Bensberg ist eines der drei Zentren von Bergisch Gladbach neben Gladbach und Refrath. Der Stadtteil bildet mit Bockenberg, Kaule, Moitzfeld und Lückerath den statistischen Bezirk 5. Die Kölner Stadtbahnlinie 1 endet hier seit 2000 unter dem Zentrum. Rund um Schloßstraße, Gladbacher Straße und Nikolausstraße liegt der zentrale Bereich. Das Alte Schloss mit seinen mittelalterlichen Türmen und Mauerresten beherbergt das Rathaus, das Neue Schloss ist heute ein Hotel.
Für die Einordnung des Bensberger Immobilienmarkts verwenden wir beurkundete Kaufpreise aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Bergisch Gladbach. Portalwerte ergänzen diese Grundlage um die derzeit angebotenen Immobilien. So wird sichtbar, ob das Preisniveau der Angebote mit den tatsächlich beurkundeten Abschlüssen übereinstimmt.
Wohnimmobilien
- Beurkundete Kaufpreise, nicht nur Portalschätzungen
- Preise bis auf die einzelne Wohnanlage
- Einordnung gegenüber Refrath und Gladbach
Gewerbeflächen
- Ladenmieten im Bensberger Zentrum nach Lage
- Werte für Nebenzentren und Randbereiche
- Büro- und Praxiswerte aus dem Grundstücksmarktbericht
Wohnimmobilien
Der Wohnmarkt in Bensberg
Bensberg ist nach Refrath der zweitteuerste Stadtteil von Bergisch Gladbach. Die Bodenwertspanne für Wohnbauland reicht von 570 bis 930 Euro je Quadratmeter. Refrath liegt mit 790 bis 970 Euro darüber, Gladbach mit 480 bis 720 Euro deutlich darunter.
Beim Geldumsatz liegt Bensberg dagegen vor Refrath. 2025 wurden hier 204 Kaufverträge mit einem Volumen von 87,74 Millionen Euro beurkundet, in Refrath 247 Verträge mit 81,43 Millionen Euro. Nur Gladbach kommt auf mehr. Gegenüber 2024 mit 156 Verträgen und 64,34 Millionen Euro ist das ein Anstieg von rund einem Drittel in beiden Größen.
| Lage | Bodenrichtwert in €/m² |
|---|---|
| Moureauxstraße, gute Lage | 930 |
| Milchborntalweg, mittlere Lage | 720 |
| Saaler Straße, einfache Lage | 690 |
Beim Erstverkauf von Eigentumswohnungen wurden 2025 in Bensberg und Moitzfeld dreizehn Fälle mit einem Mittelwert von 5.420 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erfasst, bei einer Spanne von 4.350 bis 7.490 Euro. In Refrath und Frankenforst lag der Mittelwert bei 5.870 Euro.
| Segment | Preis in €/m² Wohnfläche |
|---|---|
| Erstverkauf 2025, Bensberg und Moitzfeld | 5.420 |
| Wiederverkauf, mittlere Wohnlage, Baujahr 1986 bis 2015 | 3.850 |
| Wiederverkauf, gute Wohnlage, Baujahr 1986 bis 2015 | 3.410 |
| Wiederverkauf, mittlere Wohnlage, Baujahr 1965 bis 1985 | 3.100 |
| Wiederverkauf, gute Wohnlage, Baujahr 1965 bis 1985 | 3.050 |
Dass die mittlere Wohnlage im neueren Baujahrsabschnitt über der guten liegt, hat mit den kleinen Fallzahlen zu tun. Hinter dem Wert stehen zwölf Käufe, hinter der guten Wohnlage fünf. Aussagekräftiger als der Stadtteilschnitt ist ohnehin die einzelne Wohnanlage.
| Bereich | Baujahr | Preis in €/m² |
|---|---|---|
| Im Schloßpark | 2001 | 5.500 |
| Steinstraße | 1970 | 2.940 |
| Giselbertstraße 28 bis 38 | 1995 | 2.940 |
| Im Bungert | 1971 | 2.730 |
| Schloßstraße | 1974, 1983 | 2.530 |
| Reginharstraße 1 bis 9 | 1972 | 2.000 |
| Giselbertstraße 7 bis 9 | 1973 | 1.670 |
| Reginharstraße 30 bis 34 | 1971 | 1.650 |
Zwischen der teuersten und der günstigsten Anlage liegt der Faktor drei, im selben Stadtteil und im selben Erhebungszeitraum. Wer eine Wohnung in Bensberg bewerten lässt, bekommt mit einem Stadtteildurchschnitt deshalb keine brauchbare Antwort. Große Anlagen liegen außerdem systematisch unter dem Schnitt des Stadtteils, das gehört bei jedem Vergleich dazu.
Die Portale zeigen daneben, was heute aufgerufen wird.
| Portal | Haus in €/m² | Wohnung in €/m² |
|---|---|---|
| ImmoScout24 | 4.574 | 3.498 |
| Immowelt | 4.400 | 3.721 |
Bei Mieten nennt ImmoReport für September 2026 im Mittel 12,31 Euro je Quadratmeter für Wohnungen und 14,39 Euro für Häuser. Diese Werte sind Marktmieten aus Inseraten und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, für eine Mieterhöhung taugen sie deshalb nicht.
Datenbasis: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Bergisch Gladbach für das Berichtsjahr 2025, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bergisch Gladbach. Angebotspreise von ImmoScout24 und Immowelt mit Stand 1. September 2026, Mietwerte von ImmoReport mit Stand September 2026.
Gewerbeimmobilien
Gewerbeflächen in Bensberg
Bensberg ist eines der drei Zentren von Bergisch Gladbach. Die Ladenmieten hängen hier stärker an der genauen Adresse als an der Flächengröße. Zwischen dem zentralen Bereich rund um Schloßstraße, Gladbacher Straße und Nikolausstraße und dem Nebenzentrum an der Bensberger Straße liegen im Spitzenwert mehr als zwanzig Euro je Quadratmeter.
| Lage | Nettokaltmiete in €/m² |
|---|---|
| Zentraler Bereich, 40 bis 80 m² | 10 bis 30 |
| Zentraler Bereich, 81 bis 160 m² | 7 bis 23 |
| Randbereich, 40 bis 190 m² | 10 bis 20 |
| Nebenzentrum Bensberger Straße, 40 bis 110 m² | 7 bis 13 |
Für Gaststätten, Restaurants und Cafés nennt der Bericht in den Zentren Gladbach, Bensberg und Refrath 8 bis 27 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Für Büros und Praxen gelten stadtweite Werte: 4 bis 8 Euro bei einfachem Nutzungswert, 6 bis 11 Euro bei mittlerem und 6,50 bis 13 Euro bei gutem. Mietverträge werden in diesem Segment üblicherweise über fünf oder zehn Jahre mit Verlängerungsoption zugunsten des Mieters geschlossen.
Orientierung
Gefragte Lagen
Die amtlichen Daten reichen in Bensberg bis auf die Straße. Das macht die Unterschiede innerhalb des Stadtteils sichtbar.
Bensberg-Zentrum
Schloßstraße, Gladbacher Straße und Nikolausstraße bilden den zentralen Bereich mit den höchsten Ladenmieten des Stadtteils. Die Wohnanlagen an der Schloßstraße aus den Baujahren 1974 und 1983 wurden zuletzt im Mittel mit 2.530 Euro je Quadratmeter gehandelt.
Im Schloßpark
Die jüngste große Anlage im Stadtteil, Baujahr 2001. Mit einem Mittelwert von 5.500 Euro je Quadratmeter liegt sie über dem Erstverkaufsniveau von Neubauwohnungen und markiert die Obergrenze in Bensberg.
Moureauxstraße
Hier liegt der Bodenrichtwert für die gute Wohnlage bei 930 Euro je Quadratmeter, dem höchsten Wert in Bensberg. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das die Referenz im Stadtteil.
Giselbert- und Reginharstraße
Große Anlagen aus den frühen 1970er Jahren, Mittelwerte zwischen 1.650 und 2.000 Euro je Quadratmeter. Für Kapitalanleger der Einstiegsbereich des Stadtteils, mit entsprechendem Blick auf Instandhaltungsrücklage und Sanierungsstand.
Saaler Straße
Die Saaler Straße steht im Bodenrichtwertverzeichnis für die einfache Wohnlage in Bensberg mit 690 Euro je Quadratmeter. Auch dieser Wert liegt noch über der guten Lage in Herkenrath oder Herrenstrunden.
Zusammenarbeit
Unser Service in Bensberg
Für Eigentümer
Unser Büro liegt in Refrath, wenige Minuten von Bensberg entfernt. Für die Bewertung ziehen wir die beurkundeten Kaufpreise der jeweiligen Lage heran, nicht den Stadtteilschnitt. Bei einer Wohnung in einer großen Anlage sehen wir uns die Vergleichsfälle derselben Adresse an, bei einem Haus den Bodenrichtwert der konkreten Lage. Was Ihre Immobilie in Bensberg wert ist und wie der Verkauf abläuft, lesen Sie unter Immobilie verkaufen in Bensberg. Bensberg gehört zu Bergisch Gladbach — Preise und Ablauf für das Stadtgebiet stehen unter Immobilie verkaufen in Bergisch Gladbach, für den Nachbarstadtteil unter Immobilie verkaufen in Refrath.
Für Suchkunden und Käufer
Der Preisunterschied zwischen zwei Bensberger Adressen kann größer sein als der zwischen zwei Stadtteilen. Wir ordnen ein Angebot deshalb immer gegen die Vergleichsfälle der gleichen Lage und des gleichen Baujahrs ein, bevor über den Preis gesprochen wird.
Häufige Fragen
Bensberg im Detail
Wie hoch sind die Grundstückspreise in Bensberg?
Die Bodenwertspanne für Ein- und Zweifamilienhäuser reicht von 570 bis 930 Euro je Quadratmeter. Als Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 nennt der Gutachterausschuss 930 Euro für die gute Lage an der Moureauxstraße, 720 Euro für die mittlere Lage am Milchborntalweg und 690 Euro für die einfache Lage an der Saaler Straße.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Bensberg?
Beim Erstverkauf wurden 2025 in Bensberg und Moitzfeld im Mittel 5.420 Euro je Quadratmeter beurkundet, bei einer Spanne von 4.350 bis 7.490 Euro. Im Wiederverkauf liegen die Mittelwerte je nach Baujahr und Wohnlage zwischen 3.050 und 3.850 Euro. In großen Wohnanlagen reicht die Spanne von 1.650 bis 5.500 Euro je Quadratmeter.
Ist Bensberg teurer als Refrath?
Beim Boden nicht. Refrath liegt mit 790 bis 970 Euro je Quadratmeter sowohl am unteren als auch am oberen Ende über Bensberg mit 570 bis 930 Euro. Beim Geldumsatz war Bensberg 2025 dagegen der stärkere Markt: 87,74 Millionen Euro bei 204 Verträgen gegenüber 81,43 Millionen Euro bei 247 Verträgen in Refrath.
Wie hoch sind die aktuellen Mietpreise in Bensberg?
ImmoReport nennt für September 2026 im Mittel 12,31 Euro je Quadratmeter für Wohnungen und 14,39 Euro für Häuser. ImmoScout24 kommt für das zweite Quartal 2026 auf 11,52 Euro für Wohnungen und 14,48 Euro für Häuser. Beides sind Angebotsmieten aus Inseraten, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.
Wie viele Immobilien wurden 2025 in Bensberg verkauft?
Der Gutachterausschuss hat 204 Kaufverträge erfasst, darunter 130 Wohnungen, 43 bebaute Grundstücke und 8 unbebaute Grundstücke. Von den 35 stadtweit verkauften Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau lagen sechs in Bensberg, mehr hatte nur Refrath mit Frankenforst.
Warum liegen die Preise innerhalb von Bensberg so weit auseinander?
Weil Baujahr, Anlagengröße und Lage stärker wirken als der Stadtteil. Zwischen der Anlage Im Schloßpark aus dem Jahr 2001 mit 5.500 Euro je Quadratmeter und den Anlagen der frühen 1970er Jahre an der Reginharstraße mit 1.650 Euro liegt der Faktor drei. Ein Durchschnittswert für Bensberg beschreibt deshalb keine einzelne Immobilie.
Sprechen wir über Ihre Immobilie in Bensberg
Bensberg ist kein einheitlicher Markt, sondern eine Reihe klar unterscheidbarer Lagen. Wir ordnen Ihre Immobilie gegen die beurkundeten Vergleichsfälle Ihrer Adresse ein und sagen Ihnen, wo der Preis realistisch liegt.
