In Köln kommen auf 100.000 Einwohner 317 Gastronomiebetriebe, im Landesschnitt sind es 219. Der Markt ist dicht besetzt, und die Fläche ist selten das, woran ein Projekt scheitert. Es scheitert an Lüftung, Sperrzeit und Nutzungsänderung.
Amtliche Statistik zur Speise- und Getränkegastronomie ohne Catering, Berichtsjahr 2024. Sperrzeit nach der Gewerberechtsverordnung NRW.
Die hohe Dichte ist zweischneidig. Sie zeigt, dass Köln ein Gastronomiestandort ist, an dem Konzepte funktionieren. Sie bedeutet aber auch, dass in den etablierten Lagen kaum etwas frei wird, ohne dass zehn Interessenten davon erfahren. Wer eine Fläche sucht, braucht Zugang zu Objekten, bevor sie inseriert werden.
Für Gastronomieflächen veröffentlicht kein Marktforschungshaus Mietpreisreihen. Der Grund ist sachlich. Gastronomiemieten werden objekt- und konzeptabhängig verhandelt, häufig als Umsatzmiete, Staffelmiete oder mit Baukostenzuschuss des Vermieters. Eine Spitzenmietensystematik wie im Büro ergibt hier keinen Sinn. Wer Ihnen einen Quadratmeterpreis für Kölner Gastronomie nennt, hat ihn aus Inseraten gemittelt.
Was sich seriös sagen lässt, ist Folgendes. Die Miete ist bei Gastronomie selten der größte Posten. Ausbau, Lüftungstechnik und Stellplatzablöse übersteigen die Jahresmiete regelmäßig. Deshalb rechnen wir vor der Verhandlung die Gesamtkosten der ersten drei Jahre durch, nicht die Kaltmiete.
| Schritt | Wann nötig | Kosten und Dauer in Köln |
|---|---|---|
| Gaststättenerlaubnis | nur bei Ausschank alkoholischer Getränke zum Verzehr an Ort und Stelle | 530 bis 3.500 €, Bearbeitung 4 bis 8 Wochen |
| Gewerbeanmeldung | immer | 26 € natürliche Person, 33 € juristische Person |
| Nutzungsänderung | bei Wechsel aus Einzelhandel, Büro oder Wohnen; bei Betriebserweiterung; nach längerem Leerstand | Baugenehmigungsverfahren, mehrere Monate |
| Außengastronomie | bis 40 m² genehmigungsfrei nach der Bauordnung NRW, Sondernutzung der Fläche aber gesondert zu beantragen | je nach Fläche und Lage |
| Stellplatznachweis | bei Neuerrichtung und Nutzungsänderung | 1 Stellplatz je 12 m² Gastraum, Ablöse 7.420 bis 15.320 € je Platz |
Stand September 2026, nach Angaben der Stadt Köln, der IHK Köln und der Kölner Stellplatzsatzung. Das ist eine Orientierung und kein Rechtsrat, verbindlich ist die Auskunft der zuständigen Ämter im Einzelfall.
Ein verbreiteter Irrtum vorweg. Nordrhein-Westfalen hat kein eigenes Landesgaststättengesetz erlassen. Es gilt weiterhin das Bundesgesetz. Erlaubnispflichtig ist allein der Alkoholausschank, ein Café ohne Alkohol braucht keine Konzession, nur die Gewerbeanmeldung.
Gewerbliche Küchen werden nach VDI 2052 ausgelegt. Der Knackpunkt ist selten die Anlage, sondern die Abluftführung über Dach, bei Wohnnutzung im Haus ist das ein Genehmigungs- und Nachbarschaftsthema.
Pflicht für jeden Betrieb mit fetthaltigem Abwasser, nach DIN EN 1825 und DIN 4040-100. Nachrüstung im Bestand braucht Platz und einen Zugang für die Entsorgung. Monatliche Kontrolle, jährliche Wartung.
Nachts gelten je nach Gebiet 40 bis 50 Dezibel am nächsten Wohnhaus. Betroffen ist nicht nur die Musik, sondern Gästeverkehr, Lieferung, Kühlaggregate und die Terrasse.
Küchengeräte, Kühlung und Lüftung brauchen Starkstrom in einer Größenordnung, die Bestandsgebäude oft nicht hergeben. Die Prüfung des Hausanschlusses gehört vor die Vertragsunterschrift.
Die allgemeine Sperrzeit liegt bei 5 bis 6 Uhr. Für Außengastronomie gilt 0 bis 6 Uhr, und genau hier liegt das Risiko. Die Behörde kann die Sperrzeit im Einzelfall auf 22 Uhr vorverlegen, wenn die örtlichen Verhältnisse oder der Nachbarschaftsschutz es verlangen. Das Oberverwaltungsgericht NRW hat eine solche Vorverlegung 2025 für das Kölner Severinsviertel bestätigt.
Für die Standortwahl heißt das, eine Terrasse, die bis Mitternacht wirtschaftet, ist in einem gemischt genutzten Altbauquartier keine sichere Kalkulationsgrundlage. Aufgehoben ist die Sperrzeit an Silvester, im Karneval von Weiberfastnacht bis Aschermittwoch und in der Nacht zum 1. Mai.
Dafür gibt es keine belastbare Statistik, weil Gastronomiemieten individuell verhandelt werden, häufig als Umsatzmiete oder mit Staffel und Baukostenzuschuss. Angebotspreise aus Portalen bilden das nicht ab. Sinnvoller ist die Frage nach den Gesamtkosten der ersten drei Jahre, und die rechnen wir für jedes konkrete Objekt durch.
Nur wenn Sie Alkohol zum Verzehr an Ort und Stelle ausschenken. Ein alkoholfreier Betrieb braucht lediglich die Gewerbeanmeldung. Die Gaststättenerlaubnis kostet in Köln zwischen 530 und 3.500 Euro, die Bearbeitung dauert vier bis acht Wochen und setzt unter anderem Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug und den IHK-Unterrichtungsnachweis voraus.
Immer dann, wenn die Fläche bisher anders genutzt wurde, etwa als Ladenlokal, Büro oder Wohnung. Ebenso bei einer Erweiterung des Betriebs, bei baulichen Änderungen an tragenden Teilen oder Rettungswegen und nach längerem Leerstand. Geprüft werden dabei Stellplätze, Rettungswege und Barrierefreiheit. Rechnen Sie mit mehreren Monaten.
Grundsätzlich bis 0 Uhr, danach beginnt für die Außengastronomie die Sperrzeit. Die Behörde kann sie im Einzelfall auf 22 Uhr vorverlegen, wenn die Nachbarschaft betroffen ist; das ist gerichtlich bestätigt. Prüfen Sie vor der Anmietung, ob für die Adresse bereits eine abweichende Regelung besteht.
Üblich ja, verhandelbar ebenfalls. Bezahlt wird die vorhandene Einrichtung, also Küche, Tresen, Lüftung, Möblierung. Der Wert liegt oft weit über dem Zeitwert, weil der Vormieter auch die ersparte Ausbauzeit einpreist. Lassen Sie sich eine Inventarliste mit Anschaffungsjahren geben und prüfen Sie, was Sie tatsächlich weiterverwenden.
Ja. Bei einer Betriebsübergabe geht es neben der Fläche um Inventar, Personal, Lieferverträge und die Frage, ob der Vermieter dem Mieterwechsel zustimmt. Wir strukturieren das gemeinsam mit Ihnen und sprechen den Vermieter frühzeitig an, ohne dessen Zustimmung nützt der beste Nachmieter nichts.
Reine Verkaufsflächen unter Einzelhandel und Ladenlokale, alle Assetklassen in der Übersicht Gewerbeimmobilien.
Frequenz zur richtigen Tageszeit, Abluft und Sperrzeiten entscheiden über eine Gastronomiefläche oft mehr als die Miete. Darum geht es in unserem Beitrag Gastronomieflächen richtig auswählen. Wie Sie sich gegen einen Wettbewerber im selben Haus absichern, steht unter Konkurrenzschutz im Gewerbemietvertrag. Weitere Beiträge finden Sie im Gewerbe-Guide.
Sagen Sie uns, was Sie brauchen. Nutzungsart, Flächengröße, Lage, Zeitpunkt. Wir gleichen das mit unserem Bestand ab und melden uns auch dann, wenn eine passende Fläche erst noch auf den Markt kommt. In Köln werden viele Gewerbeflächen vergeben, bevor sie öffentlich inseriert sind.
