Auf einen Blick
Nebenkosten kommen in NRW je nach Konstellation zum Kaufpreis hinzu, in aller Regel aus Eigenkapital.
Grunderwerbsteuer fällt in NRW auf den beurkundeten Kaufpreis an. Sie ist der größte Einzelposten.
kosten Notar und Grundbuch zusammen. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar gleich.
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. In Nordrhein-Westfalen kommen je nach Konstellation neun bis zwölf Prozent an Nebenkosten hinzu, und diese Summe muss in aller Regel aus Eigenkapital kommen.
Grunderwerbsteuer
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer sechseinhalb Prozent des im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreises. Sie ist der größte Einzelposten. Bei einem Kaufpreis von vierhunderttausend Euro sind das sechsundzwanzigtausend Euro. Der Bescheid kommt einige Wochen nach der Beurkundung, zu zahlen innerhalb eines Monats. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung als Eigentümer erfolgt.
Mitverkauftes bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wird es im Kaufvertrag gesondert und werthaltig ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Der Betrag muss allerdings realistisch sein, sonst beanstandet ihn das Finanzamt, und die finanzierende Bank rechnet ihn nicht zum Beleihungswert.
Notar und Grundbuch
Zusammen rund eineinhalb bis zwei Prozent. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und deshalb bei jedem Notar gleich, Verhandeln ist nicht möglich. Enthalten sind Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung und die Eintragungen beim Grundbuchamt. Den Notar wählt üblicherweise der Käufer, weil er die Kosten trägt.
Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Provisionsteilungsgebot. Die Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, der Käufer zahlt höchstens den Anteil des Verkäufers. In der Region Köln und Bergisch Gladbach liegt die Gesamtprovision üblicherweise bei rund sieben Prozent inklusive Mehrwertsteuer, davon trägt der Käufer die Hälfte. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten gilt die Regelung nicht, dort ist die Aufteilung frei verhandelbar.
Eine Beispielrechnung
Kaufpreis vierhunderttausend Euro. Grunderwerbsteuer sechsundzwanzigtausend Euro, Notar und Grundbuch rund siebentausend Euro, Maklerprovision anteilig rund siebentausend Euro. Summe rund vierzigtausend Euro, also zehn Prozent. Wer eine Einbauküche für zwölftausend Euro gesondert ausweist, spart etwa achthundert Euro Grunderwerbsteuer.
Was die Bank davon finanziert
In der Regel nichts. Banken beleihen den Objektwert, nicht die Nebenkosten, weil diesen kein Gegenwert gegenübersteht. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist bei sehr guter Bonität möglich, kostet aber einen deutlichen Zinsaufschlag. Die Faustregel bleibt, dass die Nebenkosten plus möglichst zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein sollten.
Für die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen sollten Sie neben dem Eigenkapitalbedarf auch die aktuelle Markteinschätzung zu Mieten oder Kaufen berücksichtigen.
Posten, die gern vergessen werden
Umzug, Renovierung vor dem Einzug, neue Küche, Gutachterkosten, gegebenenfalls die Ablösung einer Bereitstellungszinsphase, bei Wohnungen eine anteilige Instandhaltungsrücklage und bei Erbbaurecht der laufende Erbbauzins. Bei sanierungsbedürftigen Objekten kommen die absehbaren Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz hinzu, die sich beim Heizungstausch schnell im fünfstelligen Bereich bewegen.
Wir rechnen die Nebenkosten für jedes Objekt konkret durch, bevor ein Angebot abgegeben wird. Zusammen mit unserem Finanzierungspartner Baufi24 lässt sich in einem Termin klären, was tragfähig ist.
Wer von einer Wohnung in ein Haus wechseln möchte, muss neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen und den möglichen Verkaufserlös einplanen. Eine erste Wertermittlung Ihrer bisherigen Immobilie gibt Ihnen einen Anhaltspunkt für die Planung.
