Indexklausel im Gewerbemietvertrag richtig vereinbaren

Warum die Indexklausel wieder ein Thema ist

2022 stiegen die Verbraucherpreise nach Angaben des Statistischen Bundesamtes um 6,9 Prozent, 2023 um weitere 5,9 Prozent. Wer eine Klausel mit voller Weitergabe hatte, zahlte nach zwei Jahren rund 13 Prozent mehr Miete. Bei Klauseln, die erst ab einer Veränderung von zehn Punkten greifen, kam die Erhöhung oft in einem einzigen Schritt von zehn Prozent und mehr. Viele Unternehmen haben das als Schock erlebt, weil die Mieterhöhung mitten in eine Phase fiel, in der auch Energie, Löhne und Material teurer wurden.

2024 und 2025 lag die Teuerung wieder bei gut zwei Prozent. Seit dem Sommer 2026 steigt sie erneut, getrieben vor allem von Kraftstoff und Heizöl. Ob das ein kurzer Ausschlag bleibt, weiß heute niemand. Gerade deshalb lohnt es sich, die Klausel beim nächsten Vertrag genauer anzusehen als früher.

Wie eine Indexklausel funktioniert

Die Indexklausel koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt jeden Monat veröffentlicht. Steigt der Index, steigt die Miete, fällt er, sinkt sie. Ob die Anpassung automatisch eintritt oder erst auf Verlangen einer Seite, legt der Vertrag fest. Daneben gibt es einige Stellschrauben, über die im Gewerbe frei verhandelt wird. Wie hoch die Schwelle ist, ab der angepasst wird, ob die Veränderung voll oder nur anteilig weitergegeben wird, wie oft angepasst werden darf und ob es eine Obergrenze gibt.

Eine Schwelle in Prozent ist dabei einfacher zu handhaben als eine Schwelle in Indexpunkten, weil das Statistische Bundesamt den Index alle paar Jahre auf ein neues Basisjahr umstellt. Wer heute einen Vertrag schließt, sollte die Schwelle deshalb in Prozent formulieren.

Für Vermieter, ohne zehn Jahre keine Indexmiete

Eine automatische Indexklausel ist im Gewerbemietvertrag nicht einfach so erlaubt. Das Preisklauselgesetz lässt sie nur zu, wenn der Vertrag auf mindestens zehn Jahre angelegt ist. Das ist der Fall, wenn der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet, oder wenn der Mieter das Recht hat, die Laufzeit auf mindestens zehn Jahre zu verlängern. Eine feste Laufzeit von zehn Jahren ist also nicht zwingend.

In der Praxis heißt das, eine Indexklausel funktioniert zum Beispiel mit fünf Jahren fester Laufzeit und einer Verlängerungsoption des Mieters über weitere fünf Jahre. Ebenso mit drei Jahren fest und zwei Optionen über drei und vier Jahre. Wichtig ist, dass die Optionen einseitig beim Mieter liegen. Eine Verlängerung, die nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich ist, reicht nicht. Wer nur fünf Jahre fest ohne Option vereinbart, sollte statt einer Indexmiete eher eine Staffelmiete wählen.

Fehlt die zehnjährige Bindung, wird die Klausel nach dem Preisklauselgesetz zwar erst dann unwirksam, wenn ein Gericht den Verstoß rechtskräftig festgestellt hat. Bis dahin gezahlte Erhöhungen bleiben in der Regel beim Vermieter. Darauf sollte man trotzdem nicht bauen, denn ab dem Urteil fällt die Anpassung für den Rest der Laufzeit weg. Achten Sie außerdem auf die Form. Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit brauchen seit 2025 die Textform. Ein Formfehler macht den Vertrag vorzeitig kündbar und kann damit auch die lange Bindung in Frage stellen, auf die sich die Indexklausel stützt.

Was der BGH im März 2026 klargestellt hat

Mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) hat der Bundesgerichtshof eine Indexklausel in einem Gewerbemietvertrag für unwirksam erklärt. Der Vertrag lief ab September 2019 über zehn Jahre, die Klausel nahm aber den Indexstand von Mai 2017 als Ausgangswert. Die Mieterin hätte damit die Teuerung aus mehr als zwei Jahren getragen, in denen sie die Fläche noch gar nicht genutzt hat. Hinzu kam ein Widerspruch, denn die Anpassung sollte automatisch gelten und zugleich erst nach schriftlicher Aufforderung.

Bemerkenswert ist die Folge. Eine vorformulierte Klausel muss nicht nur das Preisklauselgesetz einhalten, sondern auch der Kontrolle nach dem AGB-Recht standhalten. Scheitert sie dort, ist sie von Anfang an unwirksam. Die schützende Regel des Preisklauselgesetzes, nach der eine Klausel bis zum Urteil weiter gilt, hilft dem Vermieter dann nicht. Bereits gezahlte Erhöhungen kann der Mieter grundsätzlich zurückverlangen, soweit sie nicht verjährt sind.

Für Vermieter ergeben sich daraus klare Regeln. Der Ausgangsindex gehört auf den Monat des Mietbeginns, nicht auf den Tag der Unterschrift Monate vorher. Der Mechanismus muss eindeutig sein, entweder automatisch oder auf Verlangen. Die Klausel sollte nach oben und nach unten wirken, denn eine Anpassung nur zugunsten einer Seite ist nach dem Preisklauselgesetz ohnehin problematisch. Und Staffelmiete und Indexmiete sollten nicht für denselben Zeitraum gelten. Wer mit einem Mustervertrag arbeitet, sollte ihn jetzt prüfen lassen.

Für Mieter, Deckel und Schonfrist verhandeln

Für Mieter ist die Indexklausel kein Grund, auf eine gute Fläche oder eine lange Laufzeit zu verzichten. Sie ist aber ein Punkt, über den Sie heute verhandeln sollten. Zwei Hebel bringen die meiste Planungssicherheit.

Der erste ist eine Schonfrist. Die Indexanpassung wird für die ersten zwei bis drei Jahre ausgesetzt, die Miete bleibt in dieser Zeit fest. Das passt gut zur Anlaufphase nach einem Umzug, in der ohnehin Ausbau, Möbel und Technik bezahlt werden. Achten Sie dabei auf ein Detail, das in vielen Verträgen übersehen wird. Es muss klar geregelt sein, dass die erste Anpassung nach der Schonfrist vom Indexstand am Ende der Schonfrist ausgeht. Rechnet der Vertrag dagegen ab Mietbeginn, holt die erste Anpassung die gesamte Teuerung der ersten Jahre auf einen Schlag nach. Dann haben Sie die Erhöhung nur verschoben, nicht vermieden.

Der zweite Hebel ist ein Deckel. Vereinbart wird, dass die Miete pro Jahr oder je Anpassung höchstens um einen bestimmten Prozentsatz steigt, auch wenn der Index stärker gestiegen ist. Alternativ wird die Indexveränderung nur anteilig weitergegeben, zum Beispiel zu 70 oder 80 Prozent. Beides schützt vor Ausreißern wie 2022 und 2023, ohne dem Vermieter den Inflationsausgleich ganz zu nehmen. Vermieter lassen sich darauf eher ein, wenn im Gegenzug die Laufzeit länger wird. Wie stark sich ein Deckel auswirkt, zeigt ein einfaches Beispiel. Bei 10.000 Euro Monatsmiete hätte eine volle Weitergabe von 6,9 Prozent 690 Euro mehr im Monat bedeutet, im Jahr also 8.280 Euro. Mit einem Deckel von drei Prozent wären es 300 Euro im Monat gewesen.

Daneben lohnt der Blick auf die Schwelle. Eine Anpassung erst ab fünf Prozent Veränderung bedeutet weniger, aber größere Sprünge. Wer lieber kleine und berechenbare Schritte hat, vereinbart eine jährliche Anpassung mit Deckel.

Laufende Verträge prüfen

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs lohnt sich der Blick in bestehende Verträge, für beide Seiten. Mieter sollten prüfen, auf welchen Monat der Ausgangsindex lautet, ob der Mechanismus eindeutig beschrieben ist und ob die Erhöhungen korrekt berechnet wurden. Rechenfehler sind häufiger, als man denkt, etwa wenn nach einer Umstellung des Basisjahres alte und neue Indexwerte vermischt werden. Ist die Klausel unwirksam, kommen Rückforderungen in Betracht. Ansprüche verjähren in der Regel nach drei Jahren zum Jahresende, deshalb sollten Sie nicht lange warten. Vermieter sollten ihre Musterverträge anpassen und bei laufenden Verträgen prüfen, ob eine einvernehmliche Neuregelung sinnvoll ist, bevor ein Streit entsteht.

Ob eine konkrete Klausel hält, ist eine Rechtsfrage. Lassen Sie sie im Zweifel von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen.

Unser Rat

Die Indexklausel funktioniert am besten, wenn beide Seiten etwas davon haben. Der Vermieter bekommt den Werterhalt seiner Miete, braucht dafür aber eine Bindung von zehn Jahren, die er über Optionen des Mieters erreichen kann. Der Mieter gibt diese lange Perspektive und bekommt dafür einen Deckel oder eine Schonfrist, die seine Kosten planbar machen. So wird aus einem Streitpunkt ein Tauschgeschäft.

Wer vor einer langen Laufzeit zurückschreckt, sollte außerdem wissen, dass sich eine gute Fläche unter- oder nachvermieten lässt. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zu Untervermietung und Nachmieter im Gewerbemietvertrag. Wie Indexmiete, Staffelmiete und Nebenkosten zusammen die Gesamtmiete bestimmen, erklären wir im Beitrag zu Indexmiete, Staffelmiete und Nebenkosten.

Bei unserer exklusiven Bürosuche verhandeln wir die Indexklausel mit, zusammen mit mietfreier Zeit, Ausbau und Optionen. Und wenn Ihr laufender Vertrag bald endet, prüfen wir mit dem Mietvertragscheck, ob Bleiben oder Umziehen die bessere Wahl ist.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.