Die Quartalsberichte zum Kölner Büromarkt liegen vor, und sie fallen schwach aus. Für die ersten neun Monate werden rund 110.000 Quadratmeter Flächenumsatz ausgewiesen, etwa 31 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Eine zweite Auswertung kommt auf 107.000 Quadratmeter und beziffert den Rückgang mit knapp 40 Prozent. Die Abweichung zwischen beiden Zahlen ist klein und erklärt sich durch unterschiedliche Marktgebiete und Vorjahresbasen. Der Befund ist derselbe.
Interessanter als die Zahl selbst ist aber, wo sie steht. Denn in den übrigen sechs großen Büromärkten sieht es anders aus.
Köln koppelt sich von den Top sieben ab
Berlin hat in den ersten neun Monaten rund 541.000 Quadratmeter umgesetzt und damit etwa die Hälfte mehr als im Vorjahr. München liegt bei etwa 485.000 Quadratmetern mit einem Plus von knapp zwanzig Prozent. Düsseldorf kommt auf rund 198.000 Quadratmeter und knapp dreißig Prozent Zuwachs. Frankfurt und Hamburg bewegen sich mit etwa 300.000 beziehungsweise 270.000 Quadratmetern in einer stabilen Größenordnung.
Köln ist damit der einzige der großen Märkte, der nicht nur stagniert, sondern deutlich zweistellig verliert. In der allgemeinen Berichterstattung geht das unter, weil die Schlagzeilen meist den Bundesdurchschnitt beschreiben, und der ist dank Berlin und München freundlich. Für einen Kölner Eigentümer ist der Bundesdurchschnitt aber die falsche Vergleichsgröße. Wer seine Fläche hier vermietet, konkurriert nicht mit Berlin, sondern mit dem Objekt zwei Straßen weiter.
Woran die Abkopplung liegt, lässt sich aus den Zahlen allein nicht beantworten. Auffällig ist, dass die Märkte mit den größten Zuwächsen diejenigen sind, in denen zuletzt die meisten Großabschlüsse öffentlicher und institutioneller Mieter stattgefunden haben. Köln hat in diesem Jahr keine vergleichbare Einzeltransaktion gesehen. Ein einziger Abschluss über 20.000 Quadratmeter würde die Kölner Bilanz spürbar verändern, was zugleich zeigt, wie schmal die Basis ist, auf der solche Prozentwerte ruhen.
Was die Zahl misst und was sie auslässt
Bevor man daraus einen Markteinbruch liest, lohnt ein Blick auf die Definition. Flächenumsatz ist nach der Richtlinie der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung die Summe aller Flächen, die neu vermietet, an Eigennutzer verkauft oder von diesen selbst errichtet werden. Die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags zählt ausdrücklich nicht dazu. Nur wenn der Mieter dabei zusätzliche Fläche nimmt, fließt diese ein.
Das ist in der aktuellen Marktphase keine Randnotiz. Viele Unternehmen wollen sich nicht auf fünf oder zehn Jahre festlegen, und viele Eigentümer lassen sich lieber auf eine kurze Verlängerung ein, als eine Fläche leer zu ziehen. Jede dieser Einigungen ist eine Transaktion, in der Statistik taucht sie nicht auf. Ein Teil der Differenz zum Vorjahr misst deshalb nicht fehlende Aktivität, sondern verschobene Entscheidungen.
Das macht die Zahl nicht besser, es ändert aber, was man aus ihr schließen sollte. Die Frage ist nicht, ob in Köln noch verhandelt wird. Sie lautet, warum so wenig davon in echten Neuabschlüssen endet.
Der Leerstand spricht deutlicher als der Umsatz
Ausgewiesen werden etwa 531.000 Quadratmeter Leerstand, das sind rund 6,4 Prozent. Rechnet man Untermietflächen hinzu, sind es 6,7 Prozent. Seit Jahresbeginn ist der Leerstand um rund 71.000 Quadratmeter gewachsen. Die zweite Auswertung kommt mit einer Quote von 7,1 Prozent auf einen etwas höheren Wert, was an der weiteren Marktabgrenzung liegt.
Die 0,3 Prozentpunkte zwischen 6,4 und 6,7 sind dabei die aufschlussreichere Zahl. Untermietflächen sind Flächen, die ein Unternehmen gemietet hat, aber nicht mehr braucht und weiterzugeben versucht. Sie sind ein Frühindikator, weil sie Flächen anzeigen, die rechtlich noch gebunden, wirtschaftlich aber bereits frei sind. Wer eine Übergangslösung sucht, findet hier häufig die beweglichsten Angebote, dazu haben wir im Ratgeber zu Interimsflächen und Übergangsbüros einiges zusammengestellt.
Die Mieten laufen auseinander
Bemerkenswert ist, was parallel mit den Mieten passiert. Die Spitzenmiete liegt bei rund 34,00 Euro je Quadratmeter und damit etwa einen Euro über dem Vorjahr, die zweite Auswertung nennt 33,50 Euro. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete ist dagegen auf etwa 19,80 Euro gefallen, rund vier Prozent weniger als im Vorjahr. Ungewichtet liegt sie bei etwa 17,70 Euro, knapp zwei Prozent darunter.
Ein steigender Spitzenwert bei fallendem Durchschnitt beschreibt keinen einheitlichen Markt, sondern zwei. Für neue, zentrale, gut ausgestattete Flächen wird weiterhin gezahlt, und zwar mehr als vorher. Für alles andere wird es schwerer. Dass die flächengewichtete Durchschnittsmiete über der ungewichteten liegt, passt ins Bild, weil die großen Abschlüsse eher im höherpreisigen Segment stattfinden.
Für Mieter mit Bedarf an moderner Fläche in guter Lage heißt das, dass der Markt trotz steigendem Leerstand nicht automatisch günstiger geworden ist. Wer mit Bestandsqualität leben kann, verhandelt dagegen aus einer ungewohnt guten Position.
Was 2027 dazukommt
Auf der Angebotsseite ist die Entwicklung absehbar. Für 2026 werden rund 70.000 Quadratmeter Fertigstellungen erwartet, für 2027 etwa 120.000. Das ist fast eine Verdoppelung, und sie trifft auf einen Markt, der schon heute mehr Fläche hat, als er aufnimmt. Ob daraus zusätzlicher Leerstand wird, hängt von der Vorvermietungsquote ab. Klar ist, dass der Druck auf ältere, unsanierte Flächen weiter zunimmt. Zwei Objekte mit gleicher Quadratmeterzahl sind in diesem Markt längst nicht mehr dasselbe Produkt.
Für Flächen, die sich als Büro nicht mehr platzieren lassen, rückt damit eine andere Frage nach vorn, nämlich ob sich eine andere Nutzung rechnet. Was dabei rechtlich möglich ist und wo die Hürden liegen, steht im Ratgeber zur Umnutzung von Büroflächen in Wohnraum.
Was das praktisch heißt
Für Unternehmen, die in den nächsten zwei Jahren eine Flächenentscheidung treffen müssen, ist die Lage günstiger als lange. Mehr Auswahl, mehr Spielraum bei Ausbaubudget und mietfreien Zeiten, und ein Zeitfenster, das sich mit den Fertigstellungen 2027 eher noch öffnet. Wer allerdings erst neun Monate vor Vertragsende anfängt, hat von dieser Position nichts, weil ihm die Alternative fehlt. Wie der Vorlauf realistisch aussieht, steht im Beitrag zum auslaufenden Gewerbemietvertrag, und warum sich Gesuche an der Zeitachse entscheiden, in Time kills Deals.
Für Eigentümer ist die Lage unbequemer, und die naheliegende Reaktion ist nicht unbedingt die richtige. Eine kurze Verlängerung vermeidet Leerstand im nächsten Jahr, verschiebt die Verhandlung aber nur, und zwar in eine Lage mit noch kürzerer Restlaufzeit. Restlaufzeit ist dabei kein Nebenaspekt, sondern ein Wertfaktor. Ein Objekt mit zwölf Monaten Restlaufzeit wird anders bewertet als eines mit fünf Jahren, bei identischer Miete. Wer Leerstand um den Preis sehr kurzer Laufzeiten vermeidet, nimmt den Abschlag trotzdem mit, nur an anderer Stelle.
Sinnvoller ist, die Laufzeit als Preisbestandteil zu behandeln statt als Zugeständnis. Flexibilität hat einen Wert, und wer sie will, kann dafür zahlen. Wer sich länger bindet, bekommt im Gegenzug Ausbaubudget, mietfreie Monate oder eine gestaffelte Miete. Das ist die unbequemere Verhandlung, aber die, die den Wert der Immobilie erhält.
Wie sich der tatsächliche Flächenbedarf vor einer solchen Verhandlung ermitteln lässt, steht unter Flächenbedarf für Büroflächen berechnen. Die Einordnung des ersten Halbjahres finden Sie im Beitrag zum Kölner Büromarkt im Halbjahr 2026.
Die genannten Zahlen geben den Stand der Kölner Marktberichte zum dritten Quartal von Anfang Oktober 2026 wieder. Abweichungen zwischen den einzelnen Auswertungen sind methodisch bedingt und betreffen vor allem die Abgrenzung des Marktgebiets.
