Die Kölner Maklerhäuser haben ihre Halbjahresberichte im Juli vorgelegt. Sie kommen zu ähnlichen, aber nicht identischen Ergebnissen, weil jedes Haus das Marktgebiet etwas anders abgrenzt und Eigennutzer sowie Untermietverträge unterschiedlich behandelt. Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 liegt je nach Quelle zwischen rund 73.000 und 80.000 Quadratmetern.
JLL nennt 73.100 Quadratmeter, BNP Paribas Real Estate rund 76.000, Greif und Contzen etwa 80.000. Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick.
| Kennzahl | Wert H1 2026 | Vergleich |
|---|---|---|
| Flächenumsatz | 73.000 bis 80.000 m² | H1 2025 rund 110.000 m² |
| Leerstandsquote | 5,0 bis 6,1 Prozent | Big-7-Durchschnitt 8,5 Prozent |
| Leerstand mit Untervermietung | 6,5 Prozent | Jahresende 2025 rund 6,0 Prozent |
| Spitzenmiete | 32,50 bis 33,50 €/m² | 2024 noch 35,00 €/m² |
| Gewichtete Durchschnittsmiete | rund 20,50 €/m² | Gesamtjahr 2025 20,70 €/m² |
| Fertigstellungen 2026 | rund 85.000 m² | davon etwa 75 Prozent vorvermietet |
Der Rückgang ist zu großen Teilen ein Basiseffekt
Gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 bedeutet das je nach Quelle ein Minus zwischen 27 und 37 Prozent. Diese Zahl wirkt dramatischer, als der Markt sich anfühlt, und das hat einen nachvollziehbaren Grund. Das erste Halbjahr 2025 war ein Ausreißer nach oben, mit rund 110.000 Quadratmetern und einem Plus von 83 Prozent gegenüber 2024. Getragen wurde es von Großabschlüssen der öffentlichen Hand, allein das Jobcenter Köln mietete über 30.000 Quadratmeter in zwei Neubauprojekten in Deutz und Vogelsang.
Im ersten Halbjahr 2026 fehlten vergleichbare Großabschlüsse vollständig. Der größte Vertrag des Halbjahres war die Anmietung der Deutschen Bank über rund 7.000 Quadratmeter im Objekt Dominium. Im zweiten Quartal wurde in Köln kein einziger Mietvertrag über 1.000 Quadratmeter geschlossen. Wer daraus eine Nachfrageschwäche ableitet, greift zu kurz. Was fehlt, sind die großen Einzelabschlüsse, nicht die Mieter.
Die eigentliche Nachricht steckt im Leerstand
Interessanter als der Umsatz ist die Struktur des Leerstands. BNP Paribas Real Estate weist für Köln einen Gesamtleerstand von 558.000 Quadratmetern aus, ein Plus von 23 Prozent binnen zwölf Monaten. Im selben Zeitraum ist der moderne Leerstand um 13 Prozent auf 131.000 Quadratmeter gesunken.
Das ist die Zweiteilung des Marktes in einem Satz. Flächen mit zeitgemäßer Technik, guter Anbindung und belastbaren Energiekennwerten werden knapper. Flächen ohne diese Eigenschaften stehen länger leer und werden zunehmend schwer vermietbar. Die Vorvermietungsquote im Neubau von rund 74 Prozent bestätigt das aus der anderen Richtung. Was gut ist, ist vergeben, bevor es fertig wird.
Bemerkenswert bleibt die Gesamtsituation trotzdem. Mit einer Leerstandsquote von 5,0 Prozent nach JLL-Abgrenzung hat Köln den niedrigsten Leerstand aller sieben großen deutschen Büromärkte. Der Durchschnitt der Big Seven liegt bei 8,5 Prozent, Düsseldorf bei 11,0 Prozent.
Kleinteilig ist das neue Normal
Rund die Hälfte des Flächenumsatzes entfiel im ersten Halbjahr auf Abschlüsse bis 500 Quadratmeter. Der langjährige Durchschnitt für diese Größenklasse liegt bei etwa einem Viertel. Der Anteil hat sich also verdoppelt. In der Summe der am Markt gezählten Abschlüsse ergibt das eine durchschnittliche Vertragsgröße von rund 385 Quadratmetern.
Für Unternehmen mit Flächenbedarf unter 500 Quadratmetern ist das eine gute und eine schlechte Nachricht zugleich. Das Angebot in diesem Segment ist vorhanden, der Wettbewerb um die guten Einheiten ist aber härter geworden, weil sich mehr Nachfrage auf dieselben Flächen verteilt.
Was Unternehmen auf Flächensuche daraus ableiten sollten
Erstens, die Verhandlungsposition ist besser als vor zwei Jahren, aber nicht überall. Im nicht modernisierten Bestand sind Incentives und Preisnachlässe nach Beobachtung von Greif und Contzen häufiger geworden. Im Premiumsegment bleibt das Preisniveau wegen der hohen Baukosten stabil.
Zweitens, der Vorlauf muss länger werden, nicht kürzer. Wenn drei Viertel der Neubauflächen vor Fertigstellung vergeben sind, funktioniert die Suche nach einer modernen Fläche nicht mehr mit sechs Monaten Vorlauf.
Drittens, Energiekennwerte und Gebäudetechnik gehören in die Auswahlkriterien, auch wenn das eigene Unternehmen keine ESG-Berichtspflicht hat. Sie bestimmen die Nebenkosten und die Frage, ob die Fläche in fünf Jahren noch marktfähig ist.
Was Eigentümer daraus ableiten sollten
Für Vermieter verschiebt sich die entscheidende Frage von der Miethöhe zur Marktfähigkeit. Eine Bestandsfläche ohne modernisierte Technik konkurriert nicht mehr über den Preis, sondern steht gegen einen wachsenden Bestand vergleichbarer Flächen. Die Alternativen sind eine gezielte Aufwertung, eine Teilung in kleinere Einheiten für das aktuell nachgefragte Segment oder eine grundsätzliche Überprüfung der Nutzung.
Die Teilung ist dabei der am häufigsten unterschätzte Hebel. Eine zusammenhängende Fläche von 900 Quadratmetern trifft derzeit auf einen dünnen Markt. Drei Einheiten mit je 300 Quadratmetern treffen auf das Segment, das den Markt trägt.
Ausblick auf das Gesamtjahr
Die Prognosen für 2026 liegen zwischen rund 160.000 Quadratmetern (Angermann) und etwa 200.000 Quadratmetern (BNP Paribas Real Estate, mit einer erwarteten moderaten Belebung im zweiten Halbjahr). Beide Werte lägen unter dem Ergebnis von 2025 mit rund 240.000 bis 250.000 Quadratmetern und deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von knapp 292.000 Quadratmetern. Die zu Jahresbeginn kursierende Erwartung von rund 300.000 Quadratmetern ist durch das Halbjahresergebnis überholt.
Wir schreiben diese Einschätzung fort, sobald die nächsten Quartalsberichte vorliegen.
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Datenbasis: JLL Büromarktbericht Köln vom 14.07.2026, BNP Paribas Real Estate Büromarkt Köln Q2 2026, Greif und Contzen Büromarktbericht Juli 2026, Angermann Marktbericht Vermietung NRW H1 2026, Cushman und Wakefield vom 17.07.2026. Abweichungen zwischen den Häusern ergeben sich aus unterschiedlicher Abgrenzung von Marktgebiet, Eigennutzern und Untermietverträgen.
