Handwerksbetrieb, Lagerfläche für den Onlinehandel, kleine Produktion mit Büroanteil. Das ist der Teil des Gewerbemarkts, der am schlechtesten dokumentiert ist und am schnellsten weg ist, wenn etwas frei wird.
Die Preisunterschiede zwischen Köln und dem Umland sind bei Hallenflächen größer als bei Büro. Wer im Rheinisch-Bergischen Kreis mietet statt im Kölner Stadtgebiet, zahlt bei gleicher Fläche rund ein Drittel weniger und ist von Bergisch Gladbach aus in zwanzig Minuten am Kölner Ring.
| Teilmarkt | Mietspanne €/m² |
|---|---|
| Köln, Stadtgebiet | 6,50 – 7,90 |
| Kerpen und Bergheim | 6,20 – 7,50 |
| Rhein-Sieg-Kreis | 5,50 – 6,20 |
| Rhein-Erft-Kreis | 5,20 – 6,20 |
| Bonn | 5,00 – 5,80 |
| Rheinisch-Bergischer Kreis | 4,80 – 5,80 |
| Leverkusen | 4,00 – 5,50 |
Datenbasis: regionaler Gewerbemarktbericht Köln und Bonn, 1. bis 3. Quartal 2025. Nettokaltmieten für Lager- und Distributionshallen je Quadratmeter und Monat.
Gleiche Datenbasis. Der gestiegene Leerstand betrifft überwiegend große Einheiten, im kleinteiligen Segment ist das Angebot weiterhin knapp.
Das ist der Effekt, der viele Suchkunden überrascht. Je kleiner die Halle, desto höher der Quadratmeterpreis. Bundesweit erzielen Lagerflächen unter 100 Quadratmetern im Schnitt rund das Anderthalbfache dessen, was für eine Fläche von mehreren tausend Quadratmetern bezahlt wird. Der Grund ist einfach, der Vermietungs- und Verwaltungsaufwand ist derselbe.
| Größenklasse | Durchschnitt €/m² | Spitzenwert €/m² |
|---|---|---|
| Lagerfläche bis 99 m² | 10,50 | 20,20 |
| Lagerfläche 100 – 499 m² | 7,00 | 12,60 |
| Lagerfläche 500 – 9.999 m² | 6,50 | 10,50 |
| Produktionsfläche | — | 13,60 |
| Büro- und Sozialfläche in der Halle | 9,50 | 20,80 |
Bundesweite Erhebung zu Unternehmensimmobilien, Halbjahresbericht 2. Halbjahr 2024. Werte für Deutschland insgesamt, nicht für Köln, sie zeigen das Größenverhältnis, nicht das lokale Preisniveau.
Bei Hallen entscheidet die Technik, nicht der Eindruck. Vier Werte sollten Sie kennen, bevor Sie hinfahren, und sie sollten im Exposé stehen. Fehlen sie, fragen wir sie vorher ab.
Unter Binder gemessen, nicht am First. Klassische Lagerhallen liegen bei 4 bis 7 Metern, moderne Multifunktionshallen bei 10 bis 12. Unter 4,50 Metern wird Hochregallagerung unwirtschaftlich.
2 bis 3 Tonnen je Quadratmeter sind bei Bestandshallen üblich, moderne Logistikflächen liegen bei 5 Tonnen und mehr. Für Maschinen und Hochregale ist das die harte Grenze.
Ebenerdiges Tor oder Rampe mit Überladebrücke entscheidet darüber, ob ein Lkw entladen kann. Genauso wichtig: die Rangierfläche davor und die Zufahrtsbreite.
Ein enges Raster kostet nutzbare Stellfläche und schränkt die Regalanordnung ein. In Bestandshallen aus den Siebzigern ist das häufig der eigentliche Mangel.
Praxisrichtwerte aus dem Hallenbau, keine Marktberichtsdaten. Verbindlich ist im Einzelfall die Statik des Objekts.
Für Produktion kommt beides zusammen, dazu Medienversorgung, Abluft und häufig eine immissionsschutzrechtliche Prüfung. Reine Umschlagflächen ab etwa 5.000 Quadratmetern gehören in ein anderes Marktsegment, dazu steht mehr auf unserer Seite zu Logistikimmobilien.
Im Kölner Stadtgebiet liegen Lager- und Distributionshallen zwischen 6,50 und 7,90 Euro je Quadratmeter und Monat, Neubau am oberen Rand. Im Rheinisch-Bergischen Kreis beginnt die Spanne bei 4,80 Euro, in Leverkusen bei 4,00 Euro. Kleine Einheiten unter 500 Quadratmetern liegen anteilig deutlich höher.
Weil Vermarktung, Verwaltung und Instandhaltung fast unabhängig von der Fläche anfallen. Bundesweit liegt der Durchschnitt bei Lagerflächen unter 100 Quadratmetern bei rund 10,50 Euro, bei Flächen zwischen 500 und 10.000 Quadratmetern bei 6,50 Euro. Wer eine kleine Fläche sucht, sollte diesen Aufschlag einkalkulieren.
Die Grenze verläuft grob bei 5.000 Quadratmetern und beim Zweck. Hallen- und Lagerflächen in diesem Sinne sind überwiegend Bestandsobjekte in gewachsenen Gewerbegebieten, genutzt von Handwerk, Produktion und Handel. Logistikimmobilien sind auf Umschlag ausgelegt: mehr Höhe, mehr Tore, mehr Traglast, meist Neubau. Wir vermitteln beides, die Suche läuft aber unterschiedlich.
Nein. Maßgeblich ist der Bebauungsplan und die erteilte Baugenehmigung. In Gewerbegebieten ist nicht störendes Gewerbe zulässig, störende Betriebe gehören ins Industriegebiet. Bei Lärm, Abluft oder Erschütterung kommt eine immissionsschutzrechtliche Prüfung dazu. Das klären wir vor der Vertragsverhandlung.
Länger als bei Büro. Im kleinteiligen Segment sind vier bis neun Monate realistisch, weil das Angebot dünn ist und viele Objekte über Direktkontakte laufen. Wer technisch flexibel ist und beim Radius Spielraum hat, kommt deutlich schneller zum Abschluss.
Frei verhandelbar, in der Praxis meist der Suchkunde. Üblich sind drei bis fünf Nettomonatsmieten, gestaffelt nach Laufzeit. Bei einem Suchmandat verhandeln wir Provisionsfreiheit, wo sie zu holen ist.
Große Umschlagflächen unter Logistikimmobilien, Bauland unter Gewerbegrundstücke, alle Assetklassen in der Übersicht Gewerbeimmobilien.
Bei Hallen entscheiden Höhe, Bodenlast, Tore und Rangierfläche mehr als der Quadratmeterpreis. Worauf es technisch ankommt, zeigt unser Beitrag Hallen und Lagerflächen anmieten, und welches Gebiet zu welchem Betrieb passt, steht im Überblick über die Gewerbegebiete. Weitere Themen finden Sie im Gewerbe-Guide.
Sagen Sie uns, was Sie brauchen. Nutzungsart, Flächengröße, Lage, Zeitpunkt. Wir gleichen das mit unserem Bestand ab und melden uns auch dann, wenn eine passende Fläche erst noch auf den Markt kommt. In Köln werden viele Gewerbeflächen vergeben, bevor sie öffentlich inseriert sind.
