Indexmiete, Staffelmiete und Nebenkosten im Gewerbemietvertrag

Woraus sich die Gesamtmiete zusammensetzt

• Nettokaltmiete je Quadratmeter, bezogen auf die vertraglich definierte Mietfläche
• Nebenkostenvorauszahlung, im Gewerbe häufig 2,50 bis 4,50 Euro je Quadratmeter, je nach Objekt und Technik
• Stellplätze, meist separat und pro Stück abgerechnet
• Umsatzsteuer, sofern der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat
• Einmalige Positionen wie Kaution, Ausbaukosten und Umzug, die in der Kalkulation gern untergehen

Indexmiete

Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Entscheidend sind vier Stellschrauben. Erstens, ob die Indexveränderung voll oder nur anteilig weitergegeben wird, zum Beispiel zu 70 Prozent. Zweitens, ab welcher Veränderung angepasst werden darf, häufig ab 5 oder 10 Punkten. Drittens, in welchem Intervall. Viertens, ob die Klausel auch nach unten wirkt.

Eine Klausel, die nur Erhöhungen zulässt, ist für Sie deutlich teurer als eine symmetrische. Nach mehreren Jahren mit hoher Inflation ist das kein theoretischer Punkt, sondern der größte einzelne Hebel in einem langen Vertrag.

Staffelmiete

Die Staffelmiete legt Erhöhungen zu festen Zeitpunkten in konkreten Beträgen fest. Sie ist planbar und in der Kalkulation einfacher zu handhaben. Der Nachteil liegt auf der Hand, denn bei niedriger Inflation zahlen Sie trotzdem die vereinbarte Steigerung. Wer Planbarkeit höher gewichtet als das Inflationsrisiko, fährt damit gut.

Umsatzsteuer

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Vermieter können zur Umsatzsteuer optieren, aber nur, wenn der Mieter die Fläche nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug zulassen. Für Arztpraxen, Versicherungsvermittler, Banken und ähnliche Nutzungen ist diese Option deshalb regelmäßig ausgeschlossen.

Das ist mehr als eine Formalie. Kann nicht optiert werden, trägt der Vermieter die Vorsteuer aus Bau- und Ausbaukosten selbst und kalkuliert die Miete entsprechend höher. Klären Sie das früh, weil es das Angebot verändert. Wann die Option zulässig ist, was die Fünf-Prozent-Grenze wirklich besagt und warum ein Mieterwechsel noch nach Jahren teuer werden kann, steht im Beitrag zur Umsatzsteuer bei der Gewerbevermietung.

Nebenkosten

Anders als bei Wohnraum sind die umlagefähigen Kosten im Gewerbe weitgehend frei vereinbar. Üblich ist, dass Dach und Fach beim Eigentümer bleiben, während der Mieter Instandhaltung im Inneren übernimmt. Verwaltungskosten und Instandhaltungspauschalen tauchen in vielen Verträgen auf und sind verhandelbar.

Achten Sie auf drei Punkte. Auf den Umlageschlüssel, auf eine Obergrenze für Instandhaltungskosten, häufig ein Prozentsatz der Jahresnettomiete, und auf eine klare Abrechnungsfrist. Fragen Sie außerdem nach den Abrechnungen der letzten beiden Jahre, damit die Vorauszahlung realistisch ist.

So machen Sie Angebote vergleichbar

Rechnen Sie jedes Angebot auf die Gesamtkosten über die geplante Laufzeit hoch. Berücksichtigen Sie mietfreie Zeiten, Ausbaukostenzuschüsse, Nebenkosten, Stellplätze und eine realistische Annahme zur Indexentwicklung. Erst diese Zahl sagt Ihnen, welches Angebot günstiger ist. Der Quadratmeterpreis allein führt regelmäßig zur falschen Entscheidung.

Mehr zum Ablauf einer Anmietung lesen Sie im Ratgeber Bürosuche, aktuelle Flächen finden Sie unter Gewerbeimmobilien mieten.

Was Miete und Nebenkosten je Arbeitsplatz in den einzelnen Lagen ausmachen, rechnen wir im Beitrag Was kostet ein Büroarbeitsplatz in Köln und Bergisch Gladbach vor.