auf Bensberg und auf Refrath, wo Kaufkraft und Wohnlage zusammenkommen, die Frequenz aber stark vom Wochentag abhängt.
So gehen wir vor
Wir klären zuerst das Konzept und leiten daraus die Standortanforderungen ab, nicht umgekehrt. Vor einer Anmietung prüfen wir Abluft, Genehmigungslage und Nachbarschaft, weil genau dort die teuren Überraschungen liegen. Passende Flächen sehen Sie unter Gastronomieflächen, die Übersicht finden Sie unter Gewerbeimmobilien.
