Auf einen Blick
nach dem Kauf ist der Gewinn aus einer vermieteten oder leerstehenden Immobilie steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge.
bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt haben.
oder geschenkt zählt die Besitzzeit des Vorgängers mit. Hielt der Erblasser die Immobilie zwölf Jahre, können Sie sofort steuerfrei verkaufen.
Ob ein Verkaufsgewinn steuerpflichtig ist, entscheidet sich an zwei Fragen. Wie lange gehört Ihnen die Immobilie, und wie wurde sie genutzt. Die Antworten liegen im Einkommensteuergesetz, die Auswirkungen können fünfstellig sein.
Die Zehnjahresfrist
Verkaufen Sie eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintragung. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe.
Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und Verkaufskosten, erhöht um die in der Haltezeit geltend gemachte Abschreibung. Genau dieser Punkt überrascht viele Eigentümer, denn die über Jahre abgesetzte AfA wird beim Verkauf wieder hinzugerechnet. Versteuert wird zum persönlichen Einkommensteuersatz, es gibt keinen gesonderten Steuersatz.
Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese Zeiträume müssen nicht volle Jahre sein. Wer im Dezember 2024 einzieht, durchgehend selbst wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung bereits. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie seit Anschaffung durchgehend selbst bewohnt wurde.
Als eigene Wohnzwecke gilt auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Kindergeld bezogen wird. Die Überlassung an Eltern, Geschwister oder andere Angehörige zählt nicht, auch nicht unentgeltlich. Ein häusliches Arbeitszimmer ist nach der jüngeren Rechtsprechung unschädlich, eine teilweise Vermietung dagegen anteilig steuerpflichtig.
Gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshandel. Folge sind Gewerbesteuer, Buchführungspflicht und der Wegfall der Zehnjahresfrist, denn im Betriebsvermögen gibt es keine steuerfreie Haltedauer. Die Drei-Objekt-Grenze ist keine starre Regel, sondern ein Indiz, und bereits eine erkennbare Wiederverkaufsabsicht beim Erwerb kann ausreichen. Wer mehrere Objekte hält, klärt das vor dem ersten Verkauf.
Erbe und Schenkung
Bei Erbschaft und Schenkung wird die Besitzzeit des Rechtsvorgängers angerechnet. Hat der Erblasser die Immobilie zwölf Jahre gehalten, kann der Erbe sofort steuerfrei verkaufen. Davon unabhängig ist die Erbschaftsteuer, die eigenen Freibeträgen folgt, für Kinder vierhunderttausend Euro je Elternteil, für Ehegatten fünfhunderttausend Euro.
Weitere Kosten, die anfallen
Eine vorzeitig abgelöste Finanzierung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, die sich am entgangenen Zinsgewinn der Bank bemisst. Nach zehn Jahren Zinsbindung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, dann fällt sie weg. Die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer, in Nordrhein-Westfalen liegt sie bei sechseinhalb Prozent. Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung nicht übernommener Grundschulden trägt der Verkäufer.
Wichtiger Hinweis
Dieser Text gibt einen Überblick über die Grundzüge und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Anwendung auf Ihren Fall, besonders bei gemischter Nutzung, bei Erbengemeinschaften und bei mehreren Objekten, gehört zu einem Steuerberater. Wir arbeiten mit Kanzleien in Köln und Bergisch Gladbach zusammen und stellen den Kontakt gerne her.
