Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft den Mietvertrag mit. Wer eine verkauft, verkauft ein Objekt, über das ein anderer verfügt. In Köln und Bergisch Gladbach kommt hinzu, dass sich ein Erwerber nach einer Umwandlung erst nach acht Jahren auf Eigenbedarf berufen kann.
Eine vermietete Wohnung ist etwas anderes als eine leere. Nicht nur im Preis, sondern in der Sache. Wer kauft, kauft den Mietvertrag mit, so wie er ist, und wer verkauft, verkauft ein Objekt, über das ein anderer verfügt. Die meisten Enttäuschungen auf beiden Seiten entstehen daraus, dass dieser Unterschied erst nach dem Notartermin ernst genommen wird.
Der Satz, um den sich alles dreht, steht in § 566 BGB und trägt die amtliche Überschrift „Kauf bricht nicht Miete". Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mieter muss dem nicht zustimmen. Er muss nicht einmal gefragt werden.
Der Stichtag ist der Grundbucheintrag
Ein Missverständnis, das in fast jeder zweiten Beratung auftaucht: Der Übergang passiert nicht bei der Beurkundung. Er passiert mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zwischen Notartermin und Umschreibung liegen in der Praxis oft mehrere Monate, und in dieser Zeit ist weiterhin der Verkäufer Vertragspartner des Mieters.
Das hat handfeste Folgen. Eine Mieterhöhung, die der Käufer in dieser Phase im eigenen Namen ausspricht, ist unwirksam, ebenso eine Modernisierungsankündigung oder eine Kündigung. Wer das vermeiden will, lässt sich vom Verkäufer im Kaufvertrag ermächtigen, solche Erklärungen im eigenen Namen abzugeben. Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich für zulässig erklärt, und die Ermächtigung muss dem Mieter nicht offengelegt werden.
Auch die Miete folgt dem Stichtag, und zwar nach Fälligkeit. Mieten, die vor der Umschreibung fällig geworden sind, stehen dem Verkäufer zu, spätere dem Käufer. Rückstände wandern nicht automatisch mit. Wer offene Forderungen übernehmen will, braucht eine Abtretung im Kaufvertrag. Und noch etwas geht verloren: Ein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs, das dem Verkäufer zustand, kann der Käufer nicht mehr ausüben, wenn es nicht vorher ausgesprochen wurde. Auf Rückstände gegenüber dem Vorvermieter lässt sich eine Kündigung nicht stützen.
Kaution und Nebenkosten, die beiden Posten, die immer Ärger machen
Bei der Kaution ist die Lage für Käufer unangenehm klar. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass er dem Mieter zur Rückzahlung verpflichtet ist, und zwar unabhängig davon, ob ihm die Kaution tatsächlich ausgehändigt wurde. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass die Kautionen mit übergeben werden, zahlt sie am Ende aus eigener Tasche zurück. Der Verkäufer haftet zwar nachrangig weiter, wenn der Mieter beim Erwerber nicht an sein Geld kommt, aber darauf will sich niemand verlassen müssen.
Bei den Betriebskosten gilt im Grundsatz eine einfache Linie. Abrechnungszeiträume, die vor dem Eigentumsübergang bereits abgelaufen waren, bleiben Sache des Verkäufers. Für die im Zeitpunkt des Übergangs laufende Periode rechnet der Käufer ab, und zwar für das ganze Jahr, auch für die Monate, in denen ihm die Immobilie noch nicht gehörte. Im Innenverhältnis muss er sich die vom Verkäufer vereinnahmten Vorauszahlungen anrechnen lassen, und der Verkäufer schuldet ihm Belege und Mitwirkung.
In der Literatur wird die Zuordnung der laufenden Periode nicht einhellig gesehen, es gibt eine Gegenauffassung. Praktisch löst man das nicht über Rechtsprechung, sondern über den Kaufvertrag: Wer dort festhält, welche Vorauszahlungen bereits vereinnahmt wurden und wer welche Belege wann herausgibt, spart sich die Frage.
Eigenbedarf, und warum er in Köln acht Jahre warten muss
Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, braucht einen Kündigungsgrund. Nach § 573 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, und Eigenbedarf ist ein solches, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Bedarfsperson muss im Kündigungsschreiben namentlich benannt und das Interesse konkret dargelegt werden.
Wer zum privilegierten Kreis gehört, hat der Bundesgerichtshof zuletzt enger gefasst. Nichten und Neffen zählen dazu. Ein Cousin nicht, und zwar auch dann nicht, wenn im Einzelfall eine enge persönliche Bindung besteht. Der Bundesgerichtshof grenzt den Kreis über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen ab. Eine GmbH kann Eigenbedarf ohnehin nicht geltend machen.
Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer. Sie betragen drei Monate, nach fünf Jahren sechs und nach acht Jahren neun Monate. Diese Verlängerung gilt nur zugunsten des Mieters.
Der für unsere Region entscheidende Punkt steht aber woanders. § 577a BGB sperrt die Eigenbedarfskündigung, wenn an vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses verkauft wurde. Im gesetzlichen Grundfall sind das drei Jahre. Die Länder dürfen die Frist für gefährdete Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Nordrhein-Westfalen hat das getan. Die Mieterschutzverordnung des Landes gilt seit dem 1. März 2025 und setzt die Frist auf acht Jahre. Köln ist erfasst, Bergisch Gladbach ebenfalls, dazu unter anderem Rösrath, Overath, Leverkusen, Lohmar und Leichlingen. Die Regelung läuft bis zum 28. Februar 2030. Für Umwandlungen mit anschließendem Verkauf vor dem 1. März 2025 gilt die Vorgängerverordnung mit fünf Jahren weiter.
Dazu kommt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. August 2025, die in der Praxis noch nicht überall angekommen ist. Die Sperrfrist beginnt danach erst mit dem Eigentumserwerb desjenigen Vermieters, der kündigen will, also mit dessen Eintragung im Grundbuch. Nicht mit der Umwandlung, nicht mit dem Kaufvertrag, und nicht mit einem Zwischenerwerb durch eine Gesellschaft, die selbst keinen Eigenbedarf geltend machen kann. Wer heute von einem Zwischenerwerber kauft, dem läuft die Frist also von vorn.
Für Käufer heißt das schlicht: Eine Wohnung, die nach Überlassung an den Mieter umgewandelt wurde, ist in Köln auf absehbare Zeit keine Option für den Eigeneinzug. Für Verkäufer heißt es, dass dieser Umstand preisbildend ist und offen gehört, weil der Käufer ihn spätestens beim ersten Gespräch mit seinem Anwalt erfährt.
Das Vorkaufsrecht des Mieters
Werden vermietete Wohnräume verkauft, an denen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll, ist der Mieter nach § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt. Die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags muss mit einer Unterrichtung über dieses Recht verbunden werden. Der Mieter übt es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus, und zwar innerhalb von zwei Monaten ab Zugang der Mitteilung.
Wer diese Unterrichtung unterlässt und an einen Dritten übereignet, haftet auf Schadensersatz, und zwar auf den entgangenen Gewinn des Mieters. Das ist die Differenz zwischen dem Wert der Wohnung und dem Preis, zu dem der Mieter hätte kaufen können. In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall waren das knapp achtzigtausend Euro. Die Ausnahme greift nur beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters.
Umwandeln in Köln, was geht und was nicht
Hier liegt eine Besonderheit, die viele überrascht, weil sie aus Berlin oder München anderes gewohnt sind. § 250 BauGB erlaubt es den Ländern, die Aufteilung von Wohngebäuden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Die Vorschrift wurde Ende Oktober 2025 bis zum 31. Dezember 2030 verlängert.
Sie gilt aber nur, wo ein Land eine Verordnung erlassen hat. Nach der Übersicht des Deutschen Notarinstituts mit Stand Januar 2026 ist das in Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen und Niedersachsen der Fall. Nordrhein-Westfalen ist nicht dabei.
Auch der Milieuschutz führt hier nicht weiter. Köln hat soziale Erhaltungssatzungen, unter anderem im Severinsviertel, in Mülheim und in Ehrenfeld. Genehmigungspflichtig sind dort Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen, insbesondere Modernisierungen über den üblichen Standard hinaus. Die Umwandlung in Wohnungseigentum wäre nur genehmigungspflichtig, wenn das Land eine entsprechende Verordnung erlassen hätte. Die nordrhein-westfälische Verordnung dazu ist im März 2020 ausgelaufen.
Das Ergebnis ist ein eigentümliches Bild. In Köln lässt sich ein Mehrfamilienhaus aufteilen, ohne dass jemand um Erlaubnis gefragt werden muss. Der Mieterschutz setzt erst danach an, dafür kräftig, nämlich über die achtjährige Sperrfrist und das Vorkaufsrecht. Wer ein Aufteilungsmodell rechnet, sollte das in dieser Reihenfolge lesen und nicht bei der Genehmigungsfreiheit aufhören.
Weil sich der Zuschnitt der Erhaltungsgebiete ändert und in Kalk ein Verfahren läuft, lohnt vor einem konkreten Vorhaben immer eine tagesaktuelle Auskunft beim Stadtplanungsamt.
Was der Mietvertrag mit dem Preis macht
Dass eine vermietete Wohnung weniger kostet als eine bezugsfreie, weiß jeder. Die Größenordnung ist schwerer zu greifen, als es die Zahlen im Netz vermuten lassen.
Belastbare amtliche Abschlagsfaktoren für Köln gibt es nicht. Der Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses weist Liegenschaftszinssätze für vermietetes Wohnungseigentum aus, aber keine Umrechnungskoeffizienten für vermietet gegen bezugsfrei. Was kursiert, sind Auswertungen von Angebotsdaten eines Immobilienportals, die für Köln rund ein Viertel Unterschied nennen. Das sind Inserate, keine beurkundeten Kaufpreise, und die beiden Gruppen sind nicht um Lage, Baujahr und Zustand bereinigt. Als Hausnummer taugt das, als Bewertungsgrundlage nicht.
Weiter trägt ein anderer Gedanke, den die Gutachterausschüsse in Städten mit entsprechender Auswertung sichtbar machen. Der Abschlag ist keine feste Größe, sondern hängt an der Rendite. Eine vermietete Wohnung mit marktgerechter Miete verliert kaum etwas, weil ein Käufer für die laufende Rendite bezahlt. Eine Wohnung mit einer Bestandsmiete weit unter Markt verliert deutlich, weil der Käufer auf Jahre hinaus unter Wert vermietet und nicht weiß, wann sich das ändert. Der Abschlag misst also nicht den Zustand der Wohnung, sondern den Abstand zwischen Bestandsmiete und Marktmiete.
Das erklärt auch, warum Verkäufer mit einer Mieterhöhung kurz vor dem Verkauf selten so viel gewinnen, wie sie hoffen. In Köln und Bergisch Gladbach liegt die Kappungsgrenze bei fünfzehn statt zwanzig Prozent in drei Jahren, ebenfalls bis zum 28. Februar 2030. Wie man einen belastbaren Preis findet, steht im Beitrag zum Angebotspreis, und wie Wohnimmobilien bewertet werden, unter Immobilienbewertung.
Wer bezugsfrei kaufen will
Die naheliegende Idee, der Verkäufer solle vor dem Verkauf wegen Eigenbedarfs kündigen, trägt nicht. Ein Verkäufer, der ausziehen lässt, um anschließend zu verkaufen, hat gerade keinen Eigenbedarf, und eine Vorratskündigung ist unzulässig. Ebenso wenig trägt die Verwertungskündigung: § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB schließt ausdrücklich aus, dass sich ein Vermieter darauf beruft, er wolle die Räume im Zusammenhang mit einer Umwandlung veräußern.
Was bleibt, ist die kaufmännische Lösung. Wer bezugsfrei kaufen will, macht die Räumung zur Fälligkeitsvoraussetzung für den Kaufpreis und lässt das Risiko beim Verkäufer. Das ist unbequem in der Verhandlung, aber es ist der einzige Weg, der nicht darauf hofft, dass ein Mieter später freiwillig geht.
Wie wir vorgehen
Bei vermieteten Objekten sehen wir uns vor der Preisfindung die Verträge an, nicht die Wohnung. Wie hoch ist die Bestandsmiete im Verhältnis zur ortsüblichen, wann wurde zuletzt erhöht, wie lange wohnt der Mieter dort schon, gibt es Nachträge, und ist nach Überlassung umgewandelt worden. Aus diesen fünf Antworten ergibt sich der Preis, und zwar deutlich zuverlässiger als aus Quadratmetern.
Für Käufer heißt unsere Arbeit vor allem, unangenehme Dinge früh zu sagen. Eine Wohnung mit Achtjahresfrist ist kein Eigenheim in Wartestellung. Eine Bestandsmiete von sieben Euro wird nicht im nächsten Jahr zu zwölf. Und eine Kaution, die im Kaufvertrag nicht auftaucht, taucht später bei der Rückzahlung auf.
Dieser Beitrag beschreibt die typischen Fragen aus unserer Vermittlungspraxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Kündigungen, Vorkaufsrechtsmitteilungen und Kaufvertragsklauseln zu vermieteten Objekten gehören anwaltlich und notariell geprüft.
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