Auf einen Blick
entscheidet, wie eine Fläche genutzt werden darf, nicht der Mietvertrag. Löst die neue Nutzung andere Anforderungen aus, ist eine Nutzungsänderung nötig.
sollten Sie für eine einfache Nutzungsänderung ohne bauliche Eingriffe einplanen. Mit Umbauten oder Brandschutzkonzept dauert es länger.
im Mietvertrag schützt Sie, falls die Genehmigung nicht erteilt wird. Üblich ist, dass der Mieter sie beantragt.
Ob eine Fläche als Büro, Praxis, Laden oder Lager genutzt werden darf, entscheidet nicht der Mietvertrag, sondern die Baugenehmigung. Weicht die geplante Nutzung davon ab, braucht es eine Nutzungsänderung. Wer das zu spät merkt, verliert Wochen und im schlimmsten Fall die Fläche.
Was die Baugenehmigung festlegt
Jedes Gebäude ist für eine bestimmte Nutzung genehmigt. In der Genehmigung steht, ob eine Einheit als Büro, als Verkaufsfläche, als Lager, als Werkstatt oder als Gastronomie betrieben werden darf. Diese Festlegung hängt an Anforderungen, die sich je nach Nutzung stark unterscheiden, etwa an Rettungswegen, Brandschutz, Stellplätzen, Sanitärräumen, Lüftung und Schallschutz.
Solange die neue Nutzung dieselben Anforderungen auslöst wie die genehmigte, ist nichts zu tun. Sobald sie andere oder höhere Anforderungen auslöst, liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Maßgeblich ist die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen, für Köln und den Rheinisch-Bergischen Kreis also dieselbe Rechtsgrundlage, bei unterschiedlicher Verwaltungspraxis vor Ort.
Typische Fälle aus der Praxis
- Aus einer Ladenfläche wird eine Praxis, weil die Lage gut und die Miete günstig ist
- Aus einem Lager wird eine Produktion mit Maschinen und Emissionen
- Aus einer Bürofläche wird eine Gastronomie oder ein Fitnessstudio
- Aus einer Halle werden Verkaufsflächen, was zusätzlich die Frage nach zulässigem Einzelhandel im Gewerbegebiet aufwirft
- Aus einer gewerblichen Einheit wird eine Wohnung, ein Fall, der planungsrechtlich fast immer geprüft werden muss
Woran Sie früh erkennen, ob es eng wird
Drei Punkte entscheiden meistens.
- Der Bebauungsplan und die Gebietsart. In einem Gewerbegebiet nach Paragraf 8 der Baunutzungsverordnung ist großflächiger Einzelhandel in der Regel nicht zulässig, in einem Kerngebiet dagegen schon
- Die Stellplatzfrage. Gastronomie und Einzelhandel lösen deutlich mehr Stellplatzbedarf aus als ein Lager, und fehlende Stellplätze lassen sich nicht immer ablösen
- Der Brandschutz. Andere Nutzung heißt oft andere Rettungsweglängen, andere Türen, andere Anlagentechnik
Zeit und Kosten realistisch einplanen
Für eine einfache Nutzungsänderung ohne bauliche Eingriffe sollten Sie mit etwa drei bis sechs Monaten von der Vorabstimmung bis zur Genehmigung rechnen. Kommen Umbauten, ein Brandschutzkonzept oder ein Stellplatznachweis hinzu, wird es länger. Die Kosten setzen sich aus Planungsleistungen, Gutachten und Verwaltungsgebühren zusammen und liegen bei kleineren Vorhaben oft im niedrigen fünfstelligen Bereich.
Wichtig für den Mietvertrag ist die Frage, wer dieses Risiko trägt. Üblich, aber verhandelbar, ist eine Regelung, nach der der Mieter die Genehmigung beantragt und der Vertrag erst wirksam wird oder ein Rücktrittsrecht besteht, wenn die Genehmigung nicht erteilt wird.
So gehen wir vor
Wir klären vor der Besichtigung, welche Nutzung genehmigt ist, und holen bei kritischen Fällen früh eine Einschätzung ein. Für Bauantrag, Nutzungsänderung und Brandschutz arbeiten wir mit einer Architektin aus Bergisch Gladbach zusammen, die auch Bestandsaufnahmen und Ankaufberatungen übernimmt. Die Partner unseres Netzwerks finden Sie auf der Seite Service-Partner.
Passende Flächen sehen Sie unter Gewerbeimmobilien.
