Baugeld ist so teuer wie seit Jahren nicht. Der Durchschnittszins für Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung lag am 15. Oktober nach Angaben des Kreditvermittlers Interhyp bei 4,42 Prozent, vor einem Jahr waren es rund 3,6 Prozent. Damit ist der bisherige Höchststand von Ende 2023 überschritten. Für Käufer schrumpft das Budget, für Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung steigt die Rate. Und auch Verkäufer spüren die Folgen.
Wo die Zinsen stehen
Die Bundesbank, deren Zahlen mit etwas Abstand erscheinen, nennt für neu vereinbarte Baukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung im August 2026 einen Durchschnitt von 4,04 Prozent, nach 3,92 Prozent im Juli. Die günstigsten Angebote für Kunden mit sehr guter Bonität und viel Eigenkapital lagen am 20. Oktober knapp über 4 Prozent effektiv. Der Durchschnitt aller Abschlüsse liegt deutlich darüber.
Warum die Zinsen steigen
Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen 2026 zweimal angehoben, im Juni und im September um jeweils 0,25 Prozentpunkte. Der Einlagensatz liegt seit dem 16. September bei 2,50 Prozent. Hintergrund ist die Inflation, die im September nach Angaben des Statistischen Bundesamts auf 3,3 Prozent gestiegen ist, getrieben vor allem von Energie. Für die Bauzinsen noch wichtiger sind die Renditen langfristiger Anleihen und Pfandbriefe, an denen sich die Banken bei der Refinanzierung orientieren. Auch sie sind in den vergangenen Wochen deutlich gestiegen. Die nächste Zinsentscheidung der EZB fällt am 29. Oktober.
Was das für Käufer heißt
Ein Rechenbeispiel zeigt die Wirkung. Bei einem Kredit von 300.000 Euro und 2 Prozent Tilgung beträgt die Monatsrate bei 3,6 Prozent Zins 1.400 Euro. Bei 4,42 Prozent sind es rund 1.605 Euro, also etwa 205 Euro mehr im Monat. Umgekehrt gerechnet heißt das, wer sich höchstens 1.400 Euro im Monat leisten will, kann heute nur noch rund 262.000 Euro aufnehmen, etwa 38.000 Euro weniger als vor einem Jahr. Mehr Eigenkapital senkt den Kreditbedarf und verbessert oft auch die Konditionen. Wer kauft, sollte die Finanzierung vor der ersten Besichtigung klären und sich eine Finanzierungsbestätigung geben lassen.
Was das für Verkäufer heißt
Wenn das Budget der Käufer kleiner wird, wird der Kreis der Interessenten für eine Immobilie in einer bestimmten Preisklasse enger. Das bedeutet nicht automatisch sinkende Preise, aber es verschiebt das Gewicht. Ein realistischer Angebotspreis wird noch wichtiger, denn Objekte, die zu hoch starten, stehen länger im Markt und verkaufen sich am Ende oft schlechter. Wie Sie den richtigen Preis finden, erklären wir im Beitrag zum Angebotspreis Ihrer Immobilie. Wichtig ist auch, früh zu prüfen, ob ein Käufer die Finanzierung wirklich schafft. Wie wir dabei vorgehen, lesen Sie in unserer Meldung zur Bonitätsprüfung von Immobilienkäufern.
Was das für Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung heißt
Am stärksten trifft der Anstieg Eigentümer, deren Zinsbindung jetzt endet. Wer 2016 oder 2021 zu gut einem Prozent finanziert hat, muss die Restschuld nun zu deutlich höheren Zinsen neu finanzieren. Laufende Verträge mit festem Zins sind dagegen nicht betroffen. Wie Sie die Anschlussfinanzierung planen, wann sich ein Forward-Darlehen lohnt und was ein Bankwechsel kostet, erklären wir im neuen Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
Wie es weitergeht
Eine klare Richtung zeichnet sich nicht ab. In der Bankenumfrage von Interhyp erwarten im Oktober 80 Prozent für die nächsten ein bis zwei Monate gleichbleibende Bauzinsen, 20 Prozent rechnen mit leicht sinkenden. Für längere Zeiträume gehen die Einschätzungen auseinander. Viel hängt davon ab, wie sich Inflation und Energiepreise entwickeln und was die EZB am 29. Oktober beschließt. Wir beobachten den Markt in Köln und Rhein-Berg und berichten weiter.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Finanzierungsberatung im Einzelfall.
