Auf einen Blick
vor der Beurkundung muss der Vertragsentwurf vorliegen, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Nutzen Sie die Zeit zur Prüfung.
des Notars abwarten. Erst dann ist der Kaufpreis zu zahlen, nicht früher.
gehören in den Vertrag. Der übliche Gewährleistungsausschluss greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Notar ist dabei neutral, er berät beide Seiten gleichermaßen und vertritt keine von beiden.
Vor dem Termin, die Zwei-Wochen-Frist
Ist mindestens eine Partei Verbraucher, muss der Vertragsentwurf beiden Seiten mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist dient dazu, den Entwurf in Ruhe zu prüfen und Fragen zu stellen. Sie ist kein Formalismus, sondern die einzige Gelegenheit, Änderungen ohne Zeitdruck durchzusetzen. Wer den Entwurf erst am Vorabend liest, verschenkt sie.
Notare und Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, ihre Vertragspartner zu identifizieren und wirtschaftlich Berechtigte festzustellen; die Vorgaben des Geldwäschegesetzes beim Immobilienkauf gelten daher bereits im Vorfeld des Notartermins.
Die wichtigsten Regelungen im Vertrag
Kaufgegenstand und Kaufpreis, mit genauer Bezeichnung nach Grundbuch, Flur und Flurstück, bei Wohnungen mit Miteigentumsanteil und Sondereigentum.
Mitverkauftes Inventar, gesondert aufgeführt und bewertet. Das spart Grunderwerbsteuer und verhindert Streit bei der Übergabe.
Gewährleistung. Beim Verkauf gebrauchter Immobilien von privat wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln und nicht bei ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften. Bekannte Mängel gehören deshalb in den Vertrag, nicht nur in ein Gespräch.
Übergabe und Nutzen-Lasten-Wechsel, also das Datum, ab dem Betriebskosten, Versicherungen und Grundsteuer auf den Käufer übergehen. Üblicherweise gekoppelt an die vollständige Kaufpreiszahlung.
Altlasten, Erschließungsbeiträge und Rechte Dritter, etwa Wege-, Leitungs- und Wohnrechte in Abteilung II des Grundbuchs. Was dort eingetragen ist, übernimmt der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart wird.
Der Termin selbst
Beide Parteien erscheinen mit Personalausweis. Der Notar verliest den Vertrag vollständig, das dauert je nach Umfang vierzig bis neunzig Minuten. Er erläutert jede Regelung und beantwortet Fragen. Änderungswünsche können noch aufgenommen werden, dann wird unterschrieben. Eine Vertretung durch Vollmacht ist möglich, bei Verbrauchern jedoch nur in engen Grenzen und mit anschließender Genehmigung.
Was nach der Unterschrift passiert
Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Käufer davor, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder neu belastet wird. Anschließend holt er die Löschungsbewilligungen der Banken für nicht übernommene Grundschulden ein, fordert die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts an und prüft ein etwaiges gemeindliches Vorkaufsrecht.
Liegen alle Voraussetzungen vor, versendet er die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann ist der Kaufpreis zu zahlen, nicht früher. Nach Zahlungseingang bestätigt der Verkäufer den Erhalt, und der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung. Bis zur Eintragung vergehen je nach Grundbuchamt einige Wochen bis Monate.
Was vor der Unterschrift geklärt sein muss
Die Finanzierungszusage muss schriftlich vorliegen. Bei Wohnungen sollten die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen gelesen sein, weil beschlossene Sonderumlagen den Käufer treffen. Bei vermieteten Objekten gehören Mietverträge, Kautionsnachweise und Nebenkostenabrechnungen auf den Tisch. Und die Übergabe sollte terminlich zum Umzug passen, nicht umgekehrt.
Wer was zahlt
Der Käufer trägt die Kosten der Beurkundung, der Auflassungsvormerkung, der Grundschuldbestellung und der Eigentumsumschreibung sowie die Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer trägt die Kosten der Löschung nicht übernommener Grundschulden. Bei der Übergabe empfiehlt sich ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand, von beiden Seiten unterschrieben.
