Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung ausläuft

Wer jetzt betroffen ist

Nach der Zinsstatistik der Bundesbank lagen Baukredite mit einer Zinsbindung von fünf bis zehn Jahren 2016 im Jahresschnitt bei rund 1,6 Prozent, 2020 und 2021 sogar bei rund 1,1 Prozent. Wer 2016 für zehn Jahre oder 2021 für fünf Jahre abgeschlossen hat, braucht 2026 eine Anschlussfinanzierung. Für neue Kredite mit über zehn Jahren Zinsbindung nennt die Bundesbank für August 2026 einen Durchschnitt von 4,04 Prozent. Große Kreditvermittler melden für Mitte Oktober Durchschnittswerte um 4,4 Prozent.

Was das für die Rate bedeutet

Ein einfaches Beispiel zeigt die Größenordnung. Bei einer Restschuld von 250.000 Euro, 1,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung beträgt die Monatsrate 750 Euro. Bei etwa 4,2 Prozent Zins und gleicher Tilgung sind es rund 1.290 Euro, also gut 540 Euro mehr im Monat. Für viele Haushalte ist das kein Rechenfehler am Rand, sondern eine Frage des Budgets. Umso wichtiger ist es, die Spielräume zu kennen, bevor die Hausbank ihr Angebot schickt.

Prolongation, Bankwechsel oder Forward-Darlehen

Die einfachste Lösung ist die Prolongation. Die bisherige Bank bietet zum Ende der Zinsbindung neue Konditionen an, Sie unterschreiben und zahlen weiter. Das kostet nichts extra und ist schnell erledigt. Ob das Angebot gut ist, wissen Sie aber erst, wenn Sie es mit anderen vergleichen. Banken kalkulieren bei Bestandskunden nicht immer so scharf wie bei Neukunden.

Beim Bankwechsel, der Umschuldung, übernimmt eine neue Bank die Restschuld. Die Grundschuld im Grundbuch muss dafür nicht gelöscht werden, sie wird an die neue Bank abgetreten. Die Kosten für Notar und Grundbuch liegen nach Beispielrechnungen von Finanzierungsvermittlern bei rund 0,2 Prozent der Grundschuld. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt am Ende der Zinsbindung nicht an. Schon ein kleiner Zinsunterschied gleicht diese Kosten über die Jahre meist aus.

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den Zins schon heute für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt. Das geht bis zu etwa fünf Jahre im Voraus. Für die Vorlaufzeit verlangen die Banken einen Aufschlag, üblich sind 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat, für die ersten Monate oft gar keiner. Wer zwei Jahre im Voraus abschließt und 0,02 Prozentpunkte je Monat zahlt, liegt also rund einen halben Prozentpunkt über dem heutigen Zins.

Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt

Das Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Sie zahlt sich aus, wenn die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung stärker steigen als der Aufschlag. Fallen sie dagegen, haben Sie mehr bezahlt als nötig, denn der Vertrag ist verbindlich. Wer das Darlehen später nicht abnimmt, muss der Bank eine Entschädigung zahlen.

Die Entscheidung hängt deshalb weniger an einer Zinsprognose als an Ihrer Belastbarkeit. Würde ein weiterer Anstieg um einen Prozentpunkt Ihr Budget sprengen, ist die Absicherung sinnvoll. Haben Sie Reserven und eine überschaubare Restschuld, können Sie auch abwarten und rund ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung vergleichen.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Wer eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vereinbart hat, ist nicht so lange gebunden, wie es scheint. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie einen Kredit mit festem Zins mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist vor allem dann interessant, wenn die Zinsen wieder unter Ihrem Vertragszins liegen. Was gilt, wenn Sie die Immobilie vor dem Ende der Zinsbindung verkaufen, erklären wir im Beitrag zu Verkauf trotz laufendem Kredit.

Was den Zins bestimmt

Neben dem allgemeinen Zinsniveau entscheidet vor allem der Beleihungsauslauf über Ihr Angebot, also das Verhältnis der Restschuld zum Wert der Immobilie. Nach zehn Jahren Tilgung ist die Restschuld kleiner, und viele Häuser und Wohnungen in Köln und im Rheinisch-Bergischen Kreis sind heute oft mehr wert als beim Kauf. Beides kann Sie in eine günstigere Zinsstufe bringen. Eine aktuelle Einschätzung des Werts hilft deshalb schon bei der Anfrage. Einen ersten Anhaltspunkt erhalten Sie über unsere Immobilienbewertung.

Daneben zählen Ihr Einkommen, die Dauer der neuen Zinsbindung und Extras wie das Recht auf Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel. Längere Zinsbindungen kosten meist etwas mehr, geben aber länger Planungssicherheit.

Wie Sie die höhere Rate abfedern

Steigt die Rate stärker, als das Budget es zulässt, gibt es mehrere Stellschrauben. Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate sofort, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Zinskosten insgesamt. Ersparnisse oder ein zuteilungsreifer Bausparvertrag lassen sich zum Wechselzeitpunkt als Sondertilgung einsetzen und verringern die Restschuld, die neu finanziert werden muss. Auch eine Aufteilung in Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung ist möglich.

Reicht das alles nicht, lohnt ein ehrlicher Blick auf die Alternativen. Manchmal ist ein Verkauf und der Umzug in eine kleinere Wohnung die bessere Lösung, manchmal ein Modell, bei dem Sie in der Immobilie wohnen bleiben. Welche Wege es dafür gibt, lesen Sie im Beitrag Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Unser Rat

Schauen Sie heute nach, wann Ihre Zinsbindung endet und wie hoch die Restschuld dann ist. Holen Sie spätestens ein Jahr vorher mehrere Angebote ein und vergleichen Sie diese mit dem Angebot Ihrer Bank. Würde ein weiterer Zinsanstieg Sie in Schwierigkeiten bringen, sichern Sie sich mit einem Forward-Darlehen ab. Und lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie aktuell einschätzen, denn er entscheidet mit über den Zins.

Wie sich die Bauzinsen zuletzt entwickelt haben, lesen Sie in unserer Meldung Bauzinsen über 4 Prozent. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist, sprechen Sie uns an.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Finanzierungs- oder Rechtsberatung im Einzelfall.

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