Buchheim und Buchforst liegen zwischen Mülheim und Kalk, Buchheim mit 13.678 Einwohnern, Buchforst mit 7.172. Buchheim ist einer der ältesten Orte im rechtsrheinischen Köln, Buchforst eine Planstadt der 1920er Jahre mit dem Blauen Hof und der Weißen Stadt. Der Gutachterausschuss hat 2025 in Buchheim 10 Häuser und 27 Wohnungen ausgewertet, in Buchforst 4 Wohnungen.
Für Buchheim weist der Gutachterausschuss Doppelhaushälften und Reihenendhäuser (7 Verkäufe) sowie Reihenmittelhäuser (3 Verkäufe) aus. Der Wert für Reihenmittelhäuser beruht damit auf wenigen Verkäufen, für Buchforst gibt es keine eigene Auswertung für Häuser.
| Stadtteil | Haustyp | Kauffälle | Mittlerer Kaufpreis | Mittelwert je m² Wohnfläche | Spanne je m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Buchheim | Doppelhaushälfte, Reihenendhaus | 7 | 500.312 € | 3.919 € | 2.725 – 5.105 € |
| Buchheim | Reihenmittelhaus | 3 | 467.597 € | 3.926 € | 2.667 – 4.805 € |
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser erzielten in Buchheim im Mittel 3.919 € je Quadratmeter Wohnfläche, etwas mehr als in Höhenhaus mit 3.866 € und Holweide mit 3.861 €, aber weniger als in Dellbrück mit 4.127 €. Die Häuser stammen im Mittel aus dem Jahr 1954 und stehen auf 470 m² Grundstück. Die Einzelpreise reichten von 2.725 € bis 5.105 € je Quadratmeter.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt der Bodenrichtwert in Buchheim bei 690 € je Quadratmeter an der Kieppemühler Straße, in Buchforst bei 790 € an der Archimedesstraße. Für Mehrfamilienhausgrundstücke gelten 960 € an der Herler Straße und Johanniterstraße in Buchheim und 920 € an der Herschelstraße in Buchforst.
| Richtwertzone | Stadtteil | Bebauung | Bodenrichtwert je m² | 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Archimedesstr. | Buchforst | Ein- und Zweifamilienhäuser, Richtwertgrundstück 150 m² | 790 € | 920 € |
| Kieppemühler Str. 5-11 | Buchheim | Ein- und Zweifamilienhäuser, Richtwertgrundstück 550 m² | 690 € | 800 € |
| Herler Str./Johanniterstr. | Buchheim | Mehrfamilienhäuser, GFZ 1,4 | 960 € | 1.190 € |
| Herschelstr. | Buchforst | Mehrfamilienhäuser, GFZ 1,6 | 920 € | 1.140 € |
Gegenüber 2022 sind die Bodenrichtwerte gesunken, für Ein- und Zweifamilienhäuser um rund 14 Prozent, für Mehrfamilienhäuser um rund 19 Prozent. Die Immobilienrichtwerte für Häuser im rechtsrheinischen Köln stiegen 2025 trotzdem um knapp 6 Prozent. Der Bodenrichtwert allein reicht deshalb nicht aus, um den Verkaufspreis einer Immobilie zu bestimmen.
2025 wurden in Buchheim 27 Eigentumswohnungen weiterverkauft, im Mittel für 3.254 € je Quadratmeter. Der mittlere Kaufpreis lag bei 216.022 € für 65 m² Wohnfläche, das mittlere Baujahr bei 1973. In Buchforst waren es 4 Verkäufe zu im Mittel 3.272 € je Quadratmeter.
| Stadtteil | Baujahr | Kauffälle | Mittelwert je m² | Spanne je m² |
|---|---|---|---|---|
| Buchheim | alle Weiterverkäufe | 27 | 3.254 € | 1.493 – 5.000 € |
| Buchheim | Baujahre 1941 bis 1990 | 20 | 3.056 € | 1.493 – 5.000 € |
| Buchheim | Baujahre ab 1991 | 6 | 3.902 € | 3.094 – 4.415 € |
| Buchforst | alle Weiterverkäufe | 4 | 3.272 € | 2.192 – 4.557 € |
In Buchheim erzielten Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 im Mittel 3.056 € je Quadratmeter, Wohnungen ab 1991 3.902 €. Damit liegt Buchheim knapp unter Holweide mit 3.301 € und Höhenhaus mit 3.317 € und unter Mülheim mit 3.747 €.
Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Berichtszeitraum 2025. Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stand 1. Januar 2026. Einwohner: Stadt Köln, Stand 31. Dezember 2025.
Was diese Zahlen für Ihre Immobilie heißen, hängt an Adresse, Baujahr, Zustand und Grundriss. Eine erste Einschätzung bekommen Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung, die genaue Zahl nach einem Termin vor Ort.
Buchheim hat seinen Namen vom Buchenwald, die Pfarrkirche St. Mauritius wird um 1160 erstmals erwähnt. Am 1. April 1914 kam Buchheim zu Köln, Anfang des 20. Jahrhunderts wurde es Wohnvorort für Industriearbeiter. Buchforst entstand erst ab 1926, als die GAG das rund 18 Hektar große Kalker Feld kaufte, und ist seit 1932 eigener Stadtteil.
In Buchforst prägen der Blaue Hof (1926/27) und die Weiße Stadt (1929 bis 1932) von Wilhelm Riphahn und Caspar Maria Grod das Bild, beide stehen seit 1988 als Gruppendenkmal unter Schutz. In Buchheim liegen Haus Herl mit Park und die Herler Mühle an der Strunde. Buchforst hat einen S-Bahn-Halt mit S 6 und S 11 und die Stadtbahnlinie 3, über die B 55a ist das Kreuz Köln-Ost rund 2 km entfernt.
Häuser werden hier selten verkauft, 2025 waren es in Buchheim 10. Der Markt besteht vor allem aus Wohnungen: In Buchheim und Buchforst lagen die Mittelwerte 2025 bei gut 3.250 € je Quadratmeter, mit deutlichen Unterschieden nach Baujahr. Welche Zahl für Ihre Immobilie gilt, klären wir beim Termin vor Ort.
Die Zahlen für die Nachbarstadtteile stehen unter Immobilie verkaufen in Köln-Holweide, Immobilie verkaufen in Köln-Merheim, Immobilie verkaufen in Köln-Mülheim, Immobilie verkaufen in Köln-Vingst und Höhenberg, Immobilie verkaufen in Köln-Kalk und Humboldt/Gremberg und Immobilie verkaufen in Köln-Deutz.
Sind die Unterlagen vollständig und passt der Preis zum Markt, rechnen wir mit rund drei Monaten bis zum Notartermin.
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Der Käufer zahlt dabei höchstens so viel wie der Verkäufer. Unsere Konditionen besprechen wir im Erstgespräch, bevor Sie etwas unterschreiben.
Fällig wird die Provision erst mit der Beurkundung. Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen und die Bonitätsprüfung der Interessenten sind darin enthalten.
Sie müssen nicht alles beisammen haben. Unterlagen, die Ihnen nicht vorliegen, beschaffen wir für Sie, vom Grundbuchauszug über die Flurkarte bis zum Energieausweis. Mehr zum Energieausweis lesen Sie unter Energieausweis erstellen.
In Buchheim kosteten Doppelhaushälften und Reihenendhäuser 2025 im Mittel 500.312 €, Reihenmittelhäuser 467.597 €. Der zweite Wert beruht auf nur 3 Verkäufen, für Buchforst weist der Gutachterausschuss keine Hauspreise aus.
Zum 1. Januar 2026 liegen die Werte für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 690 € je Quadratmeter in Buchheim und 790 € in Buchforst. Für Mehrfamilienhausgrundstücke gelten 960 € in Buchheim und 920 € in Buchforst.
Weiterverkaufte Wohnungen kosteten 2025 in Buchheim im Mittel 3.254 € je Quadratmeter (27 Verkäufe), in Buchforst 3.272 € (4 Verkäufe). Wohnungen ab Baujahr 1991 lagen in Buchheim bei 3.902 €.
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Alle Kölner Stadtteile mit ihren Kennzahlen im Vergleich stehen unter Immobilie verkaufen in Köln, dort auch auf der Karte. Im Stadtbezirk Mülheim:
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Foto oben: M97995619, M. Pflüger, CC BY-SA 3.0 de, via Wikimedia Commons (verkleinert).
