Die Kölner Maklerhäuser haben ihre Halbjahresberichte im Juli vorgelegt. Sie kommen zu ähnlichen, aber nicht identischen Ergebnissen, weil jedes Haus das Marktgebiet etwas anders abgrenzt und Eigennutzer sowie Untermietverträge unterschiedlich behandelt. Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 liegt je nach Quelle zwischen rund 73.000 und 80.000 Quadratmetern.
Wer eine Gewerbefläche sucht, rechnet mit Quadratmeterpreisen. Der Hebesatz der Gemeinde steht selten daneben, obwohl er bei einer GmbH schnell den Gegenwert mehrerer Monatsmieten ausmacht. Zwischen Leverkusen und Overath liegen in unserer Region 300 Prozentpunkte, und dazwischen sind es ein paar Kilometer.
Wir haben die aktuellen Hebesätze zusammengetragen und durchgerechnet, was der Unterschied tatsächlich bedeutet.
Die Hebesätze in der Region
Die folgenden Werte stammen, soweit möglich, von den Städten selbst. Wo das nicht der Fall ist, steht es in der Tabelle.
| Stadt oder Gemeinde | Hebesatz Gewerbesteuer | Stand und Quelle |
|---|---|---|
| Leverkusen | 250 % | 2026, Stadt Leverkusen |
| Odenthal | 424 % | 2025, Steuerportal |
| Burscheid | 445 % | 2025, Steuerportal |
| Leichlingen | 445 % | 2025, Steuerportal |
| Köln | 475 % | 2026, Stadt Köln |
| Kürten | 480 % | 2025, Steuerportal |
| Wermelskirchen | 480 % | 2025, Steuerportal |
| Bergisch Gladbach | 485 % | seit 2026, Stadt Bergisch Gladbach |
| Rösrath | 490 % | 2026, Stadt Rösrath |
| Overath | 550 % | 2025 und 2026, Haushaltssatzung Overath |
Ein Hinweis zu den Portalwerten. Sie sind ein Jahr älter und in mindestens einem Fall überholt. Bergisch Gladbach wird dort noch mit 460 Prozent geführt, die Stadt selbst weist seit 2026 485 Prozent aus. Wer eine Standortentscheidung an einer Zahl festmacht, sollte sie in der Hebesatzsatzung der jeweiligen Gemeinde nachlesen.
Was der Unterschied konkret kostet
Die Rechnung ist einfacher, als sie klingt. Der Gewerbeertrag wird mit der Steuermesszahl von 3,5 Prozent multipliziert, daraus entsteht der Steuermessbetrag. Dieser wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Bei einer GmbH gibt es keinen Freibetrag, bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften bleiben 24.500 Euro Gewerbeertrag frei.
Angenommen, eine GmbH erzielt 200.000 Euro Gewerbeertrag. Der Steuermessbetrag beträgt dann 7.000 Euro. Daraus ergibt sich:
| Standort | Hebesatz | Gewerbesteuer im Jahr |
|---|---|---|
| Leverkusen | 250 % | 17.500 € |
| Odenthal | 424 % | 29.680 € |
| Köln | 475 % | 33.250 € |
| Bergisch Gladbach | 485 % | 33.950 € |
| Rösrath | 490 % | 34.300 € |
| Overath | 550 % | 38.500 € |
Zwischen Leverkusen und Overath liegen 21.000 Euro im Jahr. Bei einer Bürofläche von 300 Quadratmetern zu 12 Euro entspricht das ungefähr fünf Jahresmieten Differenz über fünf Jahre gerechnet, oder anders gesagt: Der Steuerunterschied übersteigt die Jahresmiete deutlich.
Warum Leverkusen kein Dauerzustand ist
Leverkusen ist seit Jahren der auffällige Ausreißer nach unten, und das ist vielen Unternehmen in der Region bekannt. Wer jetzt dorthin zieht, sollte allerdings die beschlossenen Änderungen kennen.
Der Stadtrat hat im Juli 2026 den Haushalt samt Haushaltssicherungskonzept beschlossen. Darin ist für das Jahr 2029 eine Anhebung des Gewerbesteuerhebesatzes auf 290 Prozent vorgesehen. Bei der Grundsteuer geht es schneller. Zum 1. Januar 2027 steigt die Grundsteuer B von 750 auf 960 Hebesatzpunkte, ab 2028 kommen weitere 40 Punkte dazu. Die Grundsteuer A steigt zum selben Zeitpunkt von 375 auf 480 Punkte.
Für Mieter einer Gewerbefläche ist die Grundsteuer keine Nebensache, weil sie in aller Regel umlagefähig ist und damit in den Nebenkosten landet. Wie sich eine Gesamtbelastung zusammensetzt, steht in unserem Beitrag zu Index, Staffel und Nebenkosten.
Für wen der Hebesatz wirklich zählt
Der Unterschied trifft nicht jede Rechtsform gleich. Bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften wird die Gewerbesteuer weitgehend auf die Einkommensteuer der Gesellschafter angerechnet. Diese Anrechnung wirkt bis zu einem Hebesatz von ungefähr 400 Prozent vollständig, darüber bleibt ein Rest hängen. Der Sprung von Leverkusen nach Overath schmerzt hier also, aber nicht in voller Höhe.
Bei einer GmbH gibt es diese Anrechnung nicht. Die Gewerbesteuer ist endgültige Belastung, und der Hebesatz schlägt eins zu eins durch. Für Kapitalgesellschaften mit ordentlichem Ertrag ist der Standort deshalb eine echte Steuerfrage.
Was neben der Steuer über den Standort entscheidet
Ein niedriger Hebesatz nützt wenig, wenn die passende Fläche fehlt. In der Praxis scheitern Umzüge selten an der Steuer und häufig an drei anderen Punkten. Erstens an der Verfügbarkeit, weil im gewünschten Zuschnitt nichts frei ist. Zweitens an den Arbeitswegen der Belegschaft, weil ein Standortwechsel über die Stadtgrenze bei einem Teil der Mitarbeiter zu Kündigungen führt. Drittens an der Erreichbarkeit für Kunden und Lieferanten.
Dazu kommt der Mietunterschied selbst. Was Flächen in Bergisch Gladbach kosten, haben wir in unserem Beitrag zu den Gewerbemieten in Bergisch Gladbach aufgeschlüsselt. Für Köln lohnt der Blick in die Halbjahresbilanz zum Kölner Büromarkt.
Sinnvoll ist, die Steuerersparnis und die Flächenkosten in einer Rechnung zusammenzuführen, statt beides getrennt zu betrachten. Genau das machen wir bei der Standortsuche, und die Systematik dahinter steht in unserem Ratgeber zur Standort- und Wettbewerbsanalyse.
Die genannten Hebesätze gelten zum angegebenen Stand und ändern sich durch Ratsbeschluss. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Was ein Standortwechsel im Einzelfall bedeutet, gehört mit dem Steuerberater durchgerechnet.
Sie prüfen einen Standortwechsel und wollen wissen, was in Frage kommt? Sprechen Sie uns an.
