Konkurrenzschutz im Gewerbemietvertrag richtig regeln

Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz

Nach der Rechtsprechung schuldet ein Vermieter seinem gewerblichen Mieter auch ohne ausdrückliche Klausel einen gewissen Schutz vor Konkurrenz. Dieser sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz bezieht sich auf das Hauptsortiment oder die Haupttätigkeit des Mieters und gilt für die Flächen, über die der Vermieter selbst verfügt. Randsortimente sind davon in aller Regel nicht erfasst, und für das Nachbargrundstück gilt er ohnehin nicht.

Ausgeschlossen werden kann dieser Schutz durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Genau das steht in vielen Formularverträgen, häufig an einer Stelle, die beim ersten Lesen niemandem auffällt.

Warum die gesetzliche Grundregel selten reicht

Der Streit beginnt fast immer bei der Abgrenzung. Ist ein Bäcker mit Sitzplätzen Konkurrenz für ein Café. Ist ein Optiker Konkurrenz für einen Hörgeräteakustiker. Ist ein Facharzt Konkurrenz für einen Hausarzt mit demselben Schwerpunkt. Ohne eine klare Beschreibung im Vertrag müssen diese Fragen im Zweifel gerichtlich geklärt werden, und das dauert länger, als ein Betrieb den Umsatzeinbruch aushält.

Wie eine belastbare Klausel aussieht

• Die geschützte Tätigkeit oder das geschützte Sortiment wird konkret beschrieben, nicht nur mit einem Branchenbegriff
• Der räumliche Geltungsbereich wird festgelegt, also das Gebäude, das Grundstück oder ein benanntes Ensemble
• Ausnahmen werden ausdrücklich genannt, etwa bestehende Mietverhältnisse oder Randsortimente anderer Mieter
• Die Rechtsfolge wird geregelt, also Unterlassungsanspruch, Minderungsrecht oder Vertragsstrafe
• Bestehende Mieter im Objekt werden vor Vertragsschluss geprüft, damit die Zusage überhaupt haltbar ist

Die Sicht des Vermieters

Für Eigentümer ist Konkurrenzschutz kein reines Zugeständnis. Ein durchdachter Branchenmix hält ein Objekt attraktiv und senkt die Fluktuation. Gleichzeitig schränkt jede weitreichende Zusage die spätere Vermietbarkeit ein. Sinnvoll ist deshalb eine Klausel, die den Kern der Tätigkeit schützt und dem Eigentümer den Rest der Fläche offen lässt.

Was Sie vor der Unterschrift tun sollten

Verschaffen Sie sich eine Liste der Mieter im Objekt und der Flächen, die aktuell leer stehen. Fragen Sie, welche Nutzungen der Eigentümer dort plant. Prüfen Sie im Vertragsentwurf gezielt, ob Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist. Diese drei Schritte kosten eine halbe Stunde und verhindern die meisten späteren Konflikte.

Kein Rechtsrat

Dieser Beitrag gibt die Praxis aus Maklersicht wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Formulierung und Prüfung von Klauseln arbeiten wir mit einer Kanzlei aus Bergisch Gladbach zusammen, die auf Bau- und Architektenrecht spezialisiert ist. Sie finden sie unter Service-Partner.

Aktuelle Flächen sehen Sie unter Retail und Einzelhandel sowie in der Übersicht Gewerbeimmobilien.