Vermietung
Eine Gewerbefläche vermietet sich anders als eine Wohnung. Es gibt weniger Interessenten, die Prüfung dauert länger, und der Vertrag entscheidet über die nächsten fünf bis zehn Jahre. Wir übernehmen den Weg von der Einschätzung bis zur Übergabe und stellen Ihnen erst dann jemanden vor, wenn Bonität und Nutzungskonzept geprüft sind.
Ein zu hoher Angebotspreis kostet Sie keine Verhandlungsmasse, sondern Zeit, und Zeit ist bei Gewerbeflächen der teuerste Posten. Interessenten sortieren Flächen in den ersten Minuten nach Preis aus. Wer zu hoch startet, wird gar nicht angesehen und muss später sichtbar nachlassen, was jeden Verhandlungsvorteil aufhebt.
Wir leiten den Preis deshalb nicht aus einer Wunschrendite ab, sondern aus Vergleichsabschlüssen. Was ist in dieser Lage, in diesem Ausbauzustand und bei dieser Flächengröße in den vergangenen Monaten tatsächlich vermietet worden? Dazu kommen vier Faktoren, die den Preis je Quadratmeter mehr bewegen als die Adresse.
Mieter rechnen in Gesamtkosten. Eine Fläche mit hoher Kaltmiete und niedrigen Nebenkosten vermietet sich besser als umgekehrt. Deshalb schlagen energetische Maßnahmen auf die erzielbare Kaltmiete durch.
Bezugsfertige Flächen mit funktionierender Kühlung, Verschattung und Netzanbindung erzielen mehr als Rohflächen, in die der Mieter erst investieren muss. Auch Teilbarkeit zählt, denn wer eine große Fläche in sinnvolle Einheiten teilen kann, erreicht ein deutlich größeres Bewerberfeld.
In Köln der Posten, der die Entscheidung am häufigsten kippt. Stellplätze lassen sich separat bepreisen und rechnen sich meist besser, als sie in die Miete einzurechnen.
Ein Mieter zahlt für Flexibilität weniger und für Sicherheit mehr. Wer eine lange Bindung anbietet, kann dafür einen Preis verlangen, und umgekehrt.
Der falsche Mieter ist im Gewerbe teurer als drei Monate Leerstand. Ein Vertrag über fünf oder zehn Jahre bindet Sie an ein Unternehmen, dessen Geschäft sich in dieser Zeit verändern wird. Deshalb prüfen wir sechs Punkte, bevor wir Ihnen einen Bewerber vorschlagen.
Handelsregisterauszug. Wer haftet, wer darf unterschreiben, wie lange existiert die Gesellschaft? Bei jungen GmbHs mit geringem Stammkapital besprechen wir zusätzliche Sicherheiten.
Jahresabschlüsse oder bei jungen Unternehmen Planzahlen und Finanzierungsnachweis. Uns interessiert weniger der Gewinn als die Frage, ob die Miete zum Umsatz passt.
Wirtschaftsauskunft und, wo sinnvoll, Bankauskunft. Beides sagt nichts über die Zukunft, aber viel über die Zahlungsdisziplin der Vergangenheit.
Barkaution, Bürgschaft der Hausbank oder Konzernbürgschaft der Muttergesellschaft. Bei Gewerbemietverträgen ist die Höhe frei verhandelbar, anders als in der Wohnraummiete.
Passt die Nutzung zum Objekt und zu den übrigen Mietern? Publikumsverkehr, Lärm, Gerüche und Öffnungszeiten entscheiden darüber, ob Sie später Beschwerden im Haus haben.
Wächst das Unternehmen, und passt es dann noch in die Fläche? Ein Mieter, der nach zwei Jahren wieder auszieht, ist teurer als einer, dem Sie eine Option auf die Nachbarfläche eingeräumt haben.
Bei Wohnimmobilien bestimmt die Lage den Preis. Bei Gewerbeobjekten bestimmt ihn der Mietvertrag. Ein Käufer bewertet nicht die Fläche, sondern den Zahlungsstrom, den sie erzeugt, und dessen Sicherheit. Drei Dinge entscheiden darüber.
Je länger die verbleibende Bindung, desto sicherer der Zahlungsstrom und desto geringer der Risikoabschlag eines Käufers. Bei mehreren Mietern zählt die gewichtete Restlaufzeit. Ein Objekt, in dem alle Verträge im selben Jahr auslaufen, wird deutlich schlechter bewertet als eines mit gestaffelten Enden.
Eine Wertsicherungsklausel, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, hält die Miete über die Laufzeit auf Marktniveau. Ohne sie verliert die Miete real, und genau das rechnet ein Käufer ein.
Derselbe Mietbetrag ist unterschiedlich viel wert, je nachdem wer ihn zahlt. Ein bonitätsstarker Mieter mit langer Laufzeit ist der Grund, weshalb zwei äußerlich vergleichbare Objekte sehr unterschiedliche Preise erzielen.
Praktisch heißt das, wenn Sie in absehbarer Zeit verkaufen wollen, verhandeln wir den Mietvertrag anders als wenn Sie das Objekt halten. Wie sich das im Verkauf auswirkt, steht auf Gewerbeimmobilie verkaufen.
Mieter fragen fast immer nach Entgegenkommen. Entscheidend ist die Form. Wir rechnen die Varianten vor der Verhandlung durch, damit Sie dasselbe Zugeständnis in der günstigsten Form geben.
Die entgangene Miete ist nur ein Teil. Nicht umlagefähige Betriebskosten laufen weiter, Instandhaltung und Verkehrsflächenreinigung ebenso. Eine leere Fläche wird schwerer vermietbar, je länger sie leer steht, weil Interessenten fragen, warum sie noch frei ist. Und bei Finanzierungen prüfen Banken die Vermietungsquote. Die Frage ist deshalb nicht, ob man auf den letzten Euro Miete wartet, sondern welche Kombination aus Mietpreis, Laufzeit und Anreiz die Fläche am schnellsten mit dem richtigen Mieter besetzt.
Sie bauen neu? Dann steigen wir schon in der Planungsphase ein und vermarkten Ihre Flächen, bevor das Haus steht. Mehr dazu unter Projektvermarktung Neubau.
Üblich sind im Gewerbe drei bis fünf Nettomonatsmieten, gestaffelt nach Vertragslaufzeit. Wer die Provision zahlt, ist frei verhandelbar, in der Praxis ist es meist der Suchkunde. Was in Ihrem Fall gilt, klären wir vor dem Auftrag, nicht danach.
Wir fragen Selbstauskunft, Handelsregisterauszug und die letzten zwei Jahresabschlüsse oder eine Bonitätsauskunft ab. Bei jungen Unternehmen ohne Zahlenhistorie sprechen wir über Bürgschaft oder höhere Kaution. Sie sehen die Unterlagen, bevor Sie zusagen.
Bei marktgerechter Miete und vollständigen Unterlagen rechnen Sie in Köln mit zwei bis vier Monaten bis zur Unterschrift. Flächen mit Sanierungsbedarf oder ungewöhnlichem Zuschnitt brauchen länger, dafür gibt es dann meist auch nur einen passenden Mieter statt fünf.
Gewerbevermietung kann mit oder ohne Umsatzsteuer erfolgen. Die Option nach § 9 UStG ist steuerlich relevant und hängt daran, ob Ihr Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist. Das gehört in die Hand Ihres Steuerberaters, wir stellen die Frage nur früh genug, damit sie im Vertrag richtig landet.
Ja. Bei Vermietung, Verkauf und Verpachtung ist der Energieausweis vorzulegen, und die Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Bei Nichtwohngebäuden kommt es auf den Gebäudetyp an, welche Variante zulässig ist. Wenn nichts vorliegt, vermitteln wir das über unser Netzwerk.
Ja, und häufig ist genau das die bessere Lösung. Eine teilbare Fläche erreicht mehr Bewerber als eine große Einheit. Wir sagen Ihnen vorher, welche Teilung baulich und wirtschaftlich sinnvoll ist und was sie an Nebenkostenabgrenzung und Zugängen nach sich zieht.
Sie suchen umgekehrt eine Fläche? Weiter zu Büro mieten in Köln und Rhein-Berg oder zur Übersicht Gewerbeimmobilien.
Ob Sie zur Umsatzsteuer optieren können, hängt an den Umsätzen Ihres Mieters. Das erklärt unser Beitrag Umsatzsteuer bei der Gewerbevermietung. Wie Index, Staffel und Nebenkosten zusammenspielen und wer einen Ausbau bezahlt, lesen Sie unter Indexmiete, Staffelmiete und Nebenkosten und Mieterausbau und Baukostenzuschuss. Mehr im Gewerbe-Guide.
