Mietfreie Zeit und Mietincentives bei Büroflächen

Was Incentives sind und warum es sie gibt

Ein Incentive ist ein Zugeständnis des Eigentümers, das die Anmietung für Sie günstiger macht, ohne die Vertragsmiete zu senken. Für den Eigentümer hat das einen Vorteil. Er bekommt einen Mieter für viele Jahre und hält die Miete auf einem Niveau, das bei Finanzierung, Bewertung und späteren Vermietungen zählt. Für Sie zählt am Ende, was Sie über die gesamte Laufzeit zahlen.

Wie viel möglich ist, hängt vom Markt ab. Im Kölner Büromarkt ist der Leerstand in den letzten Jahren gestiegen, nach den Marktberichten der großen Maklerhäuser lag er zur Jahresmitte 2026 bei rund fünf Prozent. Mieter haben dadurch mehr Auswahl, und Eigentümer zeigen mehr Bereitschaft zu Zugeständnissen. In Lagen mit wenig freien Flächen und bei neuen, sehr gefragten Gebäuden ist der Spielraum dagegen kleiner.

Die wichtigsten Incentives im Überblick

Am häufigsten ist die mietfreie Zeit. Sie zahlen für einige Monate keine Nettomiete, meist zu Beginn des Vertrags, wenn ohnehin Umzug und Ausbau Geld kosten. Die Nebenkosten zahlen Sie in dieser Zeit in der Regel weiter. Wie viele Monate es werden, hängt vor allem von der festen Laufzeit ab, daneben von Lage, Objekt und Marktlage. Feste Sätze gibt es nicht. Eine Einschätzung für Ihre Fläche geben wir Ihnen gern im Gespräch.

Fast ebenso wichtig ist der Ausbau. Der Eigentümer baut die Fläche auf seine Kosten nach Ihren Wünschen um oder zahlt Ihnen einen Zuschuss je Quadratmeter, mit dem Sie selbst ausbauen. Was dabei zu beachten ist, steht im Beitrag zu Mieterausbau und Baukostenzuschuss. Daneben übernehmen Eigentümer die Maklerprovision, zahlen einen Zuschuss zum Umzug oder übernehmen die Restmiete am alten Standort. Auch Zugeständnisse ohne Geld haben Wert, etwa zusätzliche Stellplätze, ein Schild am Gebäude oder ein Konkurrenzschutz im Haus.

Was den Verhandlungsrahmen bestimmt

Am stärksten wirkt die feste Laufzeit. Ein Eigentümer, der Sie für zehn Jahre als Mieter hat, kann deutlich mehr investieren als einer, der nach drei Jahren wieder vermieten muss. Was unterschiedliche Laufzeiten für Bindung, Indexmiete und Provision bedeuten, zeigt der Vergleich im Beitrag zu Laufzeit und Verlängerungsoption.

Daneben zählen die Größe der Fläche, die Lage und der Zustand des Gebäudes. Eine Fläche, die schon länger leer steht, kostet den Eigentümer jeden Monat Geld, und das stärkt Ihre Position. Auch Ihre Bonität spielt eine Rolle. Ein Mieter mit solider Bilanz ist für den Eigentümer mehr wert als einer, bei dem er um die Miete bangen muss.

Effektivmiete statt Vertragsmiete vergleichen

Zwei Angebote lassen sich nur vergleichen, wenn man die Zugeständnisse auf die Miete umrechnet. Das Ergebnis heißt Effektivmiete. Dafür zählen Sie alle Mieten über die feste Laufzeit zusammen, ziehen die mietfreien Monate, den Zuschuss und eine übernommene Provision ab und teilen das Ergebnis durch Laufzeit und Fläche. Der Rechner oben erledigt das für Sie.

Ein Beispiel zeigt, wie viel das ausmacht. 400 Quadratmeter zu 17 Euro kosten im Monat 6.800 Euro. Drei mietfreie Monate bei fünf Jahren Laufzeit sind 20.400 Euro wert. Auf jeden Monat verteilt sinkt die Miete damit auf 16,15 Euro je Quadratmeter. Eine Fläche zu 16,50 Euro ohne Zugeständnisse wäre also teurer, obwohl sie im Exposé günstiger aussieht.

Worauf Sie im Vertrag achten sollten

Incentives gehören in den Mietvertrag, nicht in eine E-Mail. Halten Sie fest, wann die mietfreie Zeit beginnt, ob sie nur für die Nettomiete gilt und was mit den Nebenkosten ist. Beim Ausbau sollte klar sein, wer plant, wer beauftragt, bis wann gebaut wird und was passiert, wenn die Fläche nicht rechtzeitig fertig ist.

Achten Sie besonders auf Rückzahlungsklauseln. Viele Eigentümer vereinbaren, dass ein Teil der Incentives zurückgezahlt wird, wenn der Vertrag vorzeitig endet, etwa durch ein Sonderkündigungsrecht. Das ist grundsätzlich zulässig, sollte aber zeitanteilig gestaffelt sein und nur für Gründe gelten, die Sie zu vertreten haben. Wie Sonderkündigung und Ausgleichszahlung zusammenhängen, lesen Sie im Beitrag zu Sonderkündigung und Option auf Nachbarfläche.

Unser Rat

Verhandeln Sie nicht Punkt für Punkt, sondern das ganze Paket aus Miete, Laufzeit, mietfreier Zeit, Ausbau und Provision. Ein Eigentümer, der bei der Miete hart bleibt, bewegt sich oft beim Ausbau, und umgekehrt. Vergleichen Sie die Angebote am Ende nach der Effektivmiete und nach der Warmmiete je Arbeitsplatz. Wie Sie im Termin prüfen, was eine Fläche taugt, zeigt unsere Checkliste für die Besichtigung.

Bei unserer exklusiven Bürosuche verhandeln wir die Incentives für Sie mit, auf Grundlage dessen, was im Markt gerade durchsetzbar ist. Und wenn Ihr Vertrag bald endet, lohnt ein Blick auf den Mietvertragscheck. Auch beim Verbleib lassen sich Incentives verhandeln.

Häufige Fragen zu Mietincentives