Auf einen Blick
Versammlungsprotokolle sollten Sie lesen, besser fünf. Abgelehnte Sanierungen kommen in wenigen Jahren teurer zurück.
je Quadratmeter und Jahr gelten als grobe Orientierung für die Zuführung zur Rücklage, bei älteren Gebäuden mehr.
aus einem gefassten Beschluss trifft, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Klären Sie das vor dem Kauf und im Kaufvertrag.
Beim Wohnungskauf entscheidet oft nicht die Wohnung über den Erfolg, sondern die Gemeinschaft, in die man eintritt. Drei Dokumente verraten mehr als jede Besichtigung.
Die Teilungserklärung
Sie ist die Verfassung des Hauses. Dort steht, welche Flächen Sondereigentum sind und welche Gemeinschaftseigentum, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und ob es Sondernutzungsrechte an Garten, Stellplatz oder Kellerraum gibt. Der Aufteilungsplan zeigt, welche Räume tatsächlich zur Einheit gehören.
Achten Sie darauf, ob der tatsächliche Zustand mit dem Plan übereinstimmt. Ein zur Wohnung gezogener Kellerraum, ein überbauter Balkon oder eine als Wohnraum genutzte Dachkammer, die im Plan als Speicher geführt wird, sind keine Kleinigkeiten, sondern potenzielle Rückbauforderungen. Ebenso wichtig ist die Gemeinschaftsordnung, in der Stimmrechte, Kostenverteilung und Regeln zur Vermietung oder gewerblichen Nutzung festgelegt sind.
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen
Lesen Sie mindestens die letzten drei Jahre, besser fünf. Dort steht, was beschlossen, vertagt oder abgelehnt wurde. Interessant sind vor allem abgelehnte Sanierungen, denn was heute nicht beschlossen wird, kommt in wenigen Jahren teurer zurück. Ebenso relevant sind laufende Rechtsstreitigkeiten, Rückstände einzelner Eigentümer und der Ton der Versammlungen, der viel über die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft verrät.
Ein bereits gefasster Beschluss über eine Sonderumlage trifft denjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Diese Position gehört vor die Kaufentscheidung und in den Kaufvertrag.
Instandhaltungsrücklage und Wirtschaftsplan
Die Rücklage zeigt, ob die Gemeinschaft vorgesorgt hat. Als grobe Orientierung gelten sieben bis zehn Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr an Zuführung, bei älteren Gebäuden mehr. Eine Rücklage nahe null bei einem Haus mit sechzig Jahren und Originalfenstern ist ein klares Warnsignal.
Der Wirtschaftsplan und die letzten Hausgeldabrechnungen zeigen die laufende Belastung. Wichtig ist die Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile, besonders wenn Sie vermieten wollen, denn Verwaltervergütung und Rücklagenzuführung tragen Sie selbst.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gehören die erwartbaren laufenden Kosten zur Kalkulation der Rendite und beeinflussen die Entscheidung bei der Mieterauswahl und dem Mietvertrag.
Zustand des Gemeinschaftseigentums
Dach, Fassade, Fenster, Steigleitungen, Heizungsanlage, Elektroverteilung und Tiefgarage sind die teuren Posten. Alle liegen im Gemeinschaftseigentum, also zahlen Sie anteilig mit, auch wenn Ihre eigene Wohnung frisch saniert ist. Der Energieausweis des Gebäudes und das Alter der Heizung geben einen ersten Hinweis auf die Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz.
Woran man eine gute Verwaltung erkennt
Abrechnungen kommen pünktlich und sind nachvollziehbar, Beschlüsse werden umgesetzt und dokumentiert, Rückstände werden konsequent verfolgt, und auf Anfragen kommt eine Antwort. Wer vor dem Kauf einmal mit der Verwaltung telefoniert, bekommt in zehn Minuten ein realistisches Bild.
Kurz vor der Entscheidung
Klären Sie das Vorkaufsrecht des Mieters, falls die Wohnung vermietet ist und erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Prüfen Sie, ob die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet liegt, was in Teilen Kölns Modernisierungen und Umwandlungen einschränkt. Und rechnen Sie die Nebenkosten und eine Rücklage für die eigene Wohnung von Anfang an in Ihr Budget ein.
Wer nach Jahren im eigenen Haus in eine Wohnung ziehen möchte, kann den Wechsel mit einer abgestimmten Verkaufs- und Kaufplanung angehen, während Rheinside parallel nach einer passenden Wohnung sucht. Den Wert Ihres Hauses können Sie über eine erste Immobilienbewertung für Ihr bisheriges Zuhause einschätzen lassen.
