Datenbasis: Kölner Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025.
Ein Haus in Köln kostet im Schnitt so viel wie zwei im Bergischen. Wer die Fahrzeit hat, bekommt für dasselbe Geld Grundstück statt Lage. Wer sie nicht hat, sollte wissen, wo in Köln noch Reihenhäuser unter 550.000 Euro gehandelt werden, und was die Energieeffizienzklasse am Preis ändert.
2025 wurden in Köln 1.406 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, fünf Prozent mehr als im Jahr davor. Der Geldumsatz stieg um dreizehn Prozent auf 921,6 Millionen Euro. Die Preise ziehen also wieder an, nachdem sie 2023 je nach Haustyp zwischen sieben und sechzehn Prozent nachgegeben hatten. Die amtlichen Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser legten 2025 linksrheinisch um drei Prozent zu, rechtsrheinisch um knapp sechs.
Der Bericht des Gutachterausschusses weist Kauffälle und Geldumsatz je Haustyp aus. Teilt man das eine durch das andere, ergibt sich ein Durchschnittspreis, also eine Rechnung, kein amtlicher Mittelwert, aber die belastbarste Näherung, die es öffentlich gibt.
| Haustyp (Weiterverkauf) | Kauffälle 2025 | Geldumsatz | rechnerisch je Haus |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus | 351 | 337,00 Mio. € | rund 960.000 € |
| Reihenendhaus | 260 | 150,51 Mio. € | rund 579.000 € |
| Doppelhaushälfte | 316 | 181,64 Mio. € | rund 575.000 € |
| Reihenmittelhaus | 428 | 219,94 Mio. € | rund 514.000 € |
| alle Typen zusammen | 1.355 | 889,09 Mio. € | rund 656.000 € |
Datenbasis: Kölner Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Weiterverkauf ohne Neubau. Die Spalte rechts ist von uns aus Umsatz und Kauffällen berechnet und ersetzt keine Bewertung des Einzelobjekts. Neubauten wurden 2025 nur 51-mal verkauft, ein zu dünner Markt für belastbare Durchschnitte.
Das Reihenmittelhaus ist mit 428 Verkäufen der meistgehandelte Haustyp der Stadt. Wer in Köln ein Haus sucht und flexibel ist, sucht am ehesten dort, und zahlt gegenüber dem freistehenden Haus knapp die Hälfte.
Bei einem Haus zahlen Sie zwei Dinge, das Gebäude und den Grund darunter. Der zweite Posten schwankt in Köln stärker als der erste. Ein freistehendes Haus in guter Lage steht auf Boden, der je Quadratmeter das Vierfache dessen kostet, was in mittlerer Lage aufgerufen wird.
| Bauform | übliche Grundstücksgröße | gute Lage | mittlere Lage | mäßige Lage |
|---|---|---|---|---|
| Freistehendes Haus | 350 – 800 m² | 2.220 €/m² | 840 €/m² | 540 €/m² |
| Doppelhaus, Reihenendhaus | 250 – 500 m² | 1.770 €/m² | 920 €/m² | 520 €/m² |
| Reihenmittelhaus | 150 – 300 m² | 1.420 €/m² | 970 €/m² | 580 €/m² |
Gebietstypische Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau, Stichtag 1. Januar 2026. Datenbasis: Kölner Grundstücksmarktbericht 2026.
Im Rheinisch-Bergischen Kreis liegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland zwischen 165 und 411 Euro je Quadratmeter, ein Bruchteil der Kölner Werte. Bei einem Grundstück von 500 Quadratmetern trennt ein Haus in Overath und eines in Köln-Lindenthal allein beim Boden ein sechsstelliger Betrag.
| Kommune | Ø Bodenrichtwert Wohnbauland | Spanne | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Bergisch Gladbach | 411 €/m² | 279 – 875 €/m² | unverändert |
| Rösrath | 332 €/m² | 185 – 725 €/m² | unverändert |
| Odenthal | 268 €/m² | 155 – 570 €/m² | unverändert |
| Overath | 198 €/m² | 95 – 440 €/m² | unverändert |
| Kürten | 165 €/m² | 100 – 390 €/m² | unverändert |
Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, Stichtag 1. Januar 2026, veröffentlicht Ende März 2026. Für den Kreis meldet die regionale Marktbeobachtung bei Bestands-Eigenheimen 1,8 Prozent Preisanstieg im Jahr 2025. Kaufpreise für Häuser je Kommune veröffentlicht der Gutachterausschuss des Rheinisch-Bergischen Kreises nur im gedruckten Grundstücksmarktbericht; belastbare Quadratmeterwerte für Rösrath, Overath, Kürten und Odenthal liegen uns daraus nicht vor. Wir sagen das lieber, als eine Zahl zu erfinden.
Seit die Sanierungskosten sichtbar geworden sind, preist der Markt sie ein. Häuser der Klassen A+, A und B werden in der Region mit einem Aufschlag von rund dreißig Prozent gegenüber Klasse D gehandelt. Bei G und H geht es in die andere Richtung, sechzehn bis fünfundzwanzig Prozent Abschlag.
Auf- und Abschläge nach Effizienzklasse aus der regionalen Marktbeobachtung für das Berichtsjahr 2025.
Im Juli 2026 hat das Gebäudemodernisierungsgesetz das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Die vieldiskutierte 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch ist gestrichen, ebenso die Betriebsverbote für alte Heizkessel. Neue Gas- und Ölheizungen dürfen wieder eingebaut werden, allerdings mit einem steigenden Pflichtanteil klimafreundlicher Brennstoffe, nämlich zehn Prozent ab 2029, fünfzehn ab 2030, dreißig ab 2035 und sechzig ab 2040.
Zwei Nachrüstpflichten bleiben und treffen den Käufer unmittelbar. Ungedämmte oberste Geschossdecken müssen gedämmt werden, sofern nicht das Dach darüber gedämmt ist oder die Decke den Mindestwärmeschutz einhält. Und Heizungs- sowie Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen brauchen eine Dämmung. Wer ein selbstgenutztes Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, hat dafür nach dem Eigentümerwechsel zwei Jahre Zeit, gerechnet ab Grundbucheintragung. Bei der obersten Geschossdecke entfällt die Pflicht, wenn sich die Kosten in angemessener Frist nicht über die Einsparung hereinholen lassen. Das beurteilen Sie selbst, ohne Behörde, wirtschaftlich vertretbare Teilmaßnahmen bleiben aber verbindlich.
Wir sind keine Energieberater und geben keine Rechtsberatung. Für die Bewertung einer konkreten Heizung und für Förderanträge arbeiten wir mit Fachleuten zusammen, die das dürfen.
| Position | Höhe | bei 650.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | 42.250 € |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 – 2,0 % | 9.750 – 13.000 € |
| Maklerhonorar Käuferanteil | 3,57 % inkl. USt. | 23.205 € |
| Summe | rund 11,6 – 12,1 % | 75.205 – 78.455 € |
Der Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent gilt in Nordrhein-Westfalen unverändert seit dem 1. Januar 2015. Notar- und Grundbuchkosten folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz; die Prozentangabe ist ein Erfahrungswert.
Rechnerisch lagen Reihenmittelhäuser 2025 bei rund 514.000 Euro, Reihenendhäuser bei rund 579.000. Das ist ein stadtweiter Durchschnitt über alle Lagen und Baujahre, in Lindenthal oder Rodenkirchen liegt derselbe Haustyp deutlich darüber, in Porz oder Chorweiler darunter. Die Zahl taugt zur Orientierung, nicht zur Bewertung eines konkreten Hauses.
Ein- und Zweifamilienhäuser lagen zuletzt rund 75 Tage am Markt, gemessen im ersten Quartal 2025. Die Spanne ist groß und hängt am Preis: Objekte unter 500.000 Euro finden bei realistischer Preisgestaltung in sechs bis zehn Wochen einen Käufer, ab 700.000 Euro dauert es regelmäßig drei bis sechs Monate. Für den Rheinisch-Bergischen Kreis liegen uns keine vergleichbaren Zahlen vor.
Beim Grundstück eindeutig. Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Overath bei 198 Euro je Quadratmeter, in Kürten bei 165, gegenüber 840 Euro in mittlerer Kölner Lage. Beim Gebäude ist der Abstand kleiner, weil Baukosten überall gleich sind. Rechnen Sie gegen: Zweitwagen, Fahrzeit, und die Frage, ob Ihre Schule und Ihr Arzt in Fußnähe liegen müssen.
Nein. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz vom Juli 2026 gibt es weder die 65-Prozent-Regel noch ein Betriebsverbot für alte Kessel. Pflicht bleiben die Dämmung ungedämmter oberster Geschossdecken und die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, jeweils innerhalb von zwei Jahren nach Eigentümerwechsel. Wirtschaftlich sinnvoll kann ein Heizungstausch trotzdem sein. Das ist eine Rechnung, keine Vorschrift.
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Fläche für die Abstandflächen des Nachbarn freizuhalten oder ihm eine Zufahrt zu gewähren. Sie wird im Baulastenverzeichnis geführt, nicht im Grundbuch, und ist deshalb bei einer reinen Grundbucheinsicht unsichtbar. Einsicht bekommen Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, in Köln bei der Stadt, im Kreis bei der Stadt Bergisch Gladbach oder beim Rheinisch-Bergischen Kreis. Eine Baulast kann die Bebaubarkeit erheblich einschränken.
Das hängt davon ab, wer die Sanierung besser einkauft. Ein saniertes Haus der Klasse B kostet in der Region rund dreißig Prozent mehr als eines der Klasse D. Wer selbst saniert, muss diesen Aufschlag unterbieten, mit eigenem Zeitaufwand und Bauherrenrisiko. Für Käufer mit Handwerkerzugang und Geduld rechnet sich das oft. Für alle anderen selten.
Eigentumswohnungen unter Wohnung kaufen, Bauland unter Grundstücke, Mietwohnungen unter Wohnung mieten.
Sagen Sie uns, was Sie suchen. Wir melden uns, sobald etwas Passendes kommt, bevor es öffentlich ist.
Rheinside Real Estate vermarktet Wohn- und Gewerbeimmobilien in Köln, Bergisch Gladbach und im Rheinisch-Bergischen Kreis. Sie sprechen direkt mit uns – nicht mit wechselnden Ansprechpartnern.
Gerne beraten wir Sie zu Ihren Möglichkeiten rund um den Kauf, Verkauf und Bewertung von Immobilien. Sprechen Sie uns einfach an, wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen.
