Auf einen Blick
des Nettohaushaltseinkommens sollte die Warmmiete als Faustregel nicht übersteigen.
über der ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete bei Neuvermietung in Köln wegen der Mietpreisbremse höchstens liegen.
nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen.
Die Rendite einer vermieteten Wohnung entscheidet sich nicht an der Miethöhe, sondern an der Zuverlässigkeit des Mieters und an der Qualität des Vertrags. Beides lässt sich vor dem Einzug beeinflussen, danach kaum noch.
Was Sie vor Vertragsschluss verlangen dürfen
Zulässig sind die Selbstauskunft zu Beruf, Haushaltsgröße und Einkommen, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, eine Bonitätsauskunft und die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. Ebenfalls zulässig ist die Frage, ob in den letzten Jahren ein Insolvenzverfahren oder eine eidesstattliche Versicherung vorlag.
Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft, Kinderwunsch, Religion, Parteizugehörigkeit, Herkunft, sexueller Orientierung, Gewerkschaftsmitgliedschaft und nach Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis. Eine Auswahl, die an Herkunft oder Familienstand anknüpft, verstößt gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. Prüfen Sie Unterlagen erst, wenn ein Bewerber ernsthaft infrage kommt, und löschen Sie die Unterlagen aller anderen, das verlangt die Datenschutzgrundverordnung.
Worauf es bei der Auswahl wirklich ankommt
Die Faustregel lautet, dass die Warmmiete ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen sollte. Wichtiger als der Beruf ist die Stabilität, also ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit oder ein nachweisbar tragfähiges Einkommen bei Selbstständigen über zwei Jahre. Ein kurzes persönliches Gespräch und ein Anruf beim Vorvermieter sagen in der Praxis mehr als jede Auskunftei.
Die Miethöhe und ihre Grenzen
In Köln gilt die Mietpreisbremse. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ermittelt über den Mietspiegel. Ausnahmen bestehen für Neubauten ab Oktober 2014, für umfassend modernisierte Wohnungen und für die zuvor bereits höhere Vormiete, die aber offengelegt werden muss. Bergisch Gladbach ist nicht durchgehend erfasst, hier lohnt der Blick in die aktuelle Landesverordnung. Bei laufenden Verträgen begrenzt zusätzlich die Kappungsgrenze Erhöhungen auf zwanzig Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten wie Köln auf fünfzehn Prozent.
Klauseln, die halten, und solche, die nicht halten
Wirksam sind eine Staffelmiete mit betragsmäßig festgelegten Stufen und mindestens einem Jahr Abstand sowie eine Indexmiete, gekoppelt an den Verbraucherpreisindex. Beide schließen die Erhöhung wegen Modernisierung weitgehend aus, dafür bringen sie Planbarkeit. Bei der Indexmiete ist allerdings eine gesetzliche Änderung im Verfahren, die Anpassungen in angespannten Märkten deckeln soll. Den Stand dazu finden Sie unter Mietrecht II.
Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten, ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und darf in drei Raten gezahlt werden.
Bei Schönheitsreparaturen sind starre Fristenpläne unwirksam, ebenso die Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand und die Übergabe einer unrenovierten Wohnung mit gleichzeitiger Renovierungspflicht. Eine unwirksame Klausel fällt vollständig weg, dann trägt der Vermieter die Kosten. Wirksam sind dagegen Kleinreparaturklauseln mit Einzelgrenze um die hundert Euro und einer Jahresobergrenze.
Übergabe und laufendes Verhältnis
Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl, Fotos und Zustandsbeschreibung ist die wichtigste Absicherung für beide Seiten. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, danach sind Nachforderungen ausgeschlossen. Und eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann frühestens fünfzehn Monate nach dem letzten Mietbeginn oder der letzten Erhöhung verlangt werden.
Wir übernehmen die Vermietung von der Bewertung der marktgerechten Miete über die Auswahl bis zur Übergabe und arbeiten dabei mit geprüften Vertragsmustern.
