Die Idee liegt nahe. Auf der einen Seite stehen in Köln rund eine halbe Million Quadratmeter leerstehende Bürofläche, Tendenz steigend, auf der anderen Seite fehlt Wohnraum. Warum also nicht das eine ins andere überführen. Eine Potenzialstudie zur Umnutzung von Büroflächen in den sieben großen Bürostandorten weist für Köln rund 1,29 Millionen Quadratmeter theoretisch umnutzbare Bürofläche in peripheren Lagen aus, was bei siebzig Quadratmetern Durchschnittsgröße etwa 18.000 Wohnungen entspräche. Diese Zahl ist allerdings ein Rechenergebnis unter sehr groben Annahmen und kein Bestand realisierbarer Projekte.
Zwischen der Idee und dem fertigen Wohnhaus liegen nämlich mehrere Hürden, die in den letzten zwölf Monaten teils deutlich niedriger geworden sind. Der Bau-Turbo im Baugesetzbuch, die novellierte Landesbauordnung und ein neues Förderprogramm des Bundes haben die Ausgangslage spürbar verändert. Praktisch jede Fachveröffentlichung zu diesem Thema, die vor dem Herbst 2026 erschienen ist, ist in Teilen überholt. Dieser Beitrag beschreibt den Stand im Oktober 2026 für Köln und den Rheinisch-Bergischen Kreis.
Die erste Frage ist nicht das Gebäude, sondern das Baugebiet
Eine Umnutzung von Büro zu Wohnen ist immer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, auch wenn kein einziger Stein bewegt wird. Die Stadt Köln nennt für solche Verfahren eine Bearbeitungsdauer von vier bis neun Monaten und Gebühren zwischen fünfzig und fünftausend Euro.
Ob das Vorhaben überhaupt zulässig ist, entscheidet sich zuerst am Baugebiet. Im Mischgebiet und im urbanen Gebiet sind Wohngebäude allgemein zulässig, dort ist die Umnutzung planungsrechtlich unproblematisch. Im Kerngebiet ist Wohnen nur in engen Grenzen allgemein zulässig, sonstige Wohnungen können ausnahmsweise oder über Festsetzungen im Bebauungsplan zugelassen werden. Im Gewerbe- und im Industriegebiet dagegen ist Wohnen nicht vorgesehen, abgesehen von Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal oder Betriebsinhaber.
Und genau hier liegt das strukturelle Problem. Die Baunutzungsverordnung nennt Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude ausdrücklich als im Gewerbegebiet zulässig. Der Bürobestand, der heute am schwersten vermietbar ist, steht deshalb überdurchschnittlich häufig genau dort, wo Wohnen gerade nicht geht. Wer ein Objekt prüft, sollte diesen Punkt vor allen anderen klären, weil er über alles Weitere entscheidet. Eine Einschätzung der Kölner Gewerbelagen bietet unser Überblick zu den Gewerbegebieten in Köln.
Der Bau-Turbo ändert die Rechnung
Seit dem 30. Oktober 2025 gibt es den neuen § 246e BauGB, im Sprachgebrauch Bau-Turbo. Er erlaubt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030, mit Zustimmung der Gemeinde von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abzuweichen, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die dritte Fallgruppe nennt ausdrücklich die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken einschließlich der dafür erforderlichen Änderung oder Erneuerung.
Das Land Nordrhein-Westfalen führt in seiner baufachlichen Mitteilung zum Einführungserlass leerstehende Büro- oder Kaufhausgebäude als Beispiel genau zu dieser Fallgruppe auf. Das Bundesbauministerium stellt in seinem laufend aktualisierten Fragenkatalog klar, dass der Bau-Turbo im beplanten wie im unbeplanten Innenbereich und in allen Baugebieten der Baunutzungsverordnung anwendbar ist, also auch im Gewerbegebiet. Damit ist die Hürde aus dem vorigen Abschnitt grundsätzlich überwindbar.
Der Haken liegt in der Zustimmung der Gemeinde. Sie ist nach dem neuen § 36a BauGB zwingend, auch wenn die Gemeinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist, und es besteht kein Anspruch darauf. Die Gemeinde darf auch aus städtebaulichen Erwägungen versagen, nicht nur bei Rechtsverstößen. Immerhin gilt die Zustimmung als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens verweigert wird.
Für Köln ist die Lage insofern günstig, als der Rat am 19. März 2026 einen Grundsatzbeschluss samt Leitlinien zum Bau-Turbo gefasst hat. Die Begründung der Verwaltung nennt die durchschnittliche Dauer eines Bebauungsplanverfahrens in Köln mit drei bis vier Jahren. Die Politik ist weiterhin zu beteiligen bei Vorhaben mit mehr als 75 Wohneinheiten, bei Vorhaben im Außenbereich und bei Abweichungen von politisch beschlossenen Konzepten. Für ein mittelgroßes Umnutzungsprojekt bedeutet der Beschluss eine erhebliche Vereinfachung des Weges.
Eine Einschränkung gehört dazu, und sie ist zwischen Bund und Land umstritten. Das Bundesbauministerium stellt sich auf den Standpunkt, dass der Bau-Turbo keine Abweichungen vom Bauordnungsrecht der Länder ermöglicht. Das Land Nordrhein-Westfalen sieht über § 89 Abs. 2 BauO NRW eine begrenzte Reichweite auch in landesrechtliche Festsetzungen hinein, sofern diese in einem Bebauungsplan verankert sind. Für die Praxis in Köln ist der Streit insofern entschärft, als die Kölner Stellplatzsatzung eine eigenständige Satzung und nicht Bestandteil eines Bebauungsplans ist. Nach beiden Lesarten wird sie vom Bau-Turbo also nicht überwunden.
Die Landesbauordnung ist seit September deutlich umnutzungsfreundlicher
Die novellierte Bauordnung Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. September 2026 und enthält mit § 47 Abs. 6 eine Vorschrift, die für Büroumbauten den Unterschied macht. Werden Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in bestehenden Gebäuden in Wohnraum umgenutzt, sind die Vorschriften über Abstandsflächen, Wärme- und Schallschutz, tragende Wände, Außenwände, Brandwände, Decken und Dächer auf bestehende Bauteile nicht anzuwenden. Die Vorschriften über Trennwände, Treppen, notwendige Treppenräume und notwendige Flure sind gar nicht anzuwenden.
Praktisch heißt das, dass die teuerste Position vieler früherer Umbauprojekte entfällt, nämlich die Ertüchtigung von Bestandsdecken auf das Schallschutzniveau von Wohnungstrenndecken. Für neu eingebaute Bauteile, etwa neue Wohnungstrennwände, gelten die Anforderungen weiterhin.
Ebenfalls neu ist eine eigene Umnutzungsregel bei der Belichtung. Im Normalfall müssen Aufenthaltsräume Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche haben. Bei der Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes genügt eine Fensterfläche von einem Zehntel, mindestens jedoch ein halber Quadratmeter. Für Bürobestand mit Lochfassade ist das der praktisch wichtigste Unterschied überhaupt.
Was nicht freigestellt ist, bleibt allerdings vollständig anwendbar, und dort liegen die verbleibenden Knackpunkte. Die lichte Raumhöhe von 2,40 Metern gilt unverändert, und sie muss nach Einbau abgehängter Decken, Estrich und Trittschalldämmung noch vorhanden sein. Bei Bürogeschossen der siebziger und achtziger Jahre ist das oft knapp. Eine Unterschreitung geht nur über eine Abweichung.
Der zweite Rettungsweg ist der zweite harte Punkt. Ein Großraumbüro ist eine Nutzungseinheit, acht daraus gemachte Wohnungen sind acht, und jede braucht zwei voneinander unabhängige Rettungswege. Liegt die Brüstungsoberkante der zum Anleitern bestimmten Fenster höher als acht Meter über der Geländeoberfläche, scheidet die Rettung über Feuerwehrgeräte aus, sofern kein entsprechendes Hubrettungsfahrzeug vorgehalten wird. Dann bleibt nur eine zweite notwendige Treppe oder ein Sicherheitstreppenraum.
Die Barrierefreiheit trifft nahezu jedes umnutzungsfähige Bürogebäude, weil diese in der Regel in die Gebäudeklassen drei bis fünf fallen und die Wohnungen dort barrierefrei sein müssen. Entlastung bietet die Ausnahme für ungünstige vorhandene Bebauung und der neu gefasste § 69, nach dem die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen zulassen soll, insbesondere bei Vorhaben, die der Weiternutzung bestehender Gebäude dienen. Der Wechsel von kann zu soll und der Wegfall des Atypik-Nachweises sind für Umnutzungen erheblich, Abweichungen sind aber gesondert und begründet zu beantragen.
Stellplätze sind in Köln seltener ein Problem als gedacht
Die Kölner Stellplatzsatzung von 2022 regelt für Änderungen und Nutzungsänderungen, dass nur die zusätzlich zu erwartenden Fahrzeuge nachzuweisen sind. Da Büroflächen in Köln regelmäßig einen höheren Stellplatzschlüssel haben als Wohnungen, entsteht bei einer Umnutzung oft gar kein Mehrbedarf. Hinzu kommt eine ausdrückliche Entlastungsklausel, nach der die Pflicht entfällt, wenn sie die Schaffung oder Erneuerung von Wohnraum auch unter Berücksichtigung einer Ablösung erheblich erschweren oder verhindern würde.
Je nach Erschließungsqualität des Standorts sind zusätzlich Reduzierungen zwischen zehn und fünfzig Prozent möglich, den konkreten Faktor liefert die interaktive Reduktionskarte der Stadt nach Eingabe von Straße und Hausnummer. Muss doch abgelöst werden, bewegten sich die Beträge nach dem Satzungsstand 2022 zwischen 7.420 Euro in den äußeren Stadtteilen und 15.320 Euro in Altstadt und Neustadt. Diese Werte werden alle zwei Jahre nach dem Baukostenindex fortgeschrieben und sind vor einer Kalkulation aktuell abzufragen.
In Bergisch Gladbach gibt es keine Stellplatzsatzung mit Richtzahlen, sondern nur eine Ablösesatzung. Die Zahl der notwendigen Stellplätze richtet sich dort unmittelbar nach der Landesbauordnung, also nach dem tatsächlichen Bedarf.
Beim Energierecht bleibt eine offene Flanke
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Anforderungen an bestehende Gebäude wurden neu geordnet, die bekannte Regel über den Anteil erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen ist entfallen und durch eine gestaffelte Anhebung ab 2029 ersetzt worden.
Für die Umnutzung gilt nach der Gesetzessystematik, dass ein umgenutztes Bestandsgebäude kein zu errichtendes Gebäude ist. Es greifen also die Anforderungen an bestehende Gebäude, im Wesentlichen das Verschlechterungsverbot und die Bauteilanforderungen bei der Erneuerung von Außenbauteilen oberhalb einer Bagatellgrenze von zehn Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zur Nutzungsänderung gibt es allerdings weder im neuen noch im alten Gesetz. Die einzige amtliche Auslegung dazu stammt aus der Zeit der Energieeinsparverordnung und ist auf die heutige Fassung nicht förmlich übertragen worden. Wer darauf baut, sollte das vorab mit der Bauaufsicht klären, statt es vorauszusetzen. Die allgemeinen Pflichten im Bestand haben wir unter Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz beschrieben.
Praktisch entschärft sich die Frage für geförderte Projekte ohnehin, weil die Bundesförderung einen Effizienzhausstandard verlangt, der über dem Ordnungsrecht liegt.
Woran Projekte in der Praxis scheitern
Die rechtlichen Hürden sind inzwischen die kleineren. Entscheidend ist die Gebäudestruktur, und dort nennen die dokumentierten Projekte immer wieder dieselben Punkte.
Langgestreckte Bürogebäude bekommen in der Mitte kein Tageslicht. Deckenöffnungen lösen das, lassen aber den Bestandsbrandschutz entfallen. Die innere Erschließung ist auf wenige große Einheiten ausgelegt, nicht auf kleinteilige Wohnungen. In einem dokumentierten Kölner Projekt lagen die beiden Treppenhäuser so weit auseinander, dass die Erschließung über einen rückwärtigen Laubengang gelöst werden musste. Die Ver- und Entsorgung musste an die Erdgeschossdecke verlegt werden, wofür über tausend Kernbohrungen nötig waren.
Bei Tiefgaragen lohnt sich eine Probebohrung zur Chloridkonzentration im Beton, weil jahrzehntelang eingetragenes Streusalz die Bewehrung angreift und ein fehlender Chloridschutz im schlimmsten Fall den Abbruch oberirdischer Bauteile nach sich zieht. Und bei Gebäuden aus den sechziger bis achtziger Jahren fehlen regelmäßig belastbare Unterlagen darüber, welche Materialien verbaut wurden, was Schadstofffunde zu einem kalkulatorischen Risiko macht.
Als Eignungsfaustregel verwendet diese Studie periphere Lage, mindestens fünftausend Quadratmeter Bürofläche und Baujahr vor 2000. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung nennt als Kriterien eine einfache Kubatur, eine anpassungsfähige Struktur, eine nicht zu große Gebäudebreite oder -länge, ausreichende Raumhöhen und eine für Wohnen geeignete Lage. Konkrete Grenzwerte für die maximale Gebäudetiefe kursieren in der Branche, lassen sich in den seriösen Quellen aber nicht belegen.
Die Kosten sind der am schlechtesten belegte Punkt
Hier ist Ehrlichkeit angebracht. Eine methodisch offengelegte, aktuelle Kostenstudie speziell für Büro-zu-Wohnen-Umbauten in Deutschland gibt es nicht. Die verfügbaren Zahlen liegen um den Faktor zwei auseinander.
Eine Marktuntersuchung nennt für Berlin 1.500 bis 2.500 Euro je Quadratmeter Baukosten zuzüglich etwa tausend Euro für Baunebenkosten. Eine ältere Untersuchung des Bundesinstituts kommt bei Umwandlungen auf rund 1.880 Euro gegenüber 2.325 Euro beim Neubau, bezieht sich aber überwiegend auf Schul-, Kirchen- und Fabrikumbauten mit einem Preisstand von vor acht bis zehn Jahren. Eine häufig zitierte Angabe von knapp 1.300 Euro je Quadratmeter wird vom Vorstand eines realen Kölner Umnutzungsprojekts ausdrücklich als nicht nachvollziehbar bezeichnet, dort lagen die Kosten bei über 2.500 Euro brutto je Quadratmeter zum Preisstand 2017.
Wer rechnet, sollte deshalb nicht mit einer Spanne aus einer Studie arbeiten, sondern mit einer objektbezogenen Kostenschätzung nach Bauzustandsprüfung. Die Beispielrechnung derselben Untersuchung für ein größeres Berliner Objekt kommt auf eine erforderliche Wohnmiete von 22,40 Euro je Quadratmeter, was erklärt, warum privatwirtschaftliche Entwickler bei dieser Rechnung häufig beim gewerblichen Wohnen landen und klassisches Mietwohnen eher von kommunalen und genossenschaftlichen Akteuren umgesetzt wird. Das erwähnte Kölner Projekt erzielt im Schnitt 13,60 Euro kalt.
Ein weiterer Punkt, der in Kalkulationen gern fehlt, ist der Buchwert. Bei einer Umnutzung sind spürbare Abwertungen gegenüber dem bisherigen Ansatz als Büroimmobilie oft unvermeidlich. Wie sich der Wert einer Gewerbeimmobilie ermittelt, steht unter Gewerbeimmobilie bewerten.
Die Förderung hat sich 2026 deutlich verbessert
Seit dem 1. Juli 2026 gibt es bei der KfW das Programm 266 mit dem Namen Gewerbe zu Wohnen. Gefördert wird mit einem nicht rückzahlbaren Zuschuss in Höhe von dreißig Prozent der förderfähigen Ausgaben, bemessen auf höchstens hunderttausend Euro je neu geschaffener Wohneinheit, also bis zu 30.000 Euro je Wohnung. Je Unternehmen gilt eine Obergrenze von 300.000 Euro nach der De-minimis-Verordnung.
Voraussetzung ist ein beheiztes Nichtwohngebäude, das bei Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird und dessen Baugenehmigung mindestens fünf Jahre zurückliegt, mindestens eine neu entstehende Wohneinheit, der Energiestandard Effizienzhaus 85 EE und eine Wohnnutzung über mindestens zehn Jahre. Gefördert werden die baulichen Anpassungen für die Wohnnutzung einschließlich Grundrissänderungen und Innenausbau, nicht der Grundstücks- oder Gebäudekauf und nicht die Kosten der energetischen Sanierung als solche. Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden, also vor Abschluss eines ausführungsbezogenen Liefer- oder Leistungsvertrags, Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vorher erbracht werden. Für 2026 stehen 300 Millionen Euro zur Verfügung, Anträge sind bis zum 31. Dezember 2026 möglich, ein Rechtsanspruch besteht nicht.
Parallel fördert Nordrhein-Westfalen die Neuschaffung von Mietwohnraum durch Nutzungsänderung ausdrücklich über die Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen, abgewickelt über die NRW.BANK. Erforderlich sind mindestens vier öffentlich geförderte Wohnungen und ein wesentlicher Bauaufwand von mindestens 750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Köln fällt dabei in die höchste Mietniveaustufe mit Grunddarlehen von bis zu 3.490 Euro je Quadratmeter in der unteren Einkommensgruppe. Die Konditionen sehen fünf zinsfreie Jahre und danach 0,5 Prozent vor, dazu einen Tilgungsnachlass von 35 Prozent auf das Grunddarlehen für Köln.
Ein verbreitetes Missverständnis betrifft das Zusatzdarlehen von bis zu 800 Euro je Quadratmeter. Die Produktbeschreibung der Bank legt nahe, es stehe bei jeder Nutzungsänderung offen. Der Richtlinientext begrenzt es auf Gebäude, die von besonderem städtebaulichen Wert sind, ein Denkmal sind oder in einem Denkmalbereich liegen. Für ein gewöhnliches Bürogebäude der siebziger Jahre gibt es dieses Zusatzdarlehen nicht.
Beide Förderwege schließen sich nicht aus, solange dieselben Kosten nicht doppelt geltend gemacht werden. In Köln kommt hinzu, dass bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau auf den Stellplatzablösebetrag verzichtet wird, wenn ein Mobilitätskonzept umgesetzt wird, und dass sich die Stellplatzrichtzahl auf den Faktor 0,5 oder 0,8 reduziert.
Was wir Eigentümern raten
Die Umnutzung ist kein Ausweg für jede schlecht vermietbare Fläche. Sie ist aber für eine bestimmte Kategorie von Objekten inzwischen ein ernsthafter Weg, nämlich für solide gebaute Gebäude aus den sechziger bis neunziger Jahren mit einfacher Kubatur, ausreichender Geschosshöhe, brauchbarer Erschließung und einer Lage, in der man tatsächlich wohnen möchte. Objekte, die an der Autobahnauffahrt zwischen Logistikhallen stehen, bleiben Büro oder werden etwas anderes.
Die Reihenfolge, die sich bewährt hat, beginnt nicht mit dem Architekten, sondern mit drei Vorprüfungen. Erstens das Baugebiet und die Frage, ob der Bau-Turbo nötig ist. Zweitens ein Gespräch mit der Stadt, in Köln über die Antragsberatung Bauen, weil die gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB nicht einklagbar ist und ihre Aussichten damit früh bekannt sein sollten. Drittens eine Bestandsaufnahme von Geschosshöhe, Rettungswegen, Statik und Schadstoffen. Erst wenn diese drei Punkte tragen, lohnt sich eine Kostenschätzung.
Wenn Sie ein Objekt im Kölner Raum oder im Rheinisch-Bergischen Kreis prüfen und wissen möchten, ob es als Wohnstandort überhaupt trägt und was es im Vergleich zur Fortführung als Bürofläche bedeutet, sehen wir uns das gern mit Ihnen an. Eine Einordnung des Marktumfelds finden Sie in unserer Auswertung zum Kölner Büromarkt im dritten Quartal 2026, und zu den formalen Abläufen einer Nutzungsänderung allgemein im Ratgeber zur Nutzungsänderung von Gewerbeflächen.
Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand vom 12. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind im Einzelfall die Entscheidungen der zuständigen Behörden.
