Mietvertragscheck
Wenn der Mietvertrag ausläuft, stehen zwei Wege offen. Verlängern, notfalls mit Umbau, oder umziehen. Die Frage wird meistens aus dem Bauch entschieden, obwohl sie sich rechnen lässt. Entscheidend ist, dass beide Wege nach denselben Regeln gerechnet werden.
Eine Verhandlung mit dem Vermieter läuft anders, wenn Sie eine echte Alternative in der Hand haben. Und eine Alternative entsteht nicht in vier Wochen. Suche, Objektvergleich, Verhandlung, Ausbauplanung und Umzug brauchen zusammen ein Jahr, oft mehr. Rechnen Sie deshalb rund zwei Jahre vor Vertragsende los. Wer später anfängt, verhandelt ohne Ausweichoption, und das merkt die Gegenseite.
Nettomiete plus Nebenkosten, geteilt durch die Arbeitsplätze, die auf der Fläche wirklich unterkommen. Eine Fläche mit höherer Quadratmetermiete kann je Arbeitsplatz günstiger sein, wenn der Zuschnitt besser ist.
Nicht die erste Jahresmiete vergleichen, sondern die Summe aller Zahlungen bis zum Ende der jeweiligen Laufzeit, mit derselben Annahme zur Indexierung und derselben Abzinsung auf beiden Seiten. Beim Umzug gehören Ausbau, Umzug, doppelte Miete und Rückbau dazu, beim Bleiben der Umbau im laufenden Betrieb und die Störung, die er verursacht.
Leerstand bis zur Neuvermietung, Herrichtung der Fläche, Anreize für den neuen Mieter, Maklerkosten. Diese Summe ist Ihr stärkstes Argument in der Verlängerung, vorausgesetzt Sie kennen sie und Ihre Alternative ist belegbar.
Nicht nur die Miete. Verhandelbar sind in der Praxis auch mietfreie Zeit, ein Beitrag des Vermieters zum Umbau, die Indexklausel, ein Sonderkündigungsrecht zur Halbzeit, eine Option auf eine Nachbarfläche, die Untervermietungserlaubnis, die Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Rückbauverpflichtung am Ende. Welche dieser Punkte Ihnen wirklich helfen, hängt an Ihrer Planung. Deshalb steht die Bedarfsfrage vor der Verhandlung.
Gerade dann. Wenn Sie ohnehin bleiben wollen, ist die durchgerechnete Alternative das billigste Verhandlungsargument, das Sie bekommen können.
Der Aufwand rechnet sich mit der Fläche und der Restlaufzeit. Ob es in Ihrem Fall lohnt, sagen wir Ihnen im ersten Gespräch. Das kostet nichts und dauert eine Viertelstunde.
Nicht von uns, und nicht bevor Sie es wollen. Wann Sie die Alternative auf den Tisch legen, ist Teil der Verhandlungsstrategie.
Erstgespräch und Einschätzung sind kostenfrei. Wird daraus ein Suchmandat, gelten im Gewerbe üblicherweise drei bis fünf Nettomonatsmieten, gestaffelt nach Vertragslaufzeit. Wer die Provision zahlt, ist frei verhandelbar, in der Praxis ist es meist der Suchkunde. Bei einem Suchmandat verhandeln wir Provisionsfreiheit, wo sie zu holen ist, auch bei Flächen, die ursprünglich provisionspflichtig ausgeschrieben waren.
Rund zwei Jahre. Ein Jahr davon geht für Suche, Verhandlung, Ausbauplanung und Umzug drauf, das zweite brauchen Sie als Puffer und als Verhandlungsspielraum. Bei sehr großen Flächen oder Sonderimmobilien eher mehr.
Dann übernehmen wir die Suche als Suchmandat und begleiten Sie bis zum Vertrag. Wie das abläuft, steht auf Exklusive Bürosuche.
Aktuelle Flächen unter Büro mieten in Köln und Rhein-Berg oder in der Übersicht Gewerbeimmobilien.
