Teilungserklärung und Wohnungseigentum verstehen

Welche Fassung überhaupt gilt

Das ist der Punkt, an dem die meisten Texte im Netz veralten. Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 2020 mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz grundlegend umgebaut. Seitdem gab es zwei Änderungen, zuletzt am 17. Oktober 2024. Sie hat virtuelle Eigentümerversammlungen ermöglicht und Steckersolargeräte in den Katalog der privilegierten baulichen Veränderungen aufgenommen. In den Jahren 2025 und 2026 ist das Gesetz nicht mehr geändert worden.

Wichtiger noch sind zwei Übergangsfristen, die am 31. Dezember 2025 abgelaufen sind. Bis dahin richtete sich die Wirkung bestimmter Beschlüsse gegen den Erwerber noch nach altem Recht, und jeder Eigentümer konnte verlangen, dass ein solcher Beschluss erneut gefasst wird. Beides ist vorbei. Bei jedem Erwerb ab dem 1. Januar 2026 gilt ausschließlich das neue Recht. Wer einen Ratgeber liest, der diese Fristen noch als laufend beschreibt, liest einen veralteten Text.

Vier Dokumente, die gern verwechselt werden

Die Teilungserklärung im engeren Sinn ist die sachenrechtliche Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Eigentümer sein Grundstück in Miteigentumsanteile teilt und jedem Anteil Sondereigentum zuordnet. Sie ist zwingend, ohne sie entsteht kein Wohnungseigentum.

Die Gemeinschaftsordnung regelt dagegen das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Sie steht in der Praxis in derselben Urkunde, ist rechtlich aber etwas anderes, nämlich der abdingbare Teil. Hier stehen Kostenverteilung, Nutzungsbeschränkungen, Zweckbestimmungen und Sondernutzungsrechte.

Für Käufer entscheidend ist der Unterschied in der Bindungswirkung. Vereinbarungen wirken gegen einen Erwerber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Beschlüsse dagegen binden den Erwerber auch ohne Eintragung. Das ist der wichtigste Satz des ganzen Themas, und er erklärt, warum die Durchsicht der Beschlüsse mindestens so wichtig ist wie die der Teilungserklärung.

Der Aufteilungsplan ist die von der Baubehörde gestempelte Bauzeichnung, aus der sich ergibt, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Einheiten baulich voneinander getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang haben.

Und hier liegt ein verbreitetes Missverständnis. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ausdrücklich ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften erteilt. Sie sagt also nichts darüber aus, ob eine Einheit baurechtlich überhaupt zulässig ist. Die Stadt Köln schreibt das auf ihrer eigenen Seite so und weist zusätzlich darauf hin, dass der Eigentümer selbst dafür sorgen muss, dass für jede Nutzungseinheit ein ausreichender zweiter Rettungsweg vorhanden und dauerhaft gesichert ist. Wer eine ausgebaute Dachgeschosswohnung oder ein in Wohnraum umgewandeltes Souterrain kauft, sollte diesen Punkt gesondert klären.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, und warum die Teilungserklärung nicht alles darf

Die Grundregel steht im Gesetz. Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können kein Sondereigentum sein, auch wenn sie innerhalb der Wohnung liegen.

Dazu hat der Bundesgerichtshof eine Regel entwickelt, die man sich als Einbahnstraße merken kann. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum nur zugunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben, nicht zu dessen Lasten. Sie darf also Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum machen, aber niemals zwingendes Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum. Eine Klausel, die das trotzdem versucht, ist insoweit wirkungslos.

Im Februar 2026 hat der Bundesgerichtshof diese Linie an einer Stelle gelockert und dabei eine ältere Rechtsprechung aufgegeben. Räume, in denen gemeinschaftliche Anlagen untergebracht sind, stehen nicht allein deswegen zwingend im Gemeinschaftseigentum und können deshalb Sondereigentum sein. Die Anlage selbst, etwa der Heizkessel, bleibt gemeinschaftlich. Der Raum, in dem sie steht, muss es nicht.

Für die einzelnen Bauteile sieht es so aus. Fenster samt Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, ebenso die Wohnungseingangstür, weil sie räumlich und funktional zum Gemeinschaftseigentum gehört. Innentüren innerhalb der Wohnung sind Sondereigentum. Versorgungsleitungen sind zwingend gemeinschaftlich, soweit sie im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, und zwar auch dann, wenn ein Strang nur eine einzige Wohnung versorgt. Entscheidend ist der räumliche Verlauf, nicht die Versorgungsfunktion.

Bei Heizkörpern ist die Lage weniger klar, als viele Ratgeber behaupten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Heizkörper und die zugehörigen Anschlussleitungen durch Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden können, und dass dann auch Ventile und Thermostate dazugehören. Er hat nicht entschieden, was gilt, wenn die Teilungserklärung dazu schweigt. Die pauschale Aussage, Heizkörper seien Sondereigentum, geht über die Entscheidung hinaus.

Zu Rollläden gibt es überhaupt keine höchstrichterliche Zuordnung. Was sich sagen lässt, folgt aus dem Gesetz. Panzer und Führungsschienen prägen die äußere Gestaltung des Gebäudes und sind deshalb regelmäßig nicht sondereigentumsfähig, Gurt und Motor im Inneren können es sein. Als gesicherte Rechtsprechung sollte das niemand verkaufen.

Die Balkonklausel ist oft die teuerste Zeile der Teilungserklärung

Beim Balkon ist die Eigentumsfrage weniger wichtig als die Kostenfrage, und dort ist die Rechtsprechung eindeutig und für betroffene Eigentümer unerfreulich.

Sehr viele Teilungserklärungen enthalten eine Klausel, wonach Bauteile, die dem ausschließlichen Gebrauch eines Eigentümers dienen, auf dessen Kosten instand zu halten sind, und nennen dabei Balkone oder Loggien. Der Bundesgerichtshof legt solche Klauseln bewusst weit aus, weil diese Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone gar nicht angefallen wären. Erfasst sind deshalb auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile, also Isolierung, Abdichtung und Brüstung, und die Klausel gilt ebenso für Dachterrassen. Im Mai 2025 hat der Senat ergänzt, dass eine solche Klausel im Zweifel sogar die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel erfasst, also für Baufehler, die von Anfang an vorhanden waren.

Im April 2026 kam der letzte Baustein. Die Gemeinschaft bleibt trotz der Übertragung der Erhaltungslast für Beschlüsse zuständig, und wenn sie selbst tätig wird, bleibt es bei der vereinbarten Kostenlast der einzelnen Eigentümer. Müssen mehrere Balkone zwingend saniert werden, ist die Gemeinschaft sogar verpflichtet, tätig zu werden.

Für die Kaufprüfung heißt das: Die Einheit mit der großen Dachterrasse ist in einer solchen Anlage die teuerste, und zwar unabhängig davon, was im Exposé steht.

Sondernutzungsrecht ist kein Eigentum

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein zu nutzen. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum. Der Garten, der Stellplatz oder der Kellerraum gehört dem Berechtigten nicht, er darf ihn nur allein benutzen.

Begründet werden kann ein solches Recht nur durch Vereinbarung, nicht durch Mehrheitsbeschluss. Ein ohne Öffnungsklausel gefasster Mehrheitsbeschluss darüber ist nichtig. Und gegen einen Käufer wirkt das Recht nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Ein Sondernutzungsrecht, das im Exposé oder im Kaufvertrag steht, aber nicht im Grundbuch, ist beim Weiterverkauf nichts wert.

Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz gibt es dafür eine Alternative. Außenflächen wie Gärten, nicht überdachte Stellplätze und Terrassen im Erdgeschoss können echtes Sondereigentum sein, wenn sie im Aufteilungsplan vermaßt sind. Die Wohnung muss dabei wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Auch einzelne Stellplätze in Doppelstockgaragen sind inzwischen sondereigentumsfähig.

Beschlüsse, und warum Abwesenheit teuer wird

Eine Vorschrift zur Beschlussfähigkeit gibt es seit 2020 nicht mehr. Das frühere Quorum und die Zweitversammlung sind ersatzlos gestrichen. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele erscheinen.

Das klingt technisch und hat erhebliche Folgen. Eine Versammlung, zu der drei von sechzig Eigentümern kommen, kann eine Sanierung über mehrere Millionen Euro beschließen. Wer nicht hingeht, nicht vertreten ist und nicht fristgerecht anficht, ist gebunden.

Die Fristen dafür sind kurz und laufen ab dem Tag der Beschlussfassung, nicht ab Zugang des Protokolls. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden, und in der Begründung müssen sämtliche Anfechtungsgründe stehen. Was später nachgeschoben wird, ist ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat das zuletzt mehrfach bestätigt. Nur die Nichtigkeit eines Beschlusses lässt sich unbefristet geltend machen, und nichtig ist ein Beschluss im Wesentlichen nur, wenn die Gemeinschaft dafür gar keine Beschlusskompetenz hatte.

Die Beschluss-Sammlung ist das einzige vollständige Verzeichnis aller Beschlüsse. Sie reicht allerdings nur bis zum 1. Juli 2007 zurück, ältere Beschlüsse stehen nicht darin und gelten trotzdem. Und ein Punkt, der jeden Kaufprozess betrifft: Das Einsichtsrecht steht dem Wohnungseigentümer zu, nicht dem Kaufinteressenten. Der Käufer braucht dafür die ausdrückliche Ermächtigung des Verkäufers, und die sollte früh eingeholt werden.

Bauliche Veränderungen

Für bauliche Veränderungen gilt seit 2020 ein Beschlusszwang. Wer etwas verändern will, braucht einen Gestattungsbeschluss, und zwar bevor er anfängt. Für fünf Kategorien gibt es einen Anspruch darauf, nämlich für Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden von Elektrofahrzeugen, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz oder, seit Oktober 2024, der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.

Der Bundesgerichtshof hat diesen Katalog 2024 sehr weit ausgelegt. Eine Maßnahme, die einem dieser Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen, und Nachteile, die typischerweise mit einer solchen Maßnahme einhergehen, machen sie nicht unangemessen. Eine grundlegende Umgestaltung der Anlage ist bei solchen Maßnahmen typischerweise nicht anzunehmen.

Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme für sich durchsetzt, und ihm allein gebühren die Nutzungen. Alle zahlen nur, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.

Bemerkenswert ist eine Entscheidungsreihe der Jahre 2025 und 2026 zu Klimageräten, die in kaum einem Ratgeber steht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei der Gestattung grundsätzlich nur die unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Veränderung zählen und nicht die Geräusche des späteren Gebrauchs, und im Juli 2026, dass ein Eigentümer grundsätzlich verlangen kann, dass ihm der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon gestattet wird. Spätere Geräusche stehen dem regelmäßig nicht entgegen, lassen sich aber über die Hausordnung regeln. Im September 2026 kam hinzu, dass eine veränderte Fassadenoptik regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung darstellt und selbst eine andere Farbgebung mehrheitlich beschlossen werden kann.

Wird ohne Beschluss gebaut, haben die übrigen Eigentümer einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch, und der bauwillige Eigentümer kann dem nicht entgegenhalten, dass ihm die Gestattung ohnehin zugestanden hätte. Für Altfälle gilt etwas anderes. War die Veränderung am 30. November 2020 bereits abgeschlossen, richtet sich die Beurteilung nach altem Recht, und dort kann sich der Eigentümer auf einen Gestattungsanspruch berufen. Dieser Stichtag entscheidet bei jeder Bestandswohnung mit sichtbarem Anbau über die Rechtslage.

Das Geld

Seit 2020 beschließen die Eigentümer nicht mehr die Jahresabrechnung selbst, sondern nur noch die Abrechnungsspitze, also die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse. Die Abrechnung ist nur noch Rechnungslegung. Fehler in ihr führen nur dann zur Ungültigerklärung, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht auswirken.

Neu ist außerdem der Vermögensbericht, den der Verwalter jährlich zu erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen hat. Er enthält den Stand der Erhaltungsrücklage und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und ist deshalb für einen Kaufinteressenten der schnellste Weg zu der Frage, ob Geld da ist.

Die gefährlichste Vorschrift für Käufer betrifft die Sonderumlage. Der Erwerber haftet für eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn sie vorher beschlossen wurde. Und fällig wird sie erst mit dem Abruf durch den Verwalter, sofern der Beschluss nichts anderes bestimmt. Eine im März beschlossene Umlage über vierzigtausend Euro, die der Verwalter im Oktober abruft, trifft denjenigen, der im Juli eingetragen wurde, in voller Höhe. Nicht den Verkäufer.

Dieselbe Logik gilt für Abrechnungen. Maßgeblich ist nicht, welches Wirtschaftsjahr betroffen ist, sondern wann die Forderung fällig wird, und das hängt am Beschluss. Die Abrechnung für 2025, die im Mai 2026 beschlossen wird, geht zulasten dessen, der im Mai 2026 eingetragen ist. Alte, bereits fällig gewordene Hausgeldrückstände des Voreigentümers treffen den Käufer dagegen nicht, und die Gemeinschaft kann sie auch nicht durch einen neuen Beschluss auf ihn umlenken.

Noch ein Punkt, der in jeder Streitlage auftaucht. Gegen den Anspruch auf Hausgeld gibt es kein Zurückbehaltungsrecht, und zwar auch dann nicht, wenn der Eigentümer einen rechtskräftig zuerkannten Gegenanspruch hat, etwa auf Erstellung der Jahresabrechnung. Hausgeld wird gezahlt, Punkt.

Schließlich der Kostenverteilungsschlüssel. Seit 2020 kann eine einfache Mehrheit für einzelne Kosten oder Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen, und der Bundesgerichtshof hat das zunächst sehr weit ausgelegt. Ein bestandskräftiger Beschluss darüber ist später nicht mehr angreifbar, auch nicht mittelbar über die Anfechtung späterer Abrechnungen. Im April 2026 kam eine Gegenbewegung. Die Änderung widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie einzelne Eigentümer ungerechtfertigt benachteiligt, und die gerichtliche Kontrolle ist nicht auf Willkür beschränkt. Konkret entschieden wurde, dass es bei unterschiedlich großen Einheiten regelmäßig nicht in Ordnung ist, die Kosten einer Heizungserneuerung plötzlich nach Einheiten statt nach Fläche zu verteilen.

Für den Käufer bleibt es dabei, dass der Schlüssel in der Teilungserklärung keine Garantie mehr ist. Eine Mehrheit kann ihn ändern, und wer nicht fristgerecht anficht, lebt damit.

Der Verwalter

Der Verwalter kann seit 2020 jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen werden, sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Abweichende Klauseln in alten Teilungserklärungen sind unwirksam. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei.

Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen. Ausgenommen sind nur kleine Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer die Verwaltung übernommen hat und weniger als ein Drittel die Zertifizierung verlangt. Die Übergangsfiktion für Verwalter, die schon 2020 im Amt waren, ist im Juni 2024 ausgelaufen. Bestimmte Berufsabschlüsse ersetzen die Prüfung, etwa die Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder ein immobilienwirtschaftlicher Hochschulabschluss.

Nach außen ist die Vertretungsmacht des Verwalters unbeschränkbar, vergleichbar der eines Geschäftsführers. Nur beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags braucht er einen Beschluss. Beschränkungen im Verwaltervertrag wirken nur im Innenverhältnis.

Und eine Regel, die viele Eigentümer überrascht: Seit 2020 kann der einzelne Eigentümer den Verwalter nicht mehr direkt aus dem Verwaltervertrag in Anspruch nehmen. Der Vertrag besteht zwischen Verwalter und Gemeinschaft und entfaltet keine Schutzwirkung zugunsten des Einzelnen. Wer Ansprüche hat, muss sie über die Gemeinschaft geltend machen.

Was Käufer tatsächlich prüfen sollten

Aus alledem ergibt sich eine Liste, die über das übliche Maß hinausgeht. Der aktuelle Grundbuchauszug gehört dazu, mit besonderem Blick auf Abteilung II, weil dort Veräußerungsbeschränkungen eingetragen sind. Besteht eine solche Beschränkung, ist der Kaufvertrag bis zur Zustimmung schwebend unwirksam. Was sonst noch im Grundbuch steht und wie man es liest, erklären wir unter Grundbuch lesen.

Dann die vollständige Teilungserklärung mit allen Nachträgen, der Aufteilungsplan im Abgleich mit dem tatsächlichen Zustand, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung, die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten Jahre, der Vermögensbericht sowie Verwaltervertrag und Bestellungsbeschluss.

Bei den Protokollen halten wir fünf Jahre für richtig statt der üblichen drei, und zwar aus einem konkreten Grund. Eine Verwalterbestellung läuft bis zu fünf Jahre, und Sanierungsplanungen werden über mehrere Jahre vorbereitet. Wer nur drei Jahre liest, sieht den Vorlauf nicht.

Die Warnzeichen sind ziemlich konkret. Eine Erhaltungsrücklage nahe null bei einem Gebäude über dreißig Jahren bedeutet, dass die nächste Sanierung über eine Sonderumlage kommt. Wiederkehrende Vertagungen von Sanierungsthemen sind der klassische Vorlauf dazu. Eine Teilungserklärung, die dem einzelnen Eigentümer Fenster, Balkone oder Terrassen auferlegt, verschiebt sechsstellige Beträge. Bauliche Veränderungen am Objekt, zu denen sich kein Gestattungsbeschluss finden lässt, sind ein Rückbaurisiko. Mehrere Verwalterwechsel in kurzer Folge oder ein verwalterloser Zustand machen die Gemeinschaft faktisch handlungsunfähig. Und hohe Hausgeldrückstände anderer Eigentümer belasten die Liquidität, für die jeder Eigentümer anteilig auch nach außen haftet.

Was in Köln und im Rheinisch-Bergischen Kreis besonders ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt in Köln das Bauaufsichtsamt. Die Stadt nimmt Anträge ausdrücklich nur in Papierform entgegen, in zweifacher Ausfertigung, mit Bauzeichnungen im Maßstab eins zu hundert und Räumen, die mit arabischen Ziffern im Kreis gekennzeichnet sind. Gemeinschaftseigentum wird nicht beziffert.

Ein Umwandlungsverbot nach § 250 Baugesetzbuch, das die Aufteilung bestehender Mietshäuser unter Genehmigungsvorbehalt stellt, gibt es in Nordrhein-Westfalen nicht. Das Land hat zwar eine Verordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt erlassen, in der Köln und Bergisch Gladbach aufgeführt sind, hat die Ermächtigung für das Umwandlungsverbot aber nicht genutzt. Unabhängig davon sind bei jedem Kölner Objekt die kommunalen Erhaltungssatzungen zu prüfen, die Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung betreffen.

Praktisch wichtiger ist für vermietete Eigentumswohnungen die Kündigungssperrfrist. Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf dieser Frist auf Eigenbedarf berufen. Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre, in den Gebieten der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung sind es acht. Köln gehört dazu. Was das für Kauf und Verkauf bedeutet, steht im Ratgeber Immobilie mit Mieter kaufen oder verkaufen.

Was wir empfehlen

Die Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Jahre entscheiden über mehr Geld als die Frage, ob die Küche mitgekauft wird. Beides sollte vor dem Notartermin gelesen werden, nicht danach, und zwar vollständig, nicht in Auszügen. Wer dabei unsicher ist, sollte sich die Beschlusslage von jemandem erklären lassen, der weiß, wonach er sucht.

Zwei Dinge gehören außerdem in den Kaufvertrag. Erstens eine Regelung dazu, wer eine bereits beschlossene, aber noch nicht abgerufene Sonderumlage trägt. Zweitens eine Regelung zu Nachzahlungen aus Abrechnungen für Zeiträume vor dem Übergang, weil das Gesetz diese Lasten anders verteilt, als die meisten Käufer erwarten.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Köln oder im Rheinisch-Bergischen Kreis kaufen oder verkaufen möchten, sehen wir uns die Unterlagen gern mit Ihnen an. Worauf beim Kauf darüber hinaus zu achten ist, haben wir unter Eigentumswohnung kaufen zusammengestellt, und welche Unterlagen ein Verkauf braucht, in unserer Unterlagen-Checkliste.

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand vom 14. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind im Einzelfall die Teilungserklärung, die Beschlusslage der Gemeinschaft und das Wohnungseigentumsgesetz in der seit dem 17. Oktober 2024 geltenden Fassung.