In seiner Sitzung am 8. Oktober 2026 hat der Rat der Stadt Köln drei Beschlüsse gefasst, die für Immobilieneigentümer wichtig sind. Er hat die Ergebnisse des Prozesses „Köln baut bezahlbar“ verabschiedet, die das Bauen günstiger machen sollen. Er hat eine Soziale Erhaltungssatzung für Kalk beschlossen, die Umbauten dort genehmigungspflichtig macht. Und er hat mit dem „Köln-Katalog Bestand“ einen Rahmen dafür gesetzt, wie bestehende Viertel weiterentwickelt werden sollen. Die eine Entscheidung lockert Vorgaben, die andere zieht sie an.
Was sich beim Neubau ändert
Am Prozess „Köln baut bezahlbar, Wohnen für alle“ haben nach Angaben der Stadt rund fünf Monate lang etwa 150 Vertreterinnen und Vertreter aus Verwaltung und Wohnungswirtschaft gearbeitet. Herausgekommen sind rund 150 Maßnahmen und Ansätze, darunter 22 Vorschläge, städtische Vorgaben anzupassen. Ziel ist, dass sich Wohnungsbauprojekte wieder rechnen und tatsächlich gebaut werden.
Der größte Hebel betrifft den Energiestandard. Bisher verlangte die Stadt bei vielen Projekten den Standard Effizienzhaus 40. Künftig reicht der gesetzliche Standard nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, wenn die Wärmeversorgung klimaneutral ist. Bei den Stellplätzen entfällt die Pflicht für studentisches Wohnen. Bei Baulücken und Aufstockungen müssen kleinere Vorhaben keine Stellplätze mehr nachweisen, der Rat ist hier sogar über den Vorschlag der Verwaltung hinausgegangen. Die geforderten Grünflächen werden reduziert, wenn auf dem Grundstück, in der Nähe oder auf dem Dach zusätzlich begrünt wird. Auch bei Spielplätzen und weiteren städtischen Standards gibt es Anpassungen. Ein Monitoring soll prüfen, ob Kosten und Verfahrensdauer tatsächlich sinken. Oberbürgermeister Torsten Burmester sagte dazu, die eigentliche Bewährungsprobe beginne nun mit der Umsetzung.
Was das für Grundstückseigentümer heißt
Von den Erleichterungen profitieren vor allem kleinere Vorhaben, die bisher an den Nebenkosten des Bauens gescheitert sind. Eine Aufstockung auf einem Mehrfamilienhaus oder die Bebauung einer Baulücke wird ohne Stellplatznachweis deutlich günstiger, weil eine Tiefgarage oder abgelöste Stellplätze schnell einen großen Teil des Budgets binden. Wer ein solches Grundstück besitzt, sollte die Zahlen neu rechnen. Für Bauträger verbessert der niedrigere Energiestandard die Kalkulation größerer Projekte. Ab wann die neuen Regeln in den einzelnen Verfahren angewendet werden, nennt die Stadt in ihrer Mitteilung nicht. Wer konkret plant, sollte das bei der Bauaufsicht erfragen. Wie sich der Bau-Turbo des Bundes in der Region bisher ausgewirkt hat, lesen Sie in unserem Beitrag Bau-Turbo, ein Jahr danach.
Kalk wird Milieuschutzgebiet
Mit der Sozialen Erhaltungssatzung „Kalk Mitte“ bekommt Köln nach dem Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld Ost sein viertes Milieuschutzgebiet. Es umfasst nahezu den ganzen Stadtteil Kalk mit den Wohnquartieren nördlich und südlich der Kalker Hauptstraße. Rechtsgültig wird die Satzung mit der Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt.
Ab dann brauchen Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen eine Genehmigung der Stadt, auch wenn sie nach der Landesbauordnung sonst genehmigungsfrei wären. Die Stadt kann Maßnahmen untersagen, die über eine übliche Modernisierung und die zeitgemäße Ausstattung einer durchschnittlichen Wohnung hinausgehen. Geprüft wird, wie sich ein Vorhaben auf Wohnungsgröße, Zimmerzahl, Ausstattung und Miethöhe auswirkt. Mieterhöhungen bleiben grundsätzlich möglich, einen individuellen Anspruch für Mieter schafft die Satzung nicht.
Was Eigentümer und Käufer in Kalk beachten sollten
Wer in Kalk eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus besitzt und modernisieren möchte, sollte Vorhaben wie einen zweiten Balkon, ein Luxusbad, das Zusammenlegen von Wohnungen oder einen neuen Grundriss vorher mit der Stadt abstimmen. Gewöhnliche Instandhaltung und Modernisierung auf zeitgemäßem Standard bleiben möglich, im Einzelfall entscheidet aber ein Bescheid. Ob auch die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen eine Genehmigung braucht, sollten Sie vor dem Notartermin klären.
Beim Verkauf kommt hinzu, dass das Baugesetzbuch der Stadt in Erhaltungsgebieten ein Vorkaufsrecht gibt. Der Notar muss den Vertrag der Stadt deshalb vorlegen, und bis sie erklärt hat, dass sie ihr Recht nicht ausübt, kann es einige Wochen dauern. Das sollte im Zeitplan stehen, gerade wenn der Käufer seine Finanzierung terminiert hat. Für Kapitalanleger ändern die Auflagen die Rechnung, weil sich aufwendige Sanierungen schwerer umsetzen lassen. Für Selbstnutzer ändert sich weniger. Was Wohnungen und Häuser in Kalk, Humboldt-Gremberg und den Nachbarvierteln derzeit erzielen, finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Köln-Kalk und Humboldt/Gremberg.
Ein Rahmen für die bestehenden Viertel
Der dritte Beschluss ist der „Köln-Katalog Bestand“, ein städtebauliches Entwicklungskonzept, das den bisherigen Köln-Katalog für Neubauquartiere ergänzt. Er beschreibt fünf Qualitäten für bestehende Viertel, nämlich Bauweise, Nutzungsmischung, Grün und Klima, Mobilität und Veedelscharakter, und stellt dazu 18 Strategien und sechs Anwendungsbeispiele vor. Es geht um zusätzlichen Wohnraum, kurze Wege, mehr Grün und den Erhalt des Charakters der Veedel. Ein Bebauungsplan ist der Katalog nicht. Die Stadt soll ihn aber bei Planungen im Bestand frühzeitig berücksichtigen, er hat also eine steuernde Wirkung auf künftige Verfahren.
Unsere Einordnung
Die Erleichterungen setzen an den richtigen Stellen an, denn Energiestandard und Stellplätze gehören zu den teuersten städtischen Vorgaben. Ob dadurch mehr gebaut wird, zeigt sich erst in den Genehmigungen der kommenden Monate. In Kalk ziehen die Regeln dagegen an. Wer dort verkaufen, kaufen oder sanieren möchte, sollte die Satzung früh einplanen. Wir beobachten, wie die Stadt die Beschlüsse umsetzt, und berichten weiter.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
