Das Grundbuch beim Immobilienkauf richtig lesen

Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es beantwortet drei Fragen: Was genau ist das Grundstück, wem gehört es, und was lastet darauf. Jede dieser Fragen hat ihren eigenen Abschnitt, und in jedem stehen Dinge, die den Wert einer Immobilie erheblich verändern können.

Einsicht bekommt nicht jeder. Wer ein berechtigtes Interesse nachweist, darf das Grundbuch einsehen. Beim Kauf läuft das in der Regel über den Notar, der den Auszug für die Beurkundung ohnehin anfordert. Als Verkäufer sollten Sie den aktuellen Auszug früh beschaffen, er gehört zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Das Bestandsverzeichnis beschreibt, was verkauft wird

Vor den drei Abteilungen steht das Bestandsverzeichnis. Es nennt Gemarkung, Flur und Flurstück, die Wirtschaftsart und die amtliche Größe in Quadratmetern. Diese Größe ist maßgeblich, nicht die Angabe im Exposé und nicht das, was der Zaun vermuten lässt.

Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Dann ist zu prüfen, ob wirklich alle verkauft werden. Der Zuweg, die Garagenzufahrt oder der hintere Gartenteil liegen häufig auf einem eigenen Flurstück. Im Bestandsverzeichnis stehen außerdem Rechte, die dem Grundstück zustehen, etwa ein Geh- und Fahrrecht über das Nachbargrundstück. Solche Rechte gehen beim Verkauf mit über.

Abteilung I nennt den Eigentümer

Hier steht, wer eingetragen ist, bei mehreren Eigentümern mit welchen Anteilen, und auf welcher Grundlage der Erwerb erfolgte. Das klingt nach Formsache, ist aber der erste Punkt, an dem ein Verkauf ins Stocken gerät.

Steht dort eine Erbengemeinschaft, müssen alle Mitglieder mitwirken. Steht dort noch ein verstorbener Eigentümer, muss zuerst die Erbfolge im Grundbuch nachvollzogen werden. Steht dort ein Ehepaar, das sich getrennt hat, braucht es beide Unterschriften. Wer eine Immobilie kaufen will, sollte früh wissen, wie viele Personen am Ende unterschreiben müssen.

Abteilung II schränkt die Nutzung ein

In der zweiten Abteilung stehen Lasten und Beschränkungen. Das ist der Teil, der beim Kauf am häufigsten unterschätzt wird, weil die Einträge kurz sind und harmlos klingen.

• Wege- und Leitungsrechte erlauben Dritten, über das Grundstück zu gehen, zu fahren oder Leitungen zu führen. Sie können eine Bebauung an dieser Stelle dauerhaft verhindern.
• Wohnungsrecht und Nießbrauch geben einer anderen Person das Recht, in der Immobilie zu wohnen oder sie zu vermieten. Ein lebenslanges Wohnungsrecht mindert den Wert erheblich und lässt sich nicht einseitig aufheben.
• Vorkaufsrechte stehen Nachbarn, Angehörigen oder der Gemeinde zu. Der Kaufvertrag kommt dann zwar zustande, der Berechtigte kann aber in die Bedingungen eintreten.
• Reallasten verpflichten zu wiederkehrenden Leistungen, etwa Zahlungen an einen früheren Eigentümer.
• Vermerke über Zwangsversteigerung, Insolvenz, Nacherbschaft oder ein Sanierungsgebiet zeigen an, dass der Eigentümer nicht frei verfügen kann.

Alte Eintragungen bleiben häufig stehen, obwohl das Recht längst gegenstandslos ist. Gelöscht wird nur auf Antrag und mit Bewilligung des Berechtigten. Wer als Verkäufer eine solche Altlast im Grundbuch hat, sollte die Löschung vor der Vermarktung anschieben, nicht während der Verhandlung.

Abteilung III zeigt, was an Geld darauf lastet

Die dritte Abteilung enthält Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Entscheidend ist ein Punkt, der regelmäßig für Verwirrung sorgt: Der eingetragene Betrag ist nicht die Restschuld. Eine Grundschuld über 400.000 Euro kann ein Darlehen sichern, das nur noch mit 40.000 Euro valutiert. Was tatsächlich offen ist, sagt allein die Bank in ihrer Löschungs- oder Freigabeerklärung.

Unterschieden wird zwischen Buch- und Briefgrundschuld. Bei der Briefgrundschuld existiert eine Urkunde, die vorgelegt werden muss. Ist der Brief verschwunden, kostet das Aufgebotsverfahren Monate. Diese Frage gehört früh geklärt, nicht drei Tage vor dem Notartermin.

Der Rang entscheidet in der Zwangsversteigerung

Innerhalb der Abteilungen II und III haben die Einträge eine Reihenfolge. Im Fall einer Zwangsversteigerung wird nach dieser Reihenfolge bedient, und Rechte mit besserem Rang bleiben bestehen, während nachrangige erlöschen. Für finanzierende Banken ist der Rang deshalb kein Detail, sondern die Grundlage der Kreditentscheidung. Ein im Rang vorgehendes Wohnungsrecht kann eine Finanzierung scheitern lassen, obwohl der Kaufpreis stimmt.

Beim Kauf sichert die Auflassungsvormerkung

Zwischen der Beurkundung und der Eintragung als Eigentümer vergehen Wochen bis Monate. In dieser Zeit ist der Käufer noch nicht Eigentümer, hat aber meist schon gezahlt. Die Auflassungsvormerkung in Abteilung II sichert ihn in dieser Phase ab: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr an einen Dritten übertragen oder frei belasten. Die Vormerkung wird vom Notar veranlasst und gehört zu den Kaufnebenkosten.

Was im Grundbuch nicht steht

Das ist der Punkt, an dem die meisten Käufer eine böse Überraschung erleben. Mehrere wertrelevante Umstände werden an ganz anderer Stelle geführt:

• Baulasten stehen in Nordrhein-Westfalen im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde, nicht im Grundbuch. Eine Abstandsflächen- oder Stellplatzbaulast kann die Bebaubarkeit genauso einschränken wie eine Dienstbarkeit.
• Denkmalschutz ergibt sich aus der Denkmalliste der Gemeinde.
• Altlasten führt das Altlastenkataster der Kreisverwaltung.
• Mietverhältnisse tauchen im Grundbuch nicht auf, gehen beim Verkauf aber auf den Käufer über.
• Bei Eigentumswohnungen regelt die Teilungserklärung, was zum Sondereigentum gehört. Worauf es dabei ankommt, steht im Ratgeber zum Kauf einer Eigentumswohnung.

Wer nur das Grundbuch prüft, prüft also die Hälfte. Die Anfrage beim Baulastenverzeichnis kostet wenig und dauert wenige Tage.

So gehen wir vor

Vor jeder Vermarktung sehen wir uns den aktuellen Grundbuchauszug an und klären, welche Einträge bestehen bleiben und welche bis zum Notartermin gelöscht sein müssen. Bei Rechten in Abteilung II sprechen wir früh mit dem Berechtigten, bei Grundschulden früh mit der Bank. Das verhindert den häufigsten Grund für geplatzte Termine: eine Unterlage, die am Tag der Beurkundung fehlt.

Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie mit den Rechten wert ist, die tatsächlich eingetragen sind, lassen Sie sie bewerten.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Die Auslegung einzelner Eintragungen gehört in die Hände eines Notars oder Rechtsanwalts.