Der Gesetzentwurf zum Mietrecht II liegt seit der ersten Lesung im Juli im Rechtsausschuss. Er greift an vier Stellen ein, bei Indexmieten, möblierter Vermietung, Kurzzeitmietverträgen und der Schonfristzahlung. Geltendes Recht ist er noch nicht, und für Köln und Bergisch Gladbach ist er besonders relevant, weil beide Städte als angespannte Wohnungsmärkte gelten.
Seit dem Frühjahr kursieren Überschriften, nach denen Vermieter sich auf neue Pflichten einstellen müssen. Der Eindruck, das alles gelte bereits, ist falsch. Richtig ist, dass ein Gesetzentwurf im Verfahren steckt, der an vier Stellen ins Mietrecht eingreift, und dass er sich bis zur Verabschiedung noch verändern kann.
Die Bundesregierung hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen, im Sprachgebrauch heißt er Mietrecht II. Der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen. Dort liegt er. Änderungen im laufenden Verfahren sind ausdrücklich möglich, und aus der Union kommen genau dazu Forderungen.
Die vier Punkte des Entwurfs
Der erste betrifft Indexmietverträge, also Verträge, in denen sich die Miete automatisch an den Verbraucherpreisindex koppelt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll ein Anstieg des Index von mehr als drei Prozent im Jahr künftig nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen, soweit er über dieser Schwelle liegt.
Die Mechanik dahinter ist einfacher, als sie klingt. Steigt der Index um fünf Prozent, wirken die ersten drei Prozentpunkte voll, von den übrigen zwei nur die Hälfte. Die Miete darf also um vier statt um fünf Prozent steigen. Bei moderater Inflation ändert sich nichts, weil die Schwelle gar nicht erreicht wird. Die Regelung greift genau in den Jahren, in denen die Indexmiete für Vermieter interessant war und für Mieter unangenehm wurde.
Wer in den vergangenen Jahren Indexmieten vereinbart hat, weil sie als das ruhigere Instrument galten, sollte diese Verträge durchsehen. Interessant ist dabei weniger die Zahl der Verträge als die Frage, ob die Klausel überhaupt sauber formuliert ist, denn daran scheitern Indexanpassungen in der Praxis häufiger als an neuen Grenzen.
Der zweite betrifft möblierte Wohnungen. Vermieter sollen den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen müssen. Vorgesehen ist eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete bei vollmöblierter Vermietung. Der Hintergrund liegt auf der Hand: Über Möblierung ließ sich die Mietpreisbremse bislang aushebeln, weil sich der Aufschlag kaum überprüfen ließ. Wer keine Auskunft erteilt, muss sich die Wohnung für die Mietpreisbremse als unmöbliert zurechnen lassen, und dann zählt die gesamte vereinbarte Miete gegen die zulässige Grenze.
Der dritte betrifft die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Sie soll auf sechs Monate begrenzt werden, mit der Möglichkeit einer einmaligen Verlängerung auf acht. Aufeinanderfolgende Kurzzeitmietverträge werden zusammengerechnet, damit die Grenze nicht durch Kettenverträge umgangen wird.
Der vierte betrifft die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Bisher heilt eine Nachzahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung, die hilfsweise ausgesprochene ordentliche bleibt wirksam. Genau diese Konstruktion nutzen viele Kündigungen. Künftig soll der Mieter mit einer Zahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung abwenden können.
Warum das in Köln und Bergisch Gladbach besonders zählt
Mehrere der geplanten Regelungen knüpfen an Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt an, und das ist der Punkt, an dem es für unsere Region konkret wird. Köln und Bergisch Gladbach gehören beide zu den Gemeinden, die das Land in der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen aufgeführt hat. Die Verordnung gilt seit dem 1. März 2025 und hat den Kreis der erfassten Kommunen deutlich erweitert.
Für beide Städte heißt das schon heute, unabhängig von der Reform:
- Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Diese Regelung gilt bundesrechtlich bis zum 31. Dezember 2029.
- Im laufenden Mietverhältnis liegt die Kappungsgrenze bei fünfzehn statt zwanzig Prozent in drei Jahren, befristet bis zum 28. Februar 2030.
- Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach acht Jahren auf Eigenbedarf berufen. Der gesetzliche Grundfall wären drei Jahre, das Höchstmaß zehn. Auch diese Frist läuft bis zum 28. Februar 2030.
Wer also in Köln oder Bergisch Gladbach vermietet, ist von den Teilen der Reform, die an angespannte Märkte anknüpfen, nach heutigem Stand erfasst. Das unterscheidet die Lage von vielen Gemeinden im Umland.
Was der Entwurf nicht ändert
In der Berichterstattung geht das meist unter, obwohl es für die Praxis genauso wichtig ist. Die Mietpreisbremse selbst wird von diesem Entwurf nicht angefasst, sie war bereits im Sommer 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert worden. An der Kappungsgrenze ändert sich nichts. Die Regeln zur Modernisierungsumlage bleiben, wie sie sind. Und die Eigenbedarfskündigung wird in ihren Voraussetzungen nicht verschärft.
Der Entwurf setzt also nicht an den großen Stellschrauben an, sondern an vier Wegen, auf denen sich die bestehenden Grenzen bislang umgehen ließen. Das erklärt auch, warum die Diskussion darüber so zäh verläuft. Es geht weniger um Prinzipien als um Ausnahmen.
Was im Verfahren noch offen ist
Aus der Unionsfraktion kommen Änderungswünsche zu zwei der vier Punkte. Bei der Kurzzeitvermietung wird bezweifelt, ob starre Obergrenzen der Lebenswirklichkeit in allen Fällen gerecht werden. Bei der Schonfristzahlung gibt es die Forderung, die Regelung auf angespannte Wohnungsmärkte zu beschränken, statt sie bundesweit gelten zu lassen.
Beides sind keine Randfragen. Würde die Schonfristregelung auf angespannte Märkte begrenzt, bliebe sie für Köln und Bergisch Gladbach gleichwohl anwendbar, für viele Vermieter im Bergischen dagegen nicht. Und bei der Kurzzeitvermietung entscheidet die Ausgestaltung darüber, ob befristete Vermietungen an Projektmitarbeiter, Handwerker oder Menschen in einer Trennungssituation weiter praktikabel bleiben.
Was jetzt sinnvoll ist
Aktionismus lohnt sich nicht, solange der Entwurf im Ausschuss liegt. Drei Dinge lassen sich trotzdem ohne Risiko erledigen.
Erstens der Blick in die eigenen Verträge. Wer Indexmieten vereinbart hat, sollte wissen, wie viele es sind und wie die Klausel formuliert ist. Wer möbliert vermietet, sollte den Möblierungsanteil sauber beziffern können, statt ihn in einer Gesamtmiete verschwinden zu lassen. Das ist ohnehin die bessere Praxis, weil eine Pauschalmiete im Streitfall schwer zu verteidigen ist.
Zweitens die Frage, ob befristete Vermietungen im Bestand tatsächlich einen anerkannten vorübergehenden Zweck haben oder nur so genannt werden. Diese Unterscheidung wird durch den Entwurf wichtiger, nicht neu.
Drittens, und das betrifft vor allem Verkäufer, der Blick auf die Achtjahresfrist. Wer eine vermietete Eigentumswohnung veräußert, die nach Überlassung an den Mieter umgewandelt wurde, verkauft ein Objekt, das der Käufer acht Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs freibekommt. Das ist preisrelevant und gehört vor den Notartermin, nicht danach. Wie sich ein Bestandsmietverhältnis auf Kauf und Verkauf auswirkt, haben wir im Beitrag Immobilie mit Mieter kaufen oder verkaufen ausführlich beschrieben. Zur Auswahl von Mietern und zur Vertragsgestaltung im laufenden Bestand steht der Ratgeber Vermieten in Köln und Bergisch Gladbach bereit.
Wir verfolgen das Verfahren und melden uns, sobald der Ausschuss eine Fassung vorlegt. Bis dahin gilt das bestehende Recht unverändert.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 30. September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist am Ende der verabschiedete Gesetzestext.
