Wie der Wert einer Gewerbeimmobilie ermittelt wird

Bei Wohnimmobilien trägt der Vergleichswert: Es gibt genug beurkundete Verkäufe ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage, um daraus einen Preis abzuleiten. Bei Gewerbeimmobilien gibt es diese Vergleichsfälle meist nicht. In einem Stadtteil werden im Jahr vielleicht zwei Bürogebäude gehandelt, und beide unterscheiden sich in Größe, Ausbaustandard und Mieterstruktur so stark, dass ein Vergleich wenig aussagt.

Deshalb wird eine Gewerbeimmobilie in aller Regel über den Ertrag bewertet. Gekauft wird nicht das Gebäude, sondern der Zahlungsstrom, den es erzeugt. Alles, was diesen Zahlungsstrom sicherer oder unsicherer macht, schlägt unmittelbar auf den Wert durch.

Der Ertragswert in vier Schritten

Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt und läuft im Kern immer gleich ab.

1. Jahresrohertrag. Die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete aller Flächen. Nicht die Miete, die aktuell gezahlt wird, sondern die, die am Markt dauerhaft zu erzielen ist. Liegt die Ist-Miete darüber, ist der Überschuss ein zeitlich begrenzter Vorteil und kein Wert.
2. Bewirtschaftungskosten. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten werden abgezogen. Was davon umlagefähig ist, entscheidet der Mietvertrag, nicht die Gewohnheit.
3. Bodenwertverzinsung. Der Bodenwertanteil wird herausgerechnet, weil der Boden nicht altert. Übrig bleibt der Reinertrag des Gebäudes.
4. Kapitalisierung. Der Reinertrag wird mit einem Faktor multipliziert, der aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer folgt. Das Ergebnis plus Bodenwert ergibt den Ertragswert.

In der Praxis wird der letzte Schritt oft verkürzt als Vervielfältiger dargestellt: das Sechzehnfache der Jahresmiete, das Zwanzigfache, das Fünfundzwanzigfache. Diese Zahl ist bequem, aber sie ist ein Ergebnis und keine Eingangsgröße. Wer mit einem Multiplikator rechnet, ohne zu wissen, woraus er sich ergibt, rechnet mit dem Ergebnis eines fremden Objekts.

Was den Vervielfältiger bewegt

Zwei Immobilien mit derselben Jahresmiete können sich im Wert um mehr als ein Drittel unterscheiden. Die Unterschiede stecken in Faktoren, die mit dem Gebäude selbst wenig zu tun haben:

• Restnutzungsdauer. Ein Gebäude mit fünfzehn Jahren Restnutzungsdauer trägt einen deutlich niedrigeren Faktor als eines mit vierzig, selbst bei identischer Miete.
• Lage und Markttiefe. Je leichter eine Fläche nachvermietet werden kann, desto niedriger das Risiko und desto höher der Faktor. Welche Lage was bedeutet, ordnen die Gewerbegebiete in Köln ein.
• Drittverwendungsfähigkeit. Eine Halle mit zwölf Metern Hallenhöhe und einer Spezialkranbahn passt zu einem Mieter. Fällt der aus, gibt es keinen zweiten.
• Zinsniveau. Der Liegenschaftszinssatz folgt dem Kapitalmarkt. Steigende Zinsen senken den Faktor, ohne dass sich am Objekt etwas ändert.

Der Mietvertrag ist die halbe Bewertung

Bei Wohnimmobilien interessiert der Mietvertrag am Rand. Bei Gewerbeimmobilien ist er das eigentliche Bewertungsobjekt. Geprüft werden vor allem vier Punkte.

Restlaufzeit. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge ist die wichtigste Einzelkennzahl. Ein Objekt, dessen Hauptmieter noch acht Jahre gebunden ist, ist ein anderes Investment als dasselbe Gebäude mit achtzehn Monaten Restlaufzeit. Wie sich der Ablauf einer Laufzeit vorbereiten lässt, steht im Beitrag zum auslaufenden Gewerbemietvertrag.

Bonität des Mieters. Eine hohe Miete von einem Schuldner, der sie in der nächsten Krise nicht zahlt, ist weniger wert als eine moderate Miete von einem stabilen Unternehmen.

Wertsicherung. Ob und wie die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, entscheidet über den realen Ertrag der nächsten Jahre. Die Unterschiede zwischen den Klauseln beschreibt der Beitrag zu Index, Staffel und Nebenkosten.

Umlagevereinbarung. Je mehr Betriebskosten beim Eigentümer hängen bleiben, desto niedriger der Reinertrag. Dieser Punkt wird bei der ersten Einschätzung am häufigsten übersehen.

Was den Wert nach unten zieht

Vier Umstände führen regelmäßig dazu, dass die tatsächlich erzielbaren Gebote deutlich unter der Erwartung des Eigentümers liegen.

• Leerstand mit offener Perspektive. Nicht der Leerstand selbst kostet, sondern die fehlende Antwort auf die Frage, wer die Fläche zu welcher Miete übernimmt.
• Instandhaltungsstau. Dach, Fassade und Technik werden vom Käufer kalkuliert und vom Preis abgezogen, meist mit Sicherheitsaufschlag.
• Zuschnitt. Flächen, die sich nicht teilen lassen, schließen kleinere Mieter aus. Wie sich Flächenbedarf berechnen lässt, zeigt der Beitrag zur Bürofläche.
• Energetischer Zustand. Banken und große Mieter fragen inzwischen nach Verbrauchskennwerten und Sanierungspfad. Was dahintersteckt, erklärt unsere Seite zur ESG-Einordnung für Gewerbeimmobilien.

Was eine Einschätzung braucht

Für eine belastbare erste Einschätzung brauchen wir weniger, als die meisten erwarten, aber anderes als bei einer Wohnimmobilie:

• Mietverträge oder eine Mieterliste mit Flächen, Mieten, Laufzeiten und Optionen
• die Betriebskostenabrechnung der letzten zwei Jahre
• Flächenaufstellung nach Nutzungsart, Grundrisse
• Baujahr, Angaben zu größeren Sanierungen, Energieausweis
• Flurstück und Grundbuchauszug

Was sich daraus ergibt, ordnen wir gegen den Kölner Markt ein. Die Zahlen dazu stehen in unserer Halbjahresbilanz zum Kölner Büromarkt. Für Bergisch Gladbach weist der Gutachterausschuss Büro- und Praxismieten zwischen 4 und 13 Euro je Quadratmeter aus, je nach Nutzungswert.

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie halten und wissen wollen, wo sie heute steht, sprechen Sie uns an.

Dieser Beitrag ersetzt kein Wertgutachten. Für Beleihung, Bilanz oder Gericht ist ein Gutachten nach anerkannten Verfahren erforderlich.