Diese Zone ist ehrlich gesagt kein Büroteilmarkt im klassischen Sinn. Es gibt keine Landmark-Bürokomplexe, keine veröffentlichten Marktdaten und keine Großmieter. Was es gibt, ist ein sehr gutes Konversionsquartier und ein Cityrand mit kurzen Wegen in die Innenstadt.
Alle Flächen in dieser Zone pflegen wir täglich, vergebene Flächen nehmen wir am selben Tag heraus.
| Stadtteil | Büromarkt |
|---|---|
| Nippes | Einziger Schwerpunkt der Zone, geprägt vom Clouth-Quartier mit Loft- und Mischflächen |
| Riehl | Kein nennenswerter Büromarkt, geprägt von Zoo, Rheinpark und Wohnnutzung |
| Bilderstöckchen | Kein nennenswerter Büromarkt, gewerblich-industriell und Wohnen |
Auf dem Gelände der ehemaligen Clouth-Werke, einem Gummi- und Kabelwerk, ist ein gemischtes Quartier aus Wohnen, Gewerbe und Kultur entstanden. Die Büroflächen hier sind Loft- und Bestandsflächen im umgebauten Industriebestand, typischerweise kleinteilig und von Kreativwirtschaft, Agenturen, Architekturbüros und kleinen Dienstleistern genutzt. Wer Raumhöhe, Charakter und Innenstadtnähe sucht, ohne Innenstadtmieten zu zahlen, ist hier richtig.
In Planung ist Clouth. Tor 2 mit rund 12.462 Quadratmetern Bruttogrundfläche als Mischnutzung, Fertigstellung im vierten Quartal 2028. Das ist die einzige nennenswerte Projektentwicklung der Zone.
Für diese Zone werden keine eigenen Marktwerte veröffentlicht. Die gängigen Erhebungen weisen Zahlen nur für den Cityrand insgesamt aus und fassen Nippes teilweise mit Ossendorf zusammen, obwohl das zwei völlig verschiedene Märkte sind. Riehl wird andernorts sogar dem Kalker und Mülheimer Markt zugeschlagen. Genau deshalb führen wir diese Zone eigenständig.
| Kennzahl Zone 2 gesamt | Gesamtjahr 2025 | 1. Halbjahr 2026 |
|---|---|---|
| Flächenumsatz | 78.700 m² | 22.300 m² |
| Mietspanne je m² und Monat | 18,50 bis 21,60 € | 18,60 bis 21,70 € |
| Moderner Leerstand | 17.400 m² | 13.300 m² |
Werte für den Cityrand insgesamt nach der veröffentlichten Marktberichterstattung. Für die Unterzone Nippes allein liegen keine öffentlichen Daten vor. Eine objektbezogene Einschätzung erstellen wir auf Basis eigener Abschlüsse.
Die Zone liegt nördlich der Innenstadt und ist über Stadtbahn und S-Bahn gut erschlossen. Vom Clouth-Quartier sind es wenige Minuten zum Bahnhof Köln-Nippes und in die Innenstadt. Mit dem Auto führt der Weg über die Innere Kanalstraße und den Niehler Gürtel, Anschluss an A57 und A1 ist über den Kölner Ring gegeben.
Weitere Lagen in der Nähe
Weil das Flächenvolumen zu gering ist, um einen eigenen Teilmarkt zu rechtfertigen. Die Maklerhäuser berichten erst ab einer gewissen Marktgröße getrennt. Das ist kein Nachteil der Lage, sondern eine Aussage über ihre Größe.
Nur in Ausnahmefällen. Das Quartier ist kleinteilig strukturiert und überwiegend belegt. Realistisch sind Einheiten im niedrigen bis mittleren dreistelligen Quadratmeterbereich. Wer mehr braucht, sollte parallel Ehrenfeld und Mülheim prüfen.
Deutlich niedriger. Die den Cityrand insgesamt bewegte sich im ersten Halbjahr 2026 zwischen 18,60 und 21,70 Euro je Quadratmeter, während die City bei einer Spitzenmiete von 33,50 Euro liegt. Innerhalb der Zone 2 gehört Nippes eher zum unteren Ende.
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Sagen Sie uns, was Sie brauchen. Nutzungsart, Flächengröße, Lage, Zeitpunkt. Wir gleichen das mit unserem Bestand ab und melden uns auch dann, wenn eine passende Fläche erst noch auf den Markt kommt. In Köln werden viele Gewerbeflächen vergeben, bevor sie öffentlich inseriert sind.
