Verkauf
Eine Gewerbeimmobilie verkauft sich über Zahlen. Käufer rechnen mit Mieteinnahmen, Restlaufzeiten und Instandhaltungsstau, nicht mit Wohnwert. Wer vor dem ersten Gespräch weiß, welche Fläche zu welcher Miete vermietet ist und wie lange die Verträge laufen, verhandelt aus einer anderen Position.
Der Ertragswert entsteht aus vier Größen, die ein Käufer einzeln prüft und die sich alle vor der Vermarktung beeinflussen lassen.
Maßgeblich ist die tatsächlich erzielte Miete, nicht die erhoffte. Je länger die verbleibende Bindung, desto geringer der Risikoabschlag. Laufen alle Verträge im selben Jahr aus, kostet das spürbar.
Derselbe Mietbetrag ist unterschiedlich viel wert, je nachdem wer ihn zahlt. Ein bonitätsstarker Mieter mit langer Laufzeit ist der Grund, weshalb zwei äußerlich vergleichbare Objekte sehr unterschiedliche Preise erzielen.
Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis mindern den Ertrag. Nachvollziehbare Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre sind deshalb preisrelevant und keine Formsache.
Dach, Fassade, Heizung und Elektrik werden vom Käufer als künftige Ausgabe eingepreist, meist großzügiger als es die Sanierung tatsächlich kostet. Wer den Stau kennt und beziffert, verliert weniger im Preis.
Beides funktioniert, die Wahl hängt an Ihrer Situation und am Objekt. Wir legen den Weg vor der Vermarktung fest und wechseln ihn nicht mitten im Prozess.
Wenn Sie noch unsicher sind, ob Verkauf oder Vermietung die bessere Entscheidung ist, hilft die Gegenrechnung. Wie eine Vermietung abläuft und was ein Mietvertrag für den späteren Verkaufswert bedeutet, steht auf Gewerbeimmobilie vermieten.
Über das Ertragswertverfahren. Maßgeblich sind die tatsächlich erzielten Mieten, die Restlaufzeiten der Verträge, die Bonität der Mieter und die nicht umlagefähigen Kosten. Ein leerstehendes Objekt wird über die erzielbare Marktmiete gerechnet, mit Abschlag für die Zeit bis zur Vermietung.
Beim Gewerbeverkauf wird die Provision frei vereinbart, sie richtet sich nach Objekt, Aufwand und Vermarktungsweg. Was in Ihrem Fall gilt, klären wir vor dem Auftrag, nicht danach.
Ja. Wir sprechen dann nur vorqualifizierte Interessenten an, ohne Inserat und ohne Objektadresse in den Unterlagen, und geben Details erst nach einer Vertraulichkeitserklärung heraus. Besichtigungen legen wir auf Zeiten außerhalb des Betriebs.
Sie gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über, ein Verkauf beendet sie nicht. Genau deshalb sind saubere Verträge und nachvollziehbare Betriebskostenabrechnungen preisrelevant. Die vertragliche Seite prüft der Notar.
Das hängt an den Unterlagen und am Vermietungsstand. Ein voll vermietetes Objekt mit vollständigen Verträgen geht deutlich schneller als eines mit Leerstand und offener Instandhaltung. Einen Zeitraum, der sich halten lässt, nennen wir erst, wenn wir die Unterlagen gesehen haben.
Ob und wie der Verkauf zu versteuern ist, hängt an Haltedauer, Rechtsform und daran, ob das Objekt im Betriebs- oder Privatvermögen liegt. Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater, wir stellen die Zahlen bereit, die er dafür braucht.
Alle aktuellen Gewerbeobjekte und die Marktdaten für Köln, Leverkusen und Rhein-Berg in der Übersicht Gewerbeimmobilien.
Wie Käufer den Preis einer Gewerbeimmobilie herleiten, zeigt unser Beitrag Wie der Wert einer Gewerbeimmobilie ermittelt wird. Ob Sie die Immobilie oder die Gesellschaft verkaufen, erklärt der Beitrag Asset Deal und Share Deal, und welche Unterlagen vor dem Abschluss vorliegen müssen, steht unter Geldwäschegesetz bei Kauf und Vermietung. Weitere Beiträge im Gewerbe-Guide.
