Flächenbedarf für Büroflächen in Köln und Bergisch Gladbach

Der Ausgangspunkt ist die Arbeitsweise, nicht die Kopfzahl

Zwanzig Personen brauchen sehr unterschiedliche Flächen, je nachdem wie sie arbeiten. Eine Kanzlei mit Einzelbüros und vertraulichen Gesprächen liegt deutlich über einem Vertriebsteam, das die halbe Woche beim Kunden ist. Die erste Frage lautet deshalb, wie viele Arbeitsplätze gleichzeitig besetzt sein sollen und in welcher Raumform diese Arbeitsplätze liegen.

Richtwerte, die in der Praxis tragen

• Einzelbüro, etwa 12 bis 15 m² je Arbeitsplatz
• Zweier- und Dreierbüro, etwa 10 bis 12 m² je Arbeitsplatz
• Gruppenbüro und offene Flächen, etwa 8 bis 10 m² je Arbeitsplatz
• Desksharing, gerechnet auf die tatsächlich gleichzeitig anwesenden Personen und nicht auf die gesamte Belegschaft

Dazu kommen Flächen, die niemandem persönlich zugeordnet sind. Besprechungsräume, Teeküche, Empfang, Technikraum, Archiv und Verkehrsflächen machen erfahrungsgemäß noch einmal 25 bis 40 Prozent aus. Ein Team von zwanzig Personen im Zweierbüro landet damit grob bei 280 bis 340 m² und nicht bei 220 m².

Welche Fläche am Ende im Mietvertrag steht

Im Exposé steht eine Zahl, im Mietvertrag steht eine Definition. Üblich ist die Mietfläche für gewerblichen Raum nach der Richtlinie MF/G. Sie unterscheidet zwischen der ausschließlich genutzten Fläche und den anteilig umgelegten Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus und Sanitärbereich. Die DIN 277 rechnet anders und kommt deshalb für dasselbe Objekt regelmäßig zu einer anderen Zahl.

Für Sie heißt das zweierlei. Erstens sollte im Vertrag stehen, nach welcher Richtlinie gemessen wurde. Zweitens lohnt bei größeren Flächen ein eigenes Aufmaß vor der Unterschrift. Eine Abweichung von fünf Prozent klingt harmlos, kostet bei 400 m² und 15 Euro Nettokaltmiete über zehn Jahre aber rund 36.000 Euro.

Wie sich das Mietniveau während einer Vertragslaufzeit verändert, zeigt die Halbjahresbilanz des Kölner Büromarkts und damit auch, welche Kosten aus einem Flächenfehler über die Jahre entstehen können.

Der Zuschnitt entscheidet mehr als die Quadratmeterzahl

Zwei Flächen gleicher Größe tragen sehr unterschiedlich viele Arbeitsplätze. Ausschlaggebend sind das Achsraster der Fassade, die Lage der Stützen, die Raumtiefe und die Position der Kernzonen. Ein Achsmaß von 1,35 Metern erlaubt andere Bürobreiten als eines von 1,25 Metern, und ab einer Raumtiefe von etwa sieben Metern wird die hintere Zone ohne Tageslicht schwer nutzbar.

Deshalb lohnt es sich, vor der Unterschrift einen Belegungsplan zeichnen zu lassen. Wir arbeiten dafür mit einem Partner für Büroeinrichtung und Mieterausbau zusammen, der Bewegungspläne erstellt und zeigt, wie viele Arbeitsplätze eine Fläche wirklich trägt und welche Umbauten dafür nötig wären.

Wer solche Vorarbeiten einplant, sollte auch die typischen Zeitfallen bei Bürogesuchen berücksichtigen, da Abstimmungen zu Belegung, Einrichtung und Ausbau die Entscheidungsphase verlängern können.

Wachstum einplanen, ohne Leerstand zu bezahlen

Wer heute für den Stand in fünf Jahren mietet, zahlt fünf Jahre lang für leere Schreibtische. Üblicher sind Konstruktionen, die Luft lassen, ohne sofort Geld zu kosten.

• Optionsfläche im selben Gebäude, für einen befristeten Zeitraum reserviert
• Verlängerungsoption statt langer Grundlaufzeit
• Erlaubnis zur Untervermietung, sauber im Vertrag formuliert
• Staffelmiete statt Indexmiete, wenn Planbarkeit wichtiger ist als das Inflationsrisiko

So gehen wir vor

Wir nehmen zuerst das Bedarfsprofil auf, also Arbeitsplätze, Raumformen, Besprechungsbedarf, Technik, Stellplätze und den Zeitpunkt, zu dem die Fläche bezugsfertig sein muss. Daraus entsteht eine Flächenspanne statt einer einzelnen Zahl. Erst danach beginnt die Suche, und zwar auch in Objekten, die nicht öffentlich angeboten werden.

Mehr zum Ablauf lesen Sie im Ratgeber Bürosuche. Aktuelle Flächen finden Sie unter Büroflächen und in der Übersicht Gewerbeimmobilien.

Was ein Arbeitsplatz je Lage im Monat kostet, zeigt unser Beitrag Was kostet ein Büroarbeitsplatz in Köln und Bergisch Gladbach.