Auf einen Blick
des Vermieters zu einem Umbau ist kein Verzicht auf den Rückbau. Wer am Ende nicht zurückbauen will, braucht eine ausdrückliche Regelung.
Einbauten, die Sie übernommen haben, können am Mietende an Ihnen hängen bleiben. Klären Sie das vor der Unterschrift.
nach der Rückgabe verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Fläche. Ein sauberes Übergabeprotokoll hilft beiden Seiten.
Beim Einzug in ein neues Büro geht es um Grundriss, Ausbau und mietfreie Zeit. An das Ende denkt kaum jemand. Dabei steht dann eine Frage im Raum, die viel Geld kosten kann. Müssen die Trennwände wieder raus, der Teppich, die Teeküche, der Serverraum mit Klimagerät? Wer den Rückbau beim Abschluss nicht regelt, verhandelt ihn am Mietende unter Zeitdruck und ohne gute Karten. Für Eigentümer gilt dasselbe in umgekehrter Richtung.
Was das Gesetz verlangt
Am Ende der Mietzeit muss der Mieter die Fläche zurückgeben. Nach der Rechtsprechung heißt das mehr als Schlüssel abgeben und besenrein verlassen. Grundsätzlich ist der Zustand wiederherzustellen, in dem die Fläche übergeben wurde. Einbauten und bauliche Veränderungen, die der Mieter vorgenommen hat, sind zu entfernen. Diese Pflicht folgt schon aus der gesetzlichen Rückgabepflicht und muss nicht eigens im Vertrag stehen.
Umgekehrt darf der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Fläche versehen hat, auch wegnehmen, etwa eine Küche oder eine Klimaanlage. Der Vermieter kann das in bestimmten Fällen abwenden, indem er eine angemessene Entschädigung zahlt und die Einrichtung übernimmt. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob der nächste Mieter mit dem Ausbau etwas anfangen kann.
Die Zustimmung ist kein Verzicht
Der häufigste Irrtum lautet, dass ein genehmigter Umbau am Ende bleiben darf. Das stimmt so nicht. Gerichte haben wiederholt entschieden, dass die Zustimmung des Vermieters den Umbau erlaubt, aber nicht automatisch auf den Rückbau verzichtet. Wer eine Glaswand, einen neuen Bodenbelag oder eine zusätzliche Teeküche mit Zustimmung einbaut, kann am Mietende trotzdem verpflichtet sein, alles zu entfernen.
Ausnahmen gibt es. Haben beide Seiten einen Umbau gemeinsam vereinbart und der Vermieter sich den Rückbau nicht vorbehalten, entfällt er meist. Dasselbe gilt, wenn der Mieter mit seinen Arbeiten nur den Zustand hergestellt hat, den ohnehin der Vermieter schuldete, oder wenn eine dauerhafte Verbesserung nur mit großem Aufwand entfernt werden könnte und die Fläche danach schlechter dastünde als vorher. Auf solche Ausnahmen sollte sich niemand verlassen. Sie werden im Streit am Einzelfall entschieden.
Einbauten des Vormieters
Unangenehm wird es, wenn der Ausbau gar nicht von Ihnen stammt. Viele Flächen werden mit den Einbauten des Vormieters übernommen, weil das Zeit und Geld spart. Das Kammergericht Berlin hat 2017 entschieden, dass ohne abweichende Vereinbarung der jeweils aktuelle Mieter für den Rückbau verantwortlich ist, auch für Bauten seines Vorgängers. Andere Gerichte haben das in früheren Fällen anders gesehen. Die Rechtslage ist also nicht so eindeutig, dass man es darauf ankommen lassen sollte.
Halten Sie deshalb vor der Unterschrift fest, welche Einbauten schon vorhanden sind und dass Sie diese am Ende nicht zurückbauen müssen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos und Grundriss ist dafür die beste Grundlage. Eine solche Liste schützt auch den Eigentümer, weil sie später zeigt, was der Mieter tatsächlich verändert hat.
Was der Vermieter tun muss
Ist der Rückbau geschuldet und der Mieter zieht aus, ohne ihn zu erledigen, kann der Vermieter nicht einfach eine Rechnung schicken. Bevor er Schadensersatz verlangen kann, muss er dem Mieter in der Regel eine angemessene Frist setzen und genau beschreiben, was zurückzubauen ist. Entbehrlich ist das nur, wenn der Mieter den Rückbau ernsthaft und endgültig verweigert.
Dazu kommt die Zeit. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Mietsache verjähren sechs Monate, nachdem er die Fläche zurückerhalten hat. Der Bundesgerichtshof legt diese Frist weit aus und hat sie 2021 auch auf vertraglich geschuldete Arbeiten an einer Gewerbehalle angewendet. Für Eigentümer heißt das, die Fläche bei der Rückgabe gründlich abzunehmen und offene Punkte sofort schriftlich zu verlangen. Für Mieter heißt es, die Rückgabe mit Datum und Protokoll zu dokumentieren.
Was in den Mietvertrag gehört
Am meisten Geld sparen beide Seiten, wenn der Rückbau schon beim Abschluss geregelt wird. Die Grundlage ist eine Ausbaubeschreibung als Anlage zum Vertrag. Sie hält fest, welcher Ausbau vom Eigentümer kommt, welcher vom Mieter und welche Bestandteile am Mietende bleiben dürfen. Trennwände in Trockenbau, Bodenbeläge oder eine Teeküche, die auch der nächste Mieter nutzen kann, werden häufig vom Rückbau ausgenommen.
Für alles andere hat sich ein Wahlrecht des Vermieters mit fester Frist bewährt. Der Eigentümer erklärt zum Beispiel spätestens sechs Monate vor Mietende, ob er den Rückbau verlangt oder den Ausbau übernimmt. Ohne Frist bleibt die Frage bis zur Rückgabe offen, und dann ist es für eine Planung zu spät. Sinnvoll kann auch ein Übernahmerecht des Vermieters gegen Erstattung des Zeitwerts sein, wenn der Mieter viel in die Fläche investiert hat. Wie Ausbau und Baukostenzuschuss am Anfang verhandelt werden, erklären wir im Beitrag zu Mieterausbau und Baukostenzuschuss.
Ein weiterer Weg führt über den Nachfolger. Übernimmt ein Nachmieter die Einbauten, lässt sich der Rückbau oft ganz vermeiden. Dafür braucht es aber die Zustimmung des Eigentümers, und auch das lässt sich vorab im Vertrag vereinbaren. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zu Untervermietung und Nachmieter im Gewerbemietvertrag.
Was Eigentümer beachten sollten
Wer einem Umbau zustimmt, sollte in derselben Erklärung festhalten, ob und in welchem Umfang am Ende zurückgebaut werden muss. Das schafft Klarheit für beide Seiten und vermeidet, dass sich der Mieter später auf eine stillschweigende Vereinbarung beruft. Überlegen Sie außerdem frühzeitig, welcher Ausbau für die Wiedervermietung nützlich ist. Eine gut aufgeteilte Fläche mit funktionierender Technik lässt sich oft schneller vermieten als ein Rohbauzustand, den der nächste Mieter erst wieder ausbauen muss.
Unser Rat
Der Rückbau ist der Posten, der beim Einzug am häufigsten übersehen wird und am Ende teuer ist. Als Mieter sollten Sie vor der Unterschrift wissen, welche Einbauten vorhanden sind, was Sie selbst einbauen wollen und was davon am Ende bleiben darf. Als Eigentümer sollten Sie Ihre Zustimmung zu Umbauten nie ohne eine Regel zum Rückbau erteilen. Beides gehört in den Vertrag, nicht in eine Absprache am Telefon.
Bei unserer exklusiven Bürosuche verhandeln wir den Rückbau zusammen mit Ausbau, mietfreier Zeit und Optionen. Welche Laufzeit zu Ihren Plänen passt und was eine Verlängerungsoption wert ist, lesen Sie im Beitrag zu Laufzeit und Verlängerungsoption im Gewerbemietvertrag.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Muss ich als Gewerbemieter Einbauten am Mietende entfernen?
In der Regel ja. Nach der Rechtsprechung gehört zur Rückgabe der Fläche, dass Sie Einbauten und Veränderungen beseitigen und den Zustand bei Übergabe wiederherstellen, soweit der Vertrag nichts anderes regelt.
Reicht es, dass der Vermieter dem Umbau zugestimmt hat?
Nein. Die Zustimmung erlaubt den Umbau, sie ist aber kein Verzicht auf den Rückbau. Dafür braucht es eine ausdrückliche Vereinbarung, am besten schon im Mietvertrag oder in der Zustimmung selbst.
Muss ich auch Einbauten des Vormieters zurückbauen?
Das ist möglich. Das Kammergericht Berlin hat 2017 entschieden, dass ohne andere Vereinbarung der aktuelle Mieter für den Rückbau verantwortlich ist. Andere Gerichte haben das anders gesehen. Regeln Sie den Punkt deshalb vor der Unterschrift.
Wie lange kann der Vermieter Ansprüche wegen fehlenden Rückbaus geltend machen?
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach der Rückgabe. Der Bundesgerichtshof legt diese Frist weit aus.
Was gehört zum Rückbau in den Mietvertrag?
Eine Liste der Ein- und Umbauten mit der Angabe, welche am Ende bleiben dürfen, ein Wahlrecht des Vermieters mit fester Frist, gegebenenfalls eine Übernahme gegen Zeitwert und ein dokumentierter Anfangszustand.
