Sonderkündigungsrecht und Option auf Nachbarfläche im Gewerbemietvertrag

Warum Sie ohne Vereinbarung kaum herauskommen

Ein befristeter Gewerbemietvertrag endet mit Ablauf der festen Laufzeit. Vorher können Sie ihn ordentlich nicht kündigen. Das Gesetz kennt nur wenige Ausnahmen. Die wichtigste für Mieter steht im Recht zur Untervermietung. Verweigert der Eigentümer ohne wichtigen Grund die Erlaubnis zur Untervermietung, dürfen Sie den Vertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Viele Verträge versuchen, dieses Recht auszuschließen. Ob das wirksam ist, hängt von der Formulierung und davon ab, ob die Klausel einzeln ausgehandelt wurde. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zu Untervermietung und Nachmieter.

Eine weitere Ausnahme betrifft die Form. Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit brauchen seit 2025 die Textform. Fehlt sie, gilt der Vertrag als unbefristet und kann mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Darauf sollten Sie aber nicht bauen. Planbar sind nur Rechte, die ausdrücklich im Vertrag stehen.

Sonderkündigungsrecht und Break-Option

Mit einem vertraglichen Sonderkündigungsrecht, oft Break-Option genannt, dürfen Sie den Vertrag zu einem bestimmten Termin vor Ablauf beenden, etwa nach fünf von zehn Jahren. Das Recht kann an einen festen Termin gebunden sein oder an einen Anlass, zum Beispiel einen Verkauf Ihres Unternehmens oder den Verlust eines großen Auftrags. Wie bei der Verlängerungsoption gilt eine Frist, die im Vertrag festgelegt wird.

Für den Eigentümer ist ein Sonderkündigungsrecht ein Risiko. Er hat in Ausbau, mietfreie Zeit und Provision investiert und rechnet damit, das über die volle Laufzeit zurückzuverdienen. Deshalb verlangt er meist einen Ausgleich. Üblich ist, dass Sie die noch nicht abgewohnten Incentives anteilig zurückzahlen, manchmal zusätzlich einige Monatsmieten. Je früher der Ausstieg, desto höher der Betrag. Rechnen Sie vor der Unterschrift aus, was ein Ausstieg kosten würde, und lassen Sie die Berechnung klar in den Vertrag schreiben. Was Incentives wert sind, zeigt der Rechner im Beitrag zu mietfreier Zeit und Mietincentives.

Kleiner werden, ohne ganz auszuziehen

Nicht immer geht es um den kompletten Auszug. Oft reicht weniger Fläche, etwa weil mehr Mitarbeitende von zu Hause arbeiten. Dafür gibt es das Recht, eine Teilfläche zurückzugeben, zum Beispiel ein Geschoss oder einen abgetrennten Bereich. Voraussetzung ist, dass die Fläche baulich teilbar ist und sich eigenständig vermieten lässt. Eigentümer gewähren das eher bei großen Flächen mit mehreren Einheiten.

Eine Alternative ist ein vereinbartes Recht zur Untervermietung. Sie behalten den Vertrag, geben aber Teile der Fläche an andere Unternehmen weiter. Lassen Sie sich die Zustimmung schon im Vertrag allgemein erteilen, etwa für verbundene Unternehmen oder für Untermieter mit vergleichbarer Nutzung. Dann müssen Sie später nicht für jeden Einzelfall verhandeln.

Option auf die Nachbarfläche

Wer wachsen will, braucht Platz in der Nähe. Ein zweiter Standort im selben Stadtteil ist teuer und unpraktisch. Deshalb lohnt es sich, schon bei Vertragsschluss an die Flächen nebenan zu denken. Drei Rechte kommen in Frage.

Am stärksten ist die Erweiterungsoption. Sie dürfen eine bestimmte Fläche zu festgelegten Bedingungen dazumieten, meist innerhalb eines Zeitfensters. Das setzt voraus, dass die Fläche zu diesem Zeitpunkt frei ist, etwa weil ein anderer Vertrag ausläuft. Schwächer, aber leichter durchzusetzen ist das Anmietrecht. Wird im Haus etwas frei, kommen Sie als Erste an die Reihe, und erst wenn Sie ablehnen, darf der Eigentümer an andere vermieten. Die Miete wird in diesem Fall neu verhandelt. Das Vormietrecht setzt später an. Hat der Eigentümer mit einem anderen Interessenten bereits einen Vertrag ausgehandelt, können Sie in diesen Vertrag eintreten, und zwar zu den Bedingungen, die dort vereinbart sind.

Beachten Sie, dass sich unsere Provision nach § 5 unserer AGB um eine Nettomonatsmiete erhöht, wenn eine Option auf Fläche oder ein Vormietrecht vereinbart wird. Wichtig ist außerdem, die Laufzeiten aufeinander abzustimmen. Kommt eine Fläche in Jahr sechs dazu, sollte der Vertrag für sie zur selben Zeit enden wie der Hauptvertrag. Sonst stehen Sie später mit zwei Verträgen und zwei Fristen da.

Fristen, an denen alles hängt

Alle diese Rechte haben eines gemeinsam. Sie gelten nur, wenn Sie sie rechtzeitig ausüben. Die Erklärung muss innerhalb der vereinbarten Frist beim Eigentümer ankommen, und der Zugang muss sich beweisen lassen. Verpassen Sie die Frist, ist das Recht verloren. Der Fristenrechner oben zeigt Ihnen den spätesten Tag und legt die Termine auf Wunsch in Ihren Kalender.

Beginnen Sie mit der Entscheidung früh. Ob Sie kündigen, verlängern oder erweitern, hängt davon ab, was der Markt gerade bietet. Wer erst kurz vor Fristende anfängt zu suchen, hat keine echte Wahl mehr. Wie lange Sie sich insgesamt binden sollten, lesen Sie im Beitrag zu Laufzeit und Verlängerungsoption.

Unser Rat

Verhandeln Sie Rechte für Wachstum und Verkleinerung, solange Sie noch nicht unterschrieben haben. Danach haben Sie keinen Hebel mehr. Je länger die Laufzeit, desto wichtiger sind ein Sonderkündigungsrecht mit klarer Ausgleichsregel, ein Recht zur Untervermietung und mindestens ein Anmietrecht auf Flächen im Haus. Eigentümer gewähren solche Rechte eher, wenn Sie im Gegenzug eine längere Laufzeit anbieten.

Bei unserer exklusiven Bürosuche verhandeln wir diese Rechte für Sie mit. Und wenn Sie wissen möchten, welche Rechte Ihr laufender Vertrag schon enthält, prüfen wir das mit dem Mietvertragscheck.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen zu Sonderkündigung und Erweiterung