Datenbasis: Kölner Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025.
Diese Seite ordnet die wichtigsten Punkte für Ihren Wohnungskauf. Sie starten mit aktuellen Markt- und Preisdaten, sehen anschließend die Kaufnebenkosten und erfahren, welche Unterlagen vor dem Notartermin vorliegen müssen. Danach folgen die rechtlichen Punkte, der Ablauf des Kaufs und die häufigsten Fragen. So können Sie die einzelnen Schritte gezielt prüfen.
Zwei Jahre lang gaben die Preise nach, 2023 deutlich, 2024 nur noch leicht. Seit 2025 geht es wieder aufwärts. Der Gutachterausschuss zählte 4.772 Kaufverträge über Wohnungseigentum, elf Prozent mehr als im Jahr davor, und einen Geldumsatz von 1,76 Milliarden Euro. Für Käufer heißt das, die Zeit der bequemen Nachverhandlung ist vorbei. Die Preissprünge von 2021 sind es aber auch.
Neubau und Bestand liegen weit auseinander. Erstverkäufe wurden 2025 bei einem Median um 7.556 Euro je Quadratmeter beurkundet, gut die Hälfte über dem Bestandsniveau. Wer die Differenz nicht zahlen will, kauft eine gebrauchte Wohnung und rechnet die Sanierung ein. Was bei Beträgen über 100.000 Euro sinnvoll ist, hängt am Zustand von Dach, Fenstern und Heizung und daran, was die Gemeinschaft dafür schon zurückgelegt hat.
Zwischen Hahnwald und Finkenberg liegt der Faktor 3,8. Wer bei der Lage beweglich ist, kann seine Kaufsumme praktisch halbieren, ohne bei der Bausubstanz nachzugeben. Die Nachkriegsbauten in Ostheim und Vingst sind nicht schlechter gebaut als die in Klettenberg.
| Stadtteil | €/m² Weiterverkauf | Einordnung |
|---|---|---|
| Hahnwald | 7.952 | teuerster Stadtteil |
| Bayenthal | 5.921 | rheinnah, Südstadt-Nähe |
| Altstadt-Nord | 5.894 | Innenstadt |
| Neustadt-Süd | 5.766 | Innenstadt |
| Lindenthal | 5.569 | umsatzstärkster Bezirk nach Innenstadt |
| Ehrenfeld | 5.078 | gefragt, hohe Nachfrage bei Jüngeren |
| Rodenkirchen | 4.790 | Süden, familiengeprägt |
| Nippes | 4.590 | Norden, im Aufwind |
| Mülheim | 3.747 | rechtsrheinisch |
| Kalk | 3.447 | rechtsrheinisch |
| Chorweiler | 2.697 | Norden |
| Finkenberg | 2.110 | günstigster Stadtteil |
Datenbasis: Kölner Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, ausgewertet für 86 Stadtteile. Es handelt sich um beurkundete Kaufpreise, nicht um Angebotspreise.
Zwanzig Kilometer östlich der Innenstadt kostet der Quadratmeter grob ein Drittel weniger. Der Preis dafür ist Fahrzeit, und die ist auf der A4 und der S11 morgens nicht kalkulierbar. Wer im Homeoffice arbeitet, rechnet anders als jemand, der täglich in die Innenstadt muss.
| Kommune | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| Rösrath | 3.569 | 3.177 – 3.961 |
| Odenthal | 3.204 | 3.025 – 3.383 |
| Bergisch Gladbach | 3.184 | 2.709 – 3.659 |
| Overath | 3.150 | 2.790 – 3.510 |
| Burscheid | 2.972 | 2.511 – 3.433 |
| Kürten | 2.911 | 2.628 – 3.434 |
| Wermelskirchen | 2.828 | 2.241 – 3.384 |
Datenbasis: Portalauswertung von Angebotspreisen, Stand August/September 2026, keine beurkundeten Kaufpreise und deshalb mit der Kölner Tabelle nicht direkt vergleichbar. Amtliche Quadratmeterwerte je Kommune veröffentlicht der Gutachterausschuss des Rheinisch-Bergischen Kreises nur im gedruckten Grundstücksmarktbericht; für Rösrath, Overath, Kürten und Odenthal liegen uns daraus keine aktuellen Werte vor. Für den gesamten Kreis meldet die regionale Marktbeobachtung bei Bestandswohnungen 4,5 Prozent Preisanstieg im Jahr 2025.
Nordrhein-Westfalen erhebt den höchsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Maklerhonorar landen Sie bei elf bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Dieses Geld finanzieren Banken in aller Regel nicht mit, es muss aus Eigenkapital kommen.
| Position | Höhe | bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | 26.000 € |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 – 2,0 % | 6.000 – 8.000 € |
| Maklerhonorar Käuferanteil | 3,57 % inkl. USt. | 14.280 € |
| Summe | rund 11,6 – 12,1 % | 46.280 – 48.280 € |
Der Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent gilt in Nordrhein-Westfalen unverändert seit dem 1. Januar 2015. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, sind degressiv und deshalb bei kleineren Kaufpreisen anteilig höher. Die Prozentangabe ist ein Erfahrungswert, keine gesetzliche Größe.
Seit Dezember 2020 darf ein Makler, der für Verkäufer und Käufer tätig wird, die Provision nur von beiden Seiten in gleicher Höhe verlangen (§ 656c BGB). Wo der Verkäufer den Makler beauftragt hat, trägt der Käufer höchstens die Hälfte, und seine Zahlungspflicht wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Ein Maklervertrag über eine Wohnung braucht Textform, ein Handschlag genügt nicht.
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Deren Beschlüsse binden Sie ab dem Tag der Eigentumsumschreibung, auch wenn sie vor Ihrem Kauf gefasst wurden. Diese Unterlagen gehören auf den Tisch, bevor der Notar liest.
Mit allen Nachträgen. Sie regelt, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum, und damit, wer den Balkon bezahlt.
Der letzten drei Eigentümerversammlungen, besser fünf. Hier stehen Streitthemen, aufgeschobene Arbeiten und die Stimmung im Haus.
Als absoluter Betrag, nicht als Prozentsatz. Eine Rücklage von 12.000 Euro bei zwanzig Parteien und einem Dach von 1975 ist keine Rücklage.
Beschlossene, noch nicht eingeforderte Umlagen. Der Verkäufer muss von sich aus nicht darauf hinweisen. Fragen Sie schriftlich.
Die letzte Abrechnung und der laufende Plan. Achten Sie darauf, welcher Anteil in die Rücklage fließt und welcher verbraucht wird.
Der Verwalter führt sie nach § 24 Abs. 7 WEG. Als Kaufinteressent kommen Sie nur mit Vollmacht des Verkäufers hinein. Verlangen Sie sie.
Offene Hausgelder aus der Zeit vor Ihrem Eigentumserwerb bleiben beim Verkäufer. Die Gemeinschaft kann sie nicht per Mehrheitsbeschluss über die Jahresabrechnung auf Sie umlegen; das hat der Bundesgerichtshof 2012 entschieden (V ZR 147/11). Was Sie schulden, ist die Abrechnungsspitze für Ihre eigene Eigentumszeit. Bei Sonderumlagen liegt es anders. Kommt der Beschluss, nachdem Sie im Grundbuch stehen, zahlen Sie, auch wenn die Sanierung längst besprochen war, als Sie besichtigt haben.
Der Energieausweis muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss ausgehändigt werden. Auch die Angaben im Inserat sind Pflicht, sobald ein Ausweis vorliegt, nämlich Ausweisart, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Diese Pflicht trifft ausdrücklich auch den Makler.
Rechtlich hat sich 2026 einiges verschoben. An die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes ist das Gebäudemodernisierungsgesetz getreten, verkündet im Bundesgesetzblatt Ende Juli 2026. Die 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch ist gestrichen, ebenso die Betriebsverbote für alte Heizkessel. Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig, müssen aber ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen, und zwar zehn Prozent ab 2029, fünfzehn ab 2030 und dreißig ab 2035. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet über die Heizung ohnehin selten der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft.
Es bleiben die Dämmpflichten für ungedämmte oberste Geschossdecken und für Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Nach einem Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, sie zu erfüllen. Die Frist läuft ab Grundbucheintragung. Das betrifft in der Praxis eher Häuser als Wohnungen, ist bei kleinen Gemeinschaften aber ein Thema.
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, an der erst nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet wurde, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Er muss über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Recht unterrichtet werden. Bei Verkauf an Familienangehörige gilt das nicht.
Hinzu kommt in einigen Kölner Vierteln das gemeindliche Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB. Erhaltungssatzungen bestehen unter anderem im Severinsviertel, in Mülheim Süd-West und in Ehrenfeld-Ost; für Kalk-Mitte läuft das Verfahren. Dort sind Modernisierungen und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig, und die Stadt kann in den Kauf eintreten, meist abgewendet durch eine Abwendungsvereinbarung. Der Notar holt vor der Eigentumsumschreibung ohnehin ein Zeugnis der Stadt ein; einkalkulieren sollten Sie die zusätzlichen Wochen trotzdem. Den aktuellen Gebietsstand fragen wir für Ihr Objekt bei der Stadt ab.
Als Faustregel: die Kaufnebenkosten von rund zwölf Prozent plus zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das etwa 87.000 bis 128.000 Euro. Banken finanzieren die Nebenkosten praktisch nie mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht. Vollfinanzierungen gibt es, sie kosten aber spürbar mehr Zins und setzen ein sehr stabiles Einkommen voraus.
Der Preisabstand lag 2025 bei rund fünfzig Prozent, Bestand knapp 4.700 Euro je Quadratmeter, Neubau im Median gut 7.500. Diese Differenz lässt sich mit einer Sanierung in vielen Fällen nicht ausgeben. Rechnen sollten Sie sie trotzdem durch: Bei einem Haus mit ungedämmter Fassade, Fenstern aus den Achtzigern und einer Heizung kurz vor dem Ende kommen über die Eigentümergemeinschaft schnell fünfstellige Beträge auf Sie zu. Die Protokolle sagen Ihnen, ob das schon jemand angesprochen hat.
Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht, das Gesetz verlangt nur eine „angemessene" Rücklage. Als Orientierung wird häufig ein Betrag zwischen sieben und zwölf Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr genannt. Wichtiger als die Formel ist der Abgleich. Was steht in den nächsten zehn Jahren an, also Dach, Fassade, Stränge, Aufzug und Heizung, und was liegt auf dem Konto? Fällt das auseinander, ist eine Sonderumlage nur eine Frage der Zeit.
Höchstens die Hälfte, und erst nachdem der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat. So schreibt es § 656d BGB seit Dezember 2020 für Wohnungen und Einfamilienhäuser vor, wenn der Käufer Verbraucher ist. Wird der Makler nur für eine Seite tätig, zahlt grundsätzlich diese Seite. Üblich sind in Nordrhein-Westfalen 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Partei.
Zwischen Beurkundung und Übergabe liegen üblicherweise sechs bis zwölf Wochen. Der Notar muss die Auflassungsvormerkung eintragen lassen, Vorkaufsrechte abfragen und Löschungsunterlagen für Altlasten im Grundbuch beschaffen. Erst dann wird der Kaufpreis fällig. In Erhaltungsgebieten und bei Wohnungen mit Mietervorkaufsrecht kommen Wochen dazu. Die Suche davor dauert erfahrungsgemäß länger als der Kauf selbst: In Köln lagen Eigentumswohnungen zuletzt rund 74 Tage am Markt, gemessen im ersten Quartal 2025.
Kaufen ja, einziehen nicht ohne Weiteres. Kauf bricht Miete nicht, Sie treten in den bestehenden Vertrag ein. Eigenbedarf müssen Sie begründen und kündigen, mit den Fristen des § 573c BGB. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt in Köln zusätzlich eine achtjährige Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung. Und der Mieter hat in diesem Fall ein Vorkaufsrecht, das er ausüben kann, bevor Sie überhaupt zum Zug kommen.
Häuser finden Sie unter Haus kaufen, Bauland unter Grundstücke, Mietwohnungen unter Wohnung mieten, ganze Häuser mit mehreren Wohnungen unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Sagen Sie uns, was Sie suchen. Wir melden uns, sobald etwas Passendes kommt, bevor es öffentlich ist.
Wohnung zu kaufen
Wohnfläche ca. 91 m²
Zimmer 4
Rheinside Real Estate vermarktet Wohn- und Gewerbeimmobilien in Köln, Bergisch Gladbach und im Rheinisch-Bergischen Kreis. Sie sprechen direkt mit uns – nicht mit wechselnden Ansprechpartnern.
Gerne beraten wir Sie zu Ihren Möglichkeiten rund um den Kauf, Verkauf und Bewertung von Immobilien. Sprechen Sie uns einfach an, wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen.
