Datenbasis: Kölner Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025. Der Quadratmeterwert ist aus Geldumsatz und Flächenumsatz gerechnet und mischt alle Lagen.
Ein Grundstück ist der einzige Immobilienkauf, bei dem es nichts zu besichtigen gibt außer Gras. Was Sie darauf bauen dürfen, steht in Akten, im Bebauungsplan, im Baulastenverzeichnis und im Altlastenkataster. Wir lesen sie, bevor Sie unterschreiben.
265 unbebaute Grundstücke wechselten 2025 in Köln den Eigentümer, für zusammen 364,9 Millionen Euro. Der Geldumsatz legte um 29 Prozent zu. Der Teilmarkt, um den es privaten Käufern geht, also Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau, ist dagegen winzig. 89 Kauffälle im ganzen Stadtgebiet, 56.520 Quadratmeter, rund 62,7 Millionen Euro. Das sind weniger als zwei verkaufte Baugrundstücke pro Woche in einer Millionenstadt.
Mehr als die Hälfte des Umsatzes im individuellen Wohnungsbau entfiel auf einen einzigen Stadtbezirk. Lindenthal kam allein auf 33,8 Millionen Euro. Rodenkirchen folgte mit 15,1 Millionen. In Kalk wurden im ganzen Jahr Grundstücke für 0,54 Millionen Euro verkauft. Wer in Köln bauen will, sucht faktisch im Westen und Süden, oder außerhalb.
| Bauform | übliche Größe | gute Lage | mittlere Lage | mäßige Lage |
|---|---|---|---|---|
| Freistehendes Haus | 350 – 800 m² | 2.220 €/m² | 840 €/m² | 540 €/m² |
| Doppelhaus, Reihenendhaus | 250 – 500 m² | 1.770 €/m² | 920 €/m² | 520 €/m² |
| Reihenmittelhaus | 150 – 300 m² | 1.420 €/m² | 970 €/m² | 580 €/m² |
Gebietstypische Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau, Stichtag 1. Januar 2026. Datenbasis: Kölner Grundstücksmarktbericht 2026. Eine amtliche Rangliste der Kölner Stadtteile nach Bodenrichtwert veröffentlicht der Ausschuss nicht in dieser Form; wir fragen den Wert für Ihr konkretes Grundstück ab.
Im Kreis sind die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben, in allen fünf hier aufgeführten Kommunen exakt null Euro Veränderung. Nach zwei Jahren mit Bewegung nach unten ist das eine Seitwärtsbewegung, kein Aufschwung.
| Kommune | Ø Bodenrichtwert | Spanne | teuerste Lage |
|---|---|---|---|
| Bergisch Gladbach | 411 €/m² | 279 – 875 €/m² | Frankenforst, Kippekausen |
| Rösrath | 332 €/m² | 185 – 725 €/m² | — |
| Odenthal | 268 €/m² | 155 – 570 €/m² | — |
| Overath | 198 €/m² | 95 – 440 €/m² | — |
| Kürten | 165 €/m² | 100 – 390 €/m² | — |
Bodenrichtwerte Wohnbauland der Gutachterausschüsse, Stichtag 1. Januar 2026, veröffentlicht Ende März 2026. Zum Vergleich, landesweit lag der Kaufwert für baureifes Land in Nordrhein-Westfalen 2025 bei 296,64 Euro je Quadratmeter, für Bauland insgesamt bei 193,98 Euro und damit 9,2 Prozent mehr als im Vorjahr.
Der Preis eines Grundstücks folgt dem Baurecht, nicht der Aussicht. Drei Fälle sind zu unterscheiden.
§ 30 BauGB. Der Plan sagt, was geht, also Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbaubare Fläche. Der klarste Fall, und trotzdem einer, den Sie selbst lesen sollten, samt textlicher Festsetzungen.
§ 34 BauGB. Zulässig ist, was sich in die nähere Umgebung einfügt und erschlossen ist. Wie weit „nähere Umgebung" reicht, ist Auslegungssache. Hier lohnt die Bauvoranfrage.
§ 35 BauGB. Nur privilegierte Vorhaben sind regelmäßig zulässig, etwa land- und forstwirtschaftliche. Ein Wohnhaus gehört nicht dazu. Im Bergischen der häufigste Grund, warum ein günstiges Grundstück günstig ist.
Klarheit vor dem Kauf schafft die Bauvoranfrage nach § 77 der Landesbauordnung NRW. Sie klärt einzelne Genehmigungsfragen verbindlich vorab, vor allem die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. Bei Grundstücken ohne Bebauungsplan gehört ein positiver Vorbescheid aus unserer Sicht in den Kaufvertrag, als Bedingung, nicht als Hoffnung.
Ist die Straße vor dem Grundstück beitragsrechtlich abgerechnet? Wenn nicht, kann die Gemeinde nach §§ 127 ff. BauGB bis zu neunzig Prozent des beitragsfähigen Aufwands auf die Anlieger umlegen; zehn Prozent trägt sie mindestens selbst. Beitragsfähig sind Fahrbahn, Geh- und Radwege, Parkstreifen, Beleuchtung und Straßenentwässerung, nicht aber die Leitungen für Gas, Wasser, Strom und Telekommunikation. In Nordrhein-Westfalen muss der Beitrag innerhalb von zehn Jahren nach der technischen Fertigstellung berechnet werden, und fünfundzwanzig Jahre nach dem ersten Spatenstich ist die Beitragspflicht ausgeschlossen. Lassen Sie sich den Abrechnungsstand schriftlich von der Gemeinde bestätigen.
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen nach § 85 BauO NRW und stehen nicht im Grundbuch. Abstandflächen-, Zufahrts-, Stellplatz- und Vereinigungsbaulasten können Ihre Bebauungsmöglichkeiten deutlich beschneiden. Einsicht gibt die untere Bauaufsichtsbehörde.
Das Altlastenkataster führt die untere Bodenschutzbehörde, in Köln also die Stadt, im Kreis der Rheinisch-Bergische Kreis beziehungsweise die Stadt Bergisch Gladbach. Die Auskunft ist gebührenpflichtig, auch wenn sie negativ ausfällt, und dauert in der Regel etwa eine Woche. Bei ehemals gewerblich genutzten Flächen sollte sie vor der Beurkundung vorliegen.
Im Kölner Raum keine Formalie. Der Kampfmittelbeseitigungsdienst wertet auf Antrag alliierte Luftbilder aus den Jahren 1939 bis 1945 aus; für Köln ist der Dienst bei der Bezirksregierung Düsseldorf zuständig, die Stadt Köln koordiniert das Verfahren. Bei Verdacht folgen Oberflächen- oder Verdachtspunktuntersuchung und ein Abschlussbericht mit Räumkarte. Das Land trägt Vorerkundung, geophysikalische Untersuchung, Aufgrabung und Entschärfung; die Stadt trägt Absperrung und Evakuierung. Der Grundstückseigentümer zahlt Bodenabtrag, Zufahrten, Bewuchsentfernung und Leitungsprüfung. Planen Sie mindestens ein halbes Jahr Vorlauf vor Baubeginn ein.
Wege- und Leitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte. Jede Eintragung in Abteilung II mindert entweder die Bebaubarkeit oder den Wert. Ein Leitungsrecht quer durch die künftige Bodenplatte ist teurer als jeder Preisnachlass, den Sie dafür bekommen.
Im Bergischen sind Hanglagen, bindige Böden und Schichtenwasser die Regel, nicht die Ausnahme; dazu kommen alte Steinbruch- und Bergbauflächen. Ein Baugrundgutachten kostet einen kleinen vierstelligen Betrag und entscheidet über die Gründung, und damit über eine der größten Positionen im Bauvertrag.
Die Stadt Köln vergibt eigene Grundstücke bevorzugt im Erbbaurecht statt sie zu verkaufen. Der Erbbauzins liegt bei 4,0 Prozent des nutzungsorientierten Verkehrswerts pro Jahr; wer mindestens dreißig Prozent geförderten und zwanzig Prozent preisgedämpften Wohnraum errichtet, zahlt für sechzig Jahre nur 1,5 Prozent. Die Vertragslaufzeit beträgt achtzig Jahre, der Zins wird alle drei Jahre angepasst. Der Ratsbeschluss von 2022 betrifft den Geschosswohnungsbau; für einzelne Einfamilienhausgrundstücke gilt er nicht. Zweiter großer Erbbaurechtsgeber in der Region ist das Erzbistum Köln.
Für Käufer heißt Erbbaurecht, dass kein Kaufpreis für den Boden anfällt, dafür aber eine laufende Zahlung und eine begrenzte Laufzeit. Banken finanzieren Erbbaurechte, bewerten sie aber vorsichtiger. Wer nach zwanzig Jahren verkaufen will, verkauft ein Recht mit sechzig Restjahren. Das ist ein anderer Markt als Volleigentum.
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bei einem reinen Grundstückskauf zahlen Sie sie auf den Grundstückspreis. Wird das Grundstück aber im Zusammenhang mit einem Bauvertrag erworben, zieht das Finanzamt nach § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG die Bausumme in die Bemessungsgrundlage ein, den sogenannten einheitlichen Erwerbsgegenstand. Aus 6,5 Prozent auf 200.000 Euro Grundstück werden dann 6,5 Prozent auf 500.000 Euro.
Zwei getrennte Urkunden genügen nicht, um das zu vermeiden. Der Bundesfinanzhof stellt auf das Vertragsgeflecht insgesamt ab (II R 32/13) und verlangt für den sachlichen Zusammenhang ausdrücklich kein bindendes Bauangebot im Zeitpunkt des Grundstückskaufs (II B 6/21). Auch eine lose Abrede kann genügen. Wer ein Grundstück von einer Seite und das Haus von einer verbundenen anderen Seite kauft, sollte die steuerliche Seite vorher mit einem Steuerberater klären. Wir dürfen das nicht beurteilen und tun es auch nicht.
Im individuellen Wohnungsbau wurden 2025 rechnerisch rund 1.110 Euro je Quadratmeter gezahlt, ein Mittelwert über alle Lagen. Die gebietstypischen Bodenrichtwerte reichen von 520 Euro in mäßiger Lage bis 2.220 Euro in guter Lage für ein freistehendes Haus. Der Wert für ein bestimmtes Grundstück steht im Bodenrichtwertsystem des Landes; wir fragen ihn für Sie ab.
In den meisten Fällen, weil es im Außenbereich nach § 35 BauGB liegt. Dort sind nur privilegierte Vorhaben regelmäßig zulässig, etwa Land- und Forstwirtschaft oder Versorgungsanlagen. Ein Wohnhaus gehört nicht dazu. Andere häufige Gründe: fehlende Erschließung, Hanglage mit teurer Gründung, ein Leitungsrecht in Abteilung II des Grundbuchs oder eine Baulast zugunsten des Nachbarn.
Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist. Kaufen Sie ein Grundstück an einer noch nicht abgerechneten Straße, kann der Bescheid also Sie treffen, auch wenn der Ausbau lange vor Ihrem Kauf stattfand. Im Kaufvertrag lässt sich das regeln, aber nur zwischen den Parteien; gegenüber der Gemeinde bleibt es beim Gesetz. Holen Sie vor der Beurkundung eine schriftliche Auskunft der Gemeinde zum Abrechnungsstand ein.
Die Luftbildauswertung selbst geht vergleichsweise schnell, die anschließende Untersuchung bei Verdacht nicht. Die Stadt Köln empfiehlt, das Verfahren mindestens ein halbes Jahr vor Baubeginn einzuleiten. Die Untersuchungskosten trägt das Land; der Eigentümer zahlt Bodenabtrag, Zufahrten, Freischneiden und die Prüfung auf Leitungen. Für die Gebühr der Luftbildauswertung liegt uns keine belastbare Angabe vor. Sie erfragen wir im Einzelfall.
Wenn Ihnen die Liquidität für den Bodenanteil fehlt und Sie langfristig planen: ja. Sie sparen den Kaufpreis für das Grundstück und zahlen dafür einen jährlichen Erbbauzins, in Köln städtischerseits 4,0 Prozent des Verkehrswerts, bei geförderten Wohnungsbauprojekten 1,5 Prozent für sechzig Jahre. Rechnen sollten Sie zwei Dinge durch: die Zinsanpassung alle drei Jahre und den Wiederverkaufswert bei sinkender Restlaufzeit.
Im Innenbereich ja, wenn sich Ihr Vorhaben nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Was „einfügen" heißt, entscheidet die Bauaufsicht im Einzelfall, also Geschossigkeit, Bautiefe und Grundfläche der Nachbarbebauung sind der Maßstab. Verbindliche Klarheit bekommen Sie nur über einen Vorbescheid nach § 77 BauO NRW. Ohne ihn kaufen Sie eine Erwartung.
Bestandsobjekte unter Haus kaufen und Wohnung kaufen, gewerbliche Flächen unter Gewerbegrundstücke.
Wenn Sie für den Kauf einer neuen Immobilie erst Ihre bisherige verkaufen müssen, stimmt Rheinside beide Vorgänge zeitlich aufeinander ab und sucht parallel nach Ihrem neuen Zuhause. Die erste Einschätzung des Immobilienwerts ist kostenlos.
