Untervermietung und Nachmieter im Gewerbemietvertrag

Warum Unternehmen vor langen Laufzeiten zurückschrecken

Die Gründe liegen auf der Hand. Hybrides Arbeiten hat den Flächenbedarf vieler Büros verändert, und niemand weiß genau, wie er sich weiterentwickelt. Wachstum lässt sich schwer planen, Umstrukturierungen kommen schneller als früher, und in einer schwachen Konjunktur möchte kaum ein Geschäftsführer eine Verpflichtung über ein Jahrzehnt unterschreiben. Fachmedien beschreiben entsprechend, dass Mieter kürzere Laufzeiten, Optionen und anpassbare Flächen suchen.

Der Reflex, deshalb möglichst kurz abzuschließen, hat allerdings seinen Preis. Und er übersieht, dass ein langer Vertrag kein Gefängnis ist, wenn man ihn richtig aufsetzt.

Was eine lange Laufzeit dem Mieter bringt

Eigentümer rechnen anders als Mieter. Für sie ist die feste Laufzeit der wichtigste Werttreiber einer Gewerbeimmobilie, denn Banken und Käufer bewerten ein Objekt nach den gesicherten Mieteinnahmen. Deshalb sind Eigentümer bereit, für eine lange Bindung etwas zu geben. Zugeständnisse wie mietfreie Monate oder ein Zuschuss zum Ausbau werden nach den Erfahrungen am Markt abhängig von Bonität, Laufzeit und Investitionskosten gewährt. Wer nur drei Jahre unterschreibt, bekommt in aller Regel weniger als jemand, der sich für sieben oder zehn Jahre bindet.

Gerade beim Ausbau macht das einen großen Unterschied. Ein Eigentümer beteiligt sich an Trennwänden, Elektrik oder einer neuen Teeküche nur, wenn er die Investition über die Laufzeit zurückverdienen kann. Was dabei rechtlich und steuerlich zu beachten ist, haben wir im Beitrag zu Mieterausbau und Baukostenzuschuss beschrieben.

Dazu kommt die Planungssicherheit. Eine lange Laufzeit schützt vor einer Kündigung durch den Eigentümer und vor dem Zwang, nach wenigen Jahren zu Marktpreisen neu verhandeln oder umziehen zu müssen. Ein Umzug kostet weit mehr als die Spedition, nämlich Ausbau, IT, Arbeitszeit und im Zweifel Kunden, die den neuen Standort nicht finden. Wie sich die Miete über die Jahre entwickelt, regelt der Vertrag ohnehin, meist über eine Index- oder Staffelmiete. Worauf es dabei ankommt, steht in unserem Beitrag zu Indexmiete, Staffelmiete und Nebenkosten.

Der Kölner Markt spielt Mietern dabei derzeit in die Karten. Nach den Kölner Marktberichten ist der Leerstand gestiegen, und Zugeständnisse der Eigentümer sind wieder üblich geworden. Wer jetzt eine gute Fläche langfristig sichert, verhandelt aus einer stärkeren Position als noch vor drei Jahren.

Untervermietung, was das Gesetz erlaubt

Die zentrale Vorschrift steht in § 540 BGB. Danach darf der Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Das gilt für Wohnungen genauso wie für Büros, Praxen und Läden. Einen Anspruch auf diese Erlaubnis, wie ihn § 553 BGB unter bestimmten Voraussetzungen für Wohnraum vorsieht, gibt es im Gewerbe nicht. Der Eigentümer darf also grundsätzlich nein sagen.

Das Gesetz lässt den Mieter aber nicht allein mit diesem Nein. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, es sei denn, in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund vor. Diese Möglichkeit besteht auch mitten in einem Vertrag über zehn Jahre. Bei Geschäftsräumen ist die Kündigung nach § 580a BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Im ungünstigsten Fall sind das also knapp sechs Monate.

Für die Praxis heißt das, dass der Eigentümer einen seriösen, zahlungsfähigen Untermieter, gegen den nichts spricht, nicht einfach ablehnen kann, ohne den Mieter freizugeben. Genau dieses Zusammenspiel sorgt dafür, dass die meisten Eigentümer bei vernünftigen Untermietern zustimmen. Ein Missbrauch ist allerdings ausgeschlossen. Wer Untermieter nur zum Schein benennt, um die Kündigung auszulösen, handelt nach der Rechtsprechung rechtsmissbräuchlich.

Warum der Ausschluss im Formularvertrag oft nicht hält

Viele Gewerbemietverträge enthalten Klauseln, nach denen das Kündigungsrecht bei verweigerter Untervermietung ausgeschlossen sein soll. Der Bundesgerichtshof hat schon 1995 entschieden, dass ein solcher Ausschluss in einem vom Vermieter gestellten Formularvertrag über Geschäftsräume unwirksam ist, wenn die Untervermietung nicht generell ausgeschlossen, sondern nur von einer Erlaubnis abhängig ist (Urteil vom 24. Mai 1995, XII ZR 172/94). Der Mieter darf dann erwarten, dass sein gesetzliches Kündigungsrecht erhalten bleibt.

Anders sieht es aus, wenn beide Seiten den Ausschluss im Einzelnen ausgehandelt haben. Eine solche Individualvereinbarung kann wirksam sein, und Gerichte prüfen genau, ob wirklich verhandelt oder nur unterschrieben wurde. Für Sie als Mieter folgt daraus eine einfache Regel. Lassen Sie sich das Sonderkündigungsrecht nicht im Rahmen einer Verhandlung abhandeln, ohne etwas Gleichwertiges dafür zu bekommen.

Die Haftung bleibt beim Hauptmieter

Wer untervermietet, bleibt Mieter. Er schuldet dem Eigentümer weiter die volle Miete und hat nach § 540 Abs. 2 BGB auch ein Verschulden des Untermieters zu vertreten, selbst wenn der Vermieter die Untervermietung erlaubt hat. Der Untermietvertrag sollte deshalb sorgfältig aufgesetzt sein. Er darf nicht länger laufen als der Hauptvertrag, er sollte die Pflichten aus dem Hauptvertrag weitergeben, etwa zu Nutzung, Betriebskosten und Rückgabe, und er sollte durch eine eigene Sicherheit abgesichert sein.

Einen gesetzlichen Anspruch auf einen Untermietzuschlag hat der Vermieter von Geschäftsräumen nicht. Ob und in welcher Höhe er etwas verlangen kann, ergibt sich aus dem Vertrag oder aus der Verhandlung über die Erlaubnis.

Ein Punkt wird oft übersehen, nämlich die Umsatzsteuer. Hat der Eigentümer zur Umsatzsteuer optiert, hängt diese Option davon ab, dass die Fläche für Umsätze genutzt wird, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Wer an eine Arztpraxis oder einen anderen Untermieter mit steuerfreien Umsätzen weitergibt, kann diese Kette unterbrechen. Viele Mietverträge enthalten deshalb Vorgaben dazu, an wen untervermietet werden darf. Die Hintergründe erklären wir im Beitrag zur Umsatzsteuer bei der Gewerbevermietung.

Nachmieter, kein Recht ohne Klausel

Die Untervermietung hält den Mieter im Vertrag. Wer ganz heraus möchte, braucht einen Nachmieter, der den Vertrag übernimmt. Hier ist die Rechtslage strenger, als viele glauben. Ein gesetzliches Recht, gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus einem befristeten Gewerbemietvertrag entlassen zu werden, gibt es nicht. Nur in eng begrenzten Ausnahmefällen kann sich nach Treu und Glauben etwas anderes ergeben, und rein wirtschaftliche Gründe reichen dafür nicht aus.

Deshalb lohnt eine Nachmieterklausel im Vertrag. Man unterscheidet zwei Formen. Bei der echten Nachmieterklausel muss der Eigentümer einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter akzeptieren und den bisherigen Mieter entlassen. Bei der unechten Klausel darf er ablehnen, der Mieter scheidet dann aber aus, sobald ein Nachfolger gefunden ist. Auch die IHK Köln empfiehlt Mietern, sich das Recht zur Benennung von Nachmietern vertraglich zu sichern.

Der Mieterwechsel selbst wird in der Regel als dreiseitige Vertragsübernahme gestaltet. Alter Mieter, neuer Mieter und Eigentümer einigen sich, dass der neue Mieter in alle Rechte und Pflichten eintritt. Für Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit genügt dafür seit 2025 die Textform nach § 578 BGB, eine E-Mail reicht also grundsätzlich. Seit Anfang 2026 gilt das für alle Gewerbemietverträge, auch für ältere. Sauber dokumentiert sollte die Übernahme trotzdem sein.

Was Sie beim Abschluss verhandeln sollten

Die beste Zeit, sich Beweglichkeit zu sichern, ist vor der Unterschrift. Eigentümer, die einen langfristigen Mieter gewinnen wollen, sind bei solchen Klauseln oft entgegenkommender, als Mieter erwarten. Vier Punkte haben sich bewährt.

• Eine vorab erteilte Erlaubnis, die Fläche ganz oder teilweise an verbundene Unternehmen weiterzugeben. Das hilft bei Umstrukturierungen und sollte präzise formuliert sein.
• Eine Erlaubnis zur Untervermietung von Teilflächen, verbunden mit nachvollziehbaren Kriterien, etwa zu Branche und Bonität, unter denen der Eigentümer zustimmen muss.
• Eine echte Nachmieterklausel, nach der der Eigentümer einen geeigneten Nachmieter nur aus sachlichem Grund ablehnen darf.
• Kein Verzicht auf das gesetzliche Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Untervermietung, oder nur gegen eine klare Gegenleistung.

Manche Mieter verhandeln außerdem ein Sonderkündigungsrecht zu einem festen Zeitpunkt, etwa nach fünf Jahren, gegen eine Ausgleichszahlung oder die anteilige Rückzahlung erhaltener Zugeständnisse. Ob das zu Ihrer Lage passt, ist eine Frage der Abwägung, denn jede zusätzliche Flexibilität verringert den Wert der Laufzeit für den Eigentümer und damit auch das, was er Ihnen bietet. Lassen Sie solche Klauseln vor der Unterschrift anwaltlich prüfen.

Warum eine gute Fläche sich leichter weitergeben lässt

Am Ende entscheidet nicht die Klausel, sondern der Markt. Eine Fläche in guter Lage, mit sinnvollem Zuschnitt und ordentlichem Ausbau findet auch als Untermietfläche oder mit Nachmieter Interessenten. Untermietflächen sind in Köln ein eigener Teilmarkt, die Kölner Marktberichte weisen sie beim Leerstand sogar gesondert aus. Für Unternehmen, die schnell und für überschaubare Zeit Fläche suchen, sind sie oft die erste Wahl, wie wir im Beitrag zur Bürofläche auf Zeit beschrieben haben.

Wer also eine gefragte Fläche anmietet, geht mit einer langen Laufzeit ein deutlich kleineres Risiko ein, als es auf dem Papier aussieht. Und er steht damit nicht allein. Ein Makler, der den Markt kennt, kann eine Untermietfläche oder einen Nachmieter gezielt vermarkten, und bei größeren Flächen arbeiten oft auch mehrere Makler zusammen. Häufig hilft zudem der Eigentümer selbst. Er hat ein eigenes Interesse daran, dass seine Fläche genutzt wird und ein solventer Mieter im Haus bleibt, statt dass er sich mit einem Mieter streitet, der die Fläche nicht mehr braucht.

Unser Rat

Lassen Sie sich von der Angst vor einer langen Bindung nicht eine gute Fläche oder gute Konditionen nehmen. Prüfen Sie stattdessen, wie gefragt die Fläche ist, sichern Sie sich im Vertrag die Möglichkeit zur Untervermietung und zum Mieterwechsel, und geben Sie das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nicht ohne Not aus der Hand. Dann ist eine Laufzeit von sieben oder zehn Jahren kein Risiko, sondern ein Verhandlungsvorteil.

Wir begleiten Unternehmen in Köln und im Rheinisch-Bergischen Kreis bei der Suche nach der passenden Fläche, bei der Verhandlung der Konditionen und später auch dann, wenn eine Fläche untervermietet oder an einen Nachmieter übergeben werden soll. Sprechen Sie uns an, bevor Sie unterschreiben. Weitere Beiträge rund um Fläche, Vertrag und Genehmigung finden Sie im Gewerbe-Guide.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.