Auf einen Blick
Bruttomietrendite ergibt sich rechnerisch für eine Bestandswohnung in Köln aus den Durchschnittswerten der Kölner Marktberichte. Nach Kosten bleibt deutlich weniger.
beträgt die Spekulationsfrist. Erben übernehmen den Kaufzeitpunkt des Erblassers. Wer erst vermietet und dann verkauft, kann die Steuerfreiheit verlieren.
Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gelten in Köln, Bergisch Gladbach, Leverkusen, Rösrath und Overath.
Die Wohnung der Eltern ist geerbt, der Job zieht Sie in eine andere Stadt, oder das Haus ist nach dem Auszug der Kinder zu groß geworden. Irgendwann steht eine Immobilie leer, und die Frage lautet vermieten oder verkaufen. Beide Wege können richtig sein. Welcher besser passt, hängt weniger vom Bauchgefühl ab als von ein paar nüchternen Zahlen und von Ihren Plänen für die nächsten Jahre.
Was Vermieten bringt
Ein erster Anhaltspunkt ist die Bruttomietrendite, also die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Wert. Nach den Kölner Marktberichten lag die durchschnittliche Bestandsmiete 2025 bei 14,50 Euro je Quadratmeter, der Kaufpreis für eine Bestandswohnung bei 4.660 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich rechnerisch eine Bruttomietrendite von rund 3,7 Prozent. In einzelnen Veedeln und im Umland kann sie höher oder niedriger liegen.
Von der Bruttorendite gehen Kosten ab, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann. Dazu gehören Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen für größere Reparaturen und das Risiko, dass eine Wohnung zeitweise leer steht oder die Miete ausbleibt. Netto bleibt deshalb spürbar weniger übrig. Ob sich das lohnt, hängt an der Finanzierung. Ist die Wohnung schuldenfrei, kann die Miete ein verlässliches Einkommen sein. Müssten Sie für das Halten einen Kredit aufnehmen, liegen die Bauzinsen mit rund 4 Prozent derzeit über der Bruttorendite.
Was Vermieten an Zeit und Risiko kostet
Vermieten ist keine passive Geldanlage. Sie suchen einen Mieter, schließen den Vertrag, rechnen jedes Jahr die Nebenkosten ab, kümmern sich um Reparaturen und sind Ansprechpartner, wenn etwas nicht funktioniert. Wer weit weg wohnt, braucht dafür meist eine Hausverwaltung, die Geld kostet. Worauf es bei der Auswahl des Mieters ankommt, erklären wir im Beitrag zu Mieterauswahl und Mietvertrag.
Dazu kommt der Mieterschutz. In Köln, Bergisch Gladbach, Leverkusen, Rösrath und Overath gilt die Mietpreisbremse für neue Verträge, und Mieten in laufenden Verträgen dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Kündigen können Sie nur mit einem gesetzlichen Grund, etwa Eigenbedarf, und mit Fristen von drei bis neun Monaten je nach Mietdauer. Wer eine Wohnung vermietet, bindet sich also für längere Zeit.
Was das Finanzamt sagt
Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Dagegen stehen Werbungskosten wie Zinsen, Reparaturen, Verwaltung und die Abschreibung auf das Gebäude, für die meisten Bestandsgebäude 2 Prozent im Jahr, für Gebäude von vor 1925 2,5 Prozent. Bei einer geerbten Wohnung führen Sie die Abschreibung des Erblassers fort.
Beim Verkauf kommt es auf die Spekulationsfrist an. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Erben übernehmen dabei den Kaufzeitpunkt des Erblassers, die Frist beginnt also nicht neu. Steuerfrei ist der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Hier liegt eine Falle. Wer aus einer selbst genutzten Wohnung auszieht, sie vermietet und später verkauft, kann diese Ausnahme verlieren, solange die zehn Jahre noch nicht um sind. Einzelheiten finden Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
Vermietet verkaufen ist schwieriger
Viele Eigentümer vermieten zunächst, um später zu verkaufen, wenn der Markt besser ist. Das sollte gut überlegt sein. Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an, denn Selbstnutzer können nicht einziehen. Kapitalanleger rechnen mit der Miete, und die liegt im Bestand oft unter dem, was ein neuer Mieter zahlen würde. Der Preis fällt deshalb häufig niedriger aus als für eine leere Wohnung. Was beim Verkauf mit Mieter zu beachten ist, lesen Sie im Beitrag zu Immobilien mit Mieter.
Was der Markt gerade sagt
Der Kaufmarkt ist im Herbst 2026 zäh. Die Bauzinsen liegen bei rund 4 Prozent, viele Käufer zögern, und Verkäufe dauern länger als noch vor einem Jahr. Wer jetzt verkauft, braucht einen realistischen Preis von Anfang an. Wer nicht verkaufen muss, kann abwarten. Vermieten ist dann eine Möglichkeit, sollte aber eine bewusste Entscheidung für mehrere Jahre sein und kein Parkplatz bis zum nächsten Aufschwung. Wie sich Zinsen und Markt zuletzt entwickelt haben, lesen Sie in unserer Meldung zur Zinspause der EZB.
Fünf Fragen für Ihre Entscheidung
Brauchen Sie das Geld aus der Immobilie in den nächsten Jahren, etwa für einen eigenen Kauf, für Pflege oder um Miterben auszuzahlen? Dann spricht viel für den Verkauf. Wie lange würden Sie die Wohnung halten, und sind die zehn Jahre seit dem Kauf schon um? Stehen größere Investitionen an, etwa an Heizung, Dach oder Fenstern, die vor einer Vermietung nötig wären? Wollen Sie sich um Mieter und Abrechnungen kümmern oder eine Verwaltung bezahlen? Und passt die Immobilie zu Ihrer übrigen Vermögensplanung, oder steckt schon viel Geld in Immobilien?
Wenn mehrere Erben beteiligt sind, kommt eine weitere Frage hinzu, nämlich ob sich alle einig sind. Wie Erbengemeinschaften zu einer Lösung kommen, erklären wir im Beitrag zur Erbengemeinschaft.
Unser Rat
Entscheiden Sie mit zwei Zahlen auf dem Tisch, dem realistischen Verkaufspreis und der erzielbaren Miete. Erst der Vergleich zeigt, was die Immobilie Ihnen als Vermögen und als Einkommen bringt. Klären Sie vorher mit Ihrem Steuerberater, ob die Spekulationsfrist abgelaufen ist und wie sich die Mieteinnahmen auswirken. Und treffen Sie die Entscheidung, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, denn danach lässt sie sich nur schwer zurückdrehen.
Gern schätzen wir beides für Sie ein, den Marktwert ebenso wie die Miete, die sich heute erzielen lässt. Eine erste Einschätzung des Werts erhalten Sie über unsere Immobilienbewertung.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Lohnt es sich, eine geerbte Wohnung zu vermieten?
Das hängt vor allem davon ab, ob Sie das Geld brauchen, wie lange Sie die Wohnung halten wollen und ob Investitionen anstehen. Die Bruttomietrendite liegt in Köln rechnerisch bei rund 3,7 Prozent, nach Kosten bei deutlich weniger. Ohne Kredit kann das ein stabiles Einkommen sein, mit Kredit rechnet es sich bei heutigen Zinsen selten.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?
Nur, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme greift. Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt wurde.
Kann ich eine vermietete Wohnung später leer verkaufen?
Nur, wenn der Mieter auszieht oder Sie wirksam kündigen. Eine Kündigung braucht einen gesetzlichen Grund, etwa Eigenbedarf, und Fristen von drei bis neun Monaten. Wer verkaufen möchte, sollte das vor dem Vermieten entscheiden.
Erzielt eine vermietete Wohnung weniger beim Verkauf?
Häufig ja, weil Selbstnutzer nicht sofort einziehen können und der Käuferkreis kleiner ist. Kapitalanleger kaufen vermietete Wohnungen, rechnen aber mit der Miete und nicht mit dem Preis für eine leere Wohnung.
Welche Mietregeln gelten in Köln und Rhein-Berg?
In Köln, Bergisch Gladbach, Leverkusen, Rösrath und Overath gelten die Mietpreisbremse bei neuen Verträgen und eine Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren für Mieterhöhungen in laufenden Verträgen. Bei umgewandelten Wohnungen gilt eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren.
