Laufzeit und Verlängerungsoption im Gewerbemietvertrag

Welche Laufzeiten im Gewerbe üblich sind

Anders als bei Wohnungen sind Gewerbemietverträge fast immer befristet. Eine gesetzliche Mindest- oder Höchstlaufzeit gibt es nicht. In der Praxis haben sich Stufen eingespielt. Jeder Vertrag ist aber individuell, die Stufen dienen allenfalls der Orientierung. Kleine Flächen und Übergangslösungen werden oft für drei Jahre vermietet, viele kleinere und mittlere Büroflächen für fünf Jahre. Größere Flächen, Neubauten und Flächen mit aufwendigem Ausbau laufen häufig zehn Jahre und länger.

Die Faustregel ist einfach. Je größer die Fläche und je teurer der Ausbau, desto länger will der Eigentümer Sie binden, weil er seine Investition über die Miete zurückverdienen muss. Was die Varianten für Bindung, Indexmiete und Provision bedeuten, zeigt der Vergleich oben.

Wird ein Vertrag ohne feste Laufzeit geschlossen, kann er mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Bei Geschäftsräumen ist das spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Vierteljahres, also mit rund sechs Monaten Vorlauf. Für Unternehmen, die planen müssen, ist das meist zu unsicher, für den Eigentümer ebenso.

Was die Laufzeit für Miete und Ausbau bedeutet

Eine längere Laufzeit ist für den Eigentümer Sicherheit, und Sicherheit lässt er sich etwas kosten. Mit der Laufzeit wächst in der Regel auch das, was ein Eigentümer an mietfreier Zeit anbietet. Wie viel für Ihre Fläche realistisch ist, hängt von Lage, Objekt und Marktlage ab. Auch beim Ausbau wächst der Spielraum. Bei kurzen Verträgen übernehmen Sie die Fläche weitgehend so, wie sie ist. Bei langen Verträgen baut der Eigentümer nach Ihren Plänen um oder zahlt einen Zuschuss. Mehr dazu lesen Sie in den Beiträgen zu mietfreier Zeit und Mietincentives und zu Mieterausbau und Baukostenzuschuss.

Die Laufzeit entscheidet außerdem über die Art der Mietanpassung. Eine Indexmiete, die sich automatisch an die Verbraucherpreise anpasst, ist nach dem Preisklauselgesetz nur zulässig, wenn der Vertrag auf mindestens zehn Jahre angelegt ist. Optionen des Mieters zählen dabei mit. Wie Sie die Klausel fair gestalten, zeigt unser Beitrag zur Indexklausel im Gewerbemietvertrag.

Die Verlängerungsoption, Sicherheit ohne Festlegung

Mit einer Verlängerungsoption können Sie den Vertrag durch eine einseitige Erklärung um einen festgelegten Zeitraum verlängern. Der Eigentümer muss nicht zustimmen und kann die Verlängerung nicht verhindern. Verbreitet sind Strukturen wie fünf Jahre fest plus fünf Jahre Option oder drei plus drei plus vier. Sie entscheiden erst kurz vor Ablauf, ob Sie bleiben.

Für Sie hat das zwei Vorteile. Steigen die Mieten in der Umgebung, sichern Sie sich die Fläche zu den vereinbarten Bedingungen. Fallen sie, ziehen Sie die Option nicht und verhandeln neu oder ziehen um. Das Risiko der Marktentwicklung liegt in beiden Fällen beim Eigentümer. Deshalb verlangt er für eine Option manchmal etwas im Gegenzug, etwa eine etwas höhere Miete oder weniger Incentives. Auch die Maklerprovision steigt nach unseren AGB um eine Nettomonatsmiete, wenn eine Option vereinbart wird. Wägen Sie das gegen die Sicherheit ab, die Ihnen die Option gibt.

Verwechseln Sie die Option nicht mit einer Verlängerungsklausel. Bei dieser verlängert sich der Vertrag automatisch, wenn keine Seite rechtzeitig widerspricht. Das klingt ähnlich, gibt aber beiden Seiten das Recht, den Vertrag zu beenden. Für Sie ist das keine Sicherheit.

Fristen und Form, hier wird die Option verspielt

Eine Option muss innerhalb einer im Vertrag festgelegten Frist ausgeübt werden. Üblich sind sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der festen Laufzeit. Entscheidend ist der Zugang beim Eigentümer, nicht das Datum des Briefes. Verpassen Sie die Frist, erlischt die Option, und der Vertrag endet mit der festen Laufzeit. Ein Anspruch auf Verlängerung besteht dann nicht mehr.

Tragen Sie die Frist deshalb am Tag der Unterschrift in Ihren Kalender ein, mit einer Erinnerung mehrere Monate vorher. Üben Sie die Option so aus, dass Sie den Zugang beweisen können, etwa per Einschreiben oder Boten. Prüfen Sie auch, wer Empfänger ist, wenn das Gebäude inzwischen verkauft wurde oder eine Verwaltung zwischengeschaltet ist. Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit brauchen seit 2025 die Textform, und auch die Ausübung der Option sollte diese Form wahren. Den Stichtag für Ihre Option rechnet Ihnen der Fristenrechner im Beitrag zu Sonderkündigung und Option auf Nachbarfläche aus.

Welche Miete in der Optionszeit gilt

Regelt der Vertrag nichts anderes, gelten in der Optionszeit dieselben Bedingungen wie vorher, auch die Miete. Bei einer Indexmiete läuft die Anpassung einfach weiter. Manche Verträge sehen vor, dass die Miete für die Optionszeit neu festgelegt wird, etwa auf die dann ortsübliche Miete, notfalls durch einen Gutachter. Solche Klauseln sind streitanfällig, weil beide Seiten die ortsübliche Miete unterschiedlich sehen. Besser ist eine klare Regel bei Vertragsschluss, also Indexmiete, Staffel oder ein fester Aufschlag.

Unser Rat

Wählen Sie die feste Laufzeit so lang, wie Sie sicher planen können, und sichern Sie alles Weitere über Optionen ab. Fünf Jahre plus fünf ist für viele Unternehmen ein guter Ausgangspunkt. Verhandeln Sie die Laufzeit nie allein, sondern zusammen mit Miete, mietfreier Zeit, Ausbau und Ihren Rechten für Wachstum und Verkleinerung. Wer sich lange bindet, sollte wissen, dass sich eine gute Fläche bei Bedarf unter- oder nachvermieten lässt. Mehr dazu im Beitrag zu Untervermietung und Nachmieter.

Bei unserer exklusiven Bürosuche verhandeln wir Laufzeit und Optionen als Paket. Und wenn Ihr Vertrag bald ausläuft, prüfen wir mit dem Mietvertragscheck, ob Verlängern oder Umziehen die bessere Wahl ist.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen zu Laufzeit und Verlängerungsoption