Nach zwei Erhöhungen im Juni und im September hat die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen am 29. Oktober unverändert gelassen. Eine Entwarnung für den Immobilienmarkt ist das nicht. Die Bauzinsen bleiben auf dem höchsten Stand seit vielen Jahren, und das spüren Käufer und Verkäufer. Auch wir merken in unserer täglichen Arbeit in Köln und Rhein-Berg, dass sich der Wohnungsmarkt in den vergangenen Wochen deutlich abgekühlt hat.
Was die EZB entschieden hat
Der Einlagensatz bleibt bei 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent. Die Notenbank steckt in einem Zielkonflikt. Die Inflation im Euroraum lag im September bei 3,8 Prozent und damit klar über dem Ziel von 2 Prozent, getrieben vor allem von Energie. Gleichzeitig belasten die hohen Energiepreise Unternehmen und Verbraucher. In Deutschland ist die Teuerung im Oktober nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamts auf 2,8 Prozent gesunken, nach 3,3 Prozent im September. Die nächste Zinsentscheidung fällt am 17. Dezember. An den Märkten wird mit weiteren Erhöhungen bis Mitte 2027 gerechnet.
Warum die Bauzinsen hoch bleiben
Für Baukredite sind die Renditen langfristiger Anleihen wichtiger als der Leitzins, und die sind in den vergangenen Wochen deutlich gestiegen. Das Verbraucherportal Finanztip nannte Ende Oktober für Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung rund 4,4 Prozent, für 20 Jahre 4,9 Prozent, so viel wie seit etwa 2010 nicht mehr. Die günstigsten Angebote für Käufer mit viel Eigenkapital lagen Ende Oktober knapp unter 4 Prozent. Große Kreditvermittler erwarten bis zum Jahresende Werte zwischen 4,0 und 4,5 Prozent und keinen deutlichen Rückgang.
Was das bedeutet, zeigt ein einfaches Beispiel. Bei 300.000 Euro Kredit und 2 Prozent Tilgung lag die Monatsrate vor einem Jahr bei rund 1.400 Euro, heute sind es rund 1.600 Euro. Bei gleicher Rate können sich viele Haushalte also deutlich weniger Immobilie leisten.
Was wir am Markt erleben
Die Folgen sehen wir jeden Tag. Käufer zögern und verhandeln härter, und Objekte, die mit einem Preis aus dem Frühjahr gestartet sind, stehen länger im Markt. Die Preise selbst geben bislang kaum nach. Nach einer Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft lagen die Preise für Eigentumswohnungen im dritten Quartal nur 0,3 Prozent über dem Vorjahr und gut zehn Prozent unter dem Höchststand von 2022. Bewegung gibt es vor allem bei der Dauer und bei den Verhandlungen.
Was das für Verkäufer heißt
Wer jetzt verkauft, braucht einen Preis, der zum heutigen Markt passt, nicht zum Markt von vor einem Jahr. Ein zu hoher Startpreis kostet in dieser Lage besonders viel Zeit, und eine spätere Senkung schwächt die Verhandlungsposition. Wichtig sind außerdem vollständige Unterlagen und Käufer, deren Finanzierung früh geprüft ist. Wie Sie den richtigen Preis finden, lesen Sie im Beitrag zum Angebotspreis Ihrer Immobilie. Wer nicht verkaufen muss, kann auch abwarten oder vermieten. Was dabei zu bedenken ist, erklären wir im Ratgeber Immobilie vermieten oder verkaufen.
Was das für Käufer heißt
Für Käufer ist die Lage zweischneidig. Die Finanzierung ist teurer, dafür ist die Auswahl größer und der Verhandlungsspielraum spürbar gewachsen. Wer eine Finanzierungszusage hat und schnell entscheiden kann, ist heute im Vorteil. Eine lange Zinsbindung schützt vor weiter steigenden Zinsen. Eigentümer, deren Zinsbindung bald endet, finden Hinweise im Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
Wie es weitergeht
Eine schnelle Wende ist nicht in Sicht. Solange Inflation und Energiepreise hoch bleiben, dürften auch die Bauzinsen nicht deutlich sinken. Viel hängt davon ab, was die EZB am 17. Dezember entscheidet. Wir beobachten den Markt in Köln und Rhein-Berg weiter und berichten. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie unter den heutigen Bedingungen wert ist, sprechen Sie uns an.
