Köln fehlen bis 2046 rund 500 Hektar Gewerbefläche. Von 235 Flächenanfragen bei der Wirtschaftsförderung konnten 2024 etwa 30 bedient werden. Wer ein Gewerbegrundstück sucht, sucht in einem Markt, in dem das Angebot strukturell fehlt, nicht konjunkturell.
| Lage | Bodenrichtwert €/m² | Entwicklung |
|---|---|---|
| Gute Lage | 215 | gegenüber Vorjahr überwiegend unverändert |
| Mittlere Lage | 180 | unverändert |
| Mäßige Lage | 135 | unverändert |
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Stichtag 01.01.2026, Kategorie klassisches Gewerbe ohne tertiäre Nutzung, erschließungsbeitragsfrei.
Gleiche Quelle, Berichtsjahr 2025. Der Durchschnittspreis ist aus Geld- und Flächenumsatz abgeleitet und im Bericht nicht ausgewiesen.
Zwei Dinge sind an diesen Zahlen bemerkenswert. Erstens sind zwanzig Kauffälle im Jahr für eine Millionenstadt sehr wenig. Der Markt ist eng, und viele Transaktionen laufen ohne öffentliches Angebot. Zweitens stellt der Kölner Gutachterausschuss ausdrücklich fest, dass der Bodenwert bei Gewerbegrundstücken nicht von Grundstücksgröße oder Geschossflächenzahl abhängt. Es gibt also keine Umrechnungskoeffizienten, mit denen sich ein Preis aus dem Richtwert herleiten ließe. Wer bewertet, muss vergleichen.
Bodenrichtwerte sind Durchschnitte, keine Kaufpreise. Am Markt bezahlt werden für gut erschlossene Gewerbegrundstücke Höchstwerte in dieser Größenordnung:
| Standort | Kaufpreis bis €/m² |
|---|---|
| Köln | 400 |
| Bonn | 350 |
| Rhein-Erft-Kreis | 350 |
| Leverkusen | 250 |
| Rheinisch-Bergischer Kreis | 250 |
| Rhein-Sieg-Kreis | 200 |
Marktbeobachtung aus dem regionalen Gewerbemarktbericht Köln und Bonn, 3. Quartal 2025. Höchstwerte am Markt, nicht Bodenrichtwerte, deshalb systematisch über den amtlichen Werten.
Die entscheidende Frage ist selten der Preis je Quadratmeter, sondern wie viel Gebäude darauf entsteht. Im Gewerbe- und Industriegebiet gelten nach der Baunutzungsverordnung diese Obergrenzen:
| Kennwert | Obergrenze GE und GI | Was er bedeutet |
|---|---|---|
| Grundflächenzahl (GRZ) | 0,8 | Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf, inklusive Stellplätze und Zufahrten |
| Geschossflächenzahl (GFZ) | 2,4 | Verhältnis der Summe aller Geschossflächen zur Grundstücksfläche |
| Baumassenzahl (BMZ) | 10,0 | Bauvolumen je Quadratmeter Grundstück, bei Hallen der bindende Wert |
§ 17 BauNVO. Der Bebauungsplan kann darunter bleiben; maßgeblich ist immer der Plan für das konkrete Grundstück, nicht die Obergrenze.
Bebauungsplan oder Innenbereich nach § 34, zulässige Nutzungsart, Baugrenzen, Höhenbeschränkung. Ein Grundstück im Gewerbegebiet erlaubt kein störendes Gewerbe, dafür braucht es ein Industriegebiet.
Bei früherer gewerblicher Nutzung gehört der Blick ins Altlastenkataster vor den Kaufvertrag. Eine Sanierung kann den Grundstückswert übersteigen, und die Haftung folgt dem Eigentum.
Erschließungsbeitragsfrei oder nicht, Anschlussleistung Strom, Gas, Wasser, Kanal, Breitband. Bei Produktion und Logistik ist die verfügbare Stromleistung inzwischen häufig der Engpass.
Zufahrtsbreite, Wendekreis für Sattelzüge, Anbindung an das übergeordnete Netz. Ein günstiges Grundstück ohne Lkw-taugliche Zufahrt ist für viele Nutzungen wertlos.
Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 liegen bei 215 Euro je Quadratmeter in guter, 180 Euro in mittlerer und 135 Euro in mäßiger Lage. Tatsächlich gezahlte Kaufpreise liegen darüber; am Markt werden für gut erschlossene Grundstücke in Köln bis rund 400 Euro je Quadratmeter aufgerufen. Im Rheinisch-Bergischen Kreis liegt die Obergrenze bei etwa 250 Euro.
Weil die Flächenreserven aufgebraucht sind. Der Regionalplan weist bis 2046 ein Defizit von rund 500 Hektar aus, und die Wirtschaftsförderung konnte 2024 von 235 Flächenanfragen nur etwa 30 bedienen; bei einem Drittel der übrigen fehlte schlicht die geeignete Fläche. Realistische Wege sind deshalb Bestandsobjekte mit Nachverdichtungspotenzial, Konversionsflächen und das Umland.
Im Gewerbe- und Industriegebiet liegen die Obergrenzen bei einer Grundflächenzahl von 0,8, einer Geschossflächenzahl von 2,4 und einer Baumassenzahl von 10,0. Bei Hallen ist meist die Baumassenzahl der bindende Wert. Maßgeblich ist immer der Bebauungsplan für das konkrete Grundstück, der unter diesen Obergrenzen bleiben kann.
Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz kann neben dem Verursacher auch der Grundstückseigentümer für die Sanierung herangezogen werden, unabhängig davon, wer die Belastung verursacht hat. Deshalb gehören eine Einsicht ins Altlastenkataster und bei Verdachtsflächen ein orientierendes Bodengutachten vor den Kaufvertrag, dazu passende Rücktrittsrechte. Für die rechtliche Bewertung im Einzelfall ziehen Sie bitte Ihren Anwalt hinzu.
Es senkt den Kapitalbedarf zum Start erheblich, weil der Grundstückspreis entfällt und stattdessen ein laufender Erbbauzins gezahlt wird. Der Preis dafür ist eine schwächere Finanzierbarkeit des Gebäudes und die Frage, was am Ende der Laufzeit passiert. Bei städtischen Flächen ist es teils die einzige angebotene Form. Dann ist die Frage nicht ob, sondern zu welchen Konditionen.
Ja. Bei der aktuellen Knappheit ist die entscheidende Vorarbeit nicht die Anzeige, sondern die Aufbereitung: geklärtes Baurecht, saubere Unterlagen, eine Aussage zur realisierbaren Geschossfläche und, wo nötig, ein Bodengutachten. Ein Grundstück mit diesen Unterlagen erzielt spürbar mehr als dasselbe Grundstück ohne sie.
Bestandsobjekte unter Hallen und Lager und Logistikimmobilien, alle Assetklassen in der Übersicht Gewerbeimmobilien.
Welches Gewerbegebiet zu welchem Betrieb passt, ordnet unser Überblick über die Gewerbegebiete in Köln und im Rheinisch-Bergischen Kreis. Wie der Wert einer Betriebsimmobilie ermittelt wird, steht im Beitrag Wie der Wert einer Gewerbeimmobilie ermittelt wird. Mehr im Gewerbe-Guide.
Sagen Sie uns, was Sie brauchen. Nutzungsart, Flächengröße, Lage, Zeitpunkt. Wir gleichen das mit unserem Bestand ab und melden uns auch dann, wenn eine passende Fläche erst noch auf den Markt kommt. In Köln werden viele Gewerbeflächen vergeben, bevor sie öffentlich inseriert sind.
