Am 30. Oktober 2025 ist der sogenannte Bau-Turbo in Kraft getreten, der neue § 246e im Baugesetzbuch. Er sollte Wohnungsbau beschleunigen, indem Kommunen Vorhaben auch dann zulassen können, wenn sie dem Bebauungsplan widersprechen. Ein Jahr später lässt sich die naheliegende Frage, ob das funktioniert hat, nicht beantworten. Und zwar nicht, weil die Antwort kompliziert wäre, sondern weil niemand gezählt hat.
Das ist kein Vorwurf ins Blaue. Die Bundesregierung hat auf eine Kleine Anfrage im Bundestag eingeräumt, dass ihr die durchschnittliche Dauer von Verfahren nach dem Bau-Turbo nicht bekannt ist und dass ein Monitoring erst nach dem Inkrafttreten begonnen wurde, freiwillig und teilweise rückwirkend. Die Evaluierung des Gesetzes soll nach der Gesetzesbegründung bis spätestens Ende 2029 abgeschlossen sein. Ein Zwischenbericht ist nicht vorgesehen. Die Regelung läuft Ende 2030 aus.
Was es an Zahlen gibt und was nicht
Die einzige amtliche Kommunalbefragung zum Thema stammt vom September 2025, also aus der Zeit vor dem Inkrafttreten. Sie konnte deshalb gar keine Anwendungszahlen erheben. Ihr einziger belastbarer Befund ist, dass schon vor dem Gesetzesbeschluss jede fünfte Kommune Voranfragen verzeichnete.
Was danach kam, war Wissensvermittlung, kein Zählen. Das Bundesbauministerium hat ein Umsetzungslabor betrieben, das bis April 2026 lief und einen Praxisleitfaden hervorgebracht hat. Eine Zwischenbilanz zum Jahrestag gibt es von keiner Stelle, weder vom Bund noch von den kommunalen Spitzenverbänden noch von Nordrhein-Westfalen.
Es kursieren einzelne Zahlen aus einzelnen Städten, etwa aus München, Hamburg und Heidelberg. Sie stammen von den Städten selbst, folgen unterschiedlichen Zählweisen und beziehen sich auf verschiedene Stichtage. Addieren lassen sie sich nicht.
Köln hat ein Verfahren, aber keine veröffentlichte Bilanz
Der Rat der Stadt Köln hat am 19. März 2026 mit breiter Mehrheit beschlossen, den Bau-Turbo anzuwenden, und dazu Leitlinien verabschiedet. Das Vorhaben muss zum Flächennutzungsplan passen, also auf einer Wohn- oder Mischbaufläche liegen, und es muss mit den bestehenden Ratsbeschlüssen vereinbar sein, namentlich mit dem Kooperativen Baulandmodell, den Klimaschutzleitlinien, der Stadtstrategie und dem Masterplan Stadtgrün. Ab 75 Wohneinheiten, bei Vorhaben im Außenbereich und bei Abweichungen von beschlossenen Konzepten ist die Politik zu beteiligen. Die Verwaltung begründete das Ganze mit der durchschnittlichen Dauer eines Kölner Bebauungsplanverfahrens von drei bis vier Jahren.
Zur Frage, was seitdem daraus geworden ist, kursiert ein Zahlenstand von 128 Anfragen und 23 positiv abgeschlossenen Fällen mit rund 730 Wohnungen. Wir geben diese Zahlen hier bewusst nicht als Kölner Jahresbilanz aus. Sie stammen aus einer einzigen, teilweise maschinell erstellten Quelle, die sich in derselben Meldung an anderer Stelle widerspricht, und eine Bestätigung durch die Stadt oder das Ratsinformationssystem war nicht auffindbar.
Für Bergisch Gladbach und den Rheinisch-Bergischen Kreis ließ sich überhaupt kein Beschluss und keine Leitlinie zum Bau-Turbo finden. Das heißt nicht, dass das Instrument dort nicht anwendbar wäre. Es heißt, dass die Erwartungssicherheit geringer ist und das Gespräch mit der Bauverwaltung vor jedem Antrag umso wichtiger wird.
Der Flaschenhals ist die Gemeinde, und er ist kaum angreifbar
Diese Aussage lässt sich inzwischen mit Rechtsprechung belegen, und sie ist für jeden Eigentümer die praktisch wichtigste. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat im November 2025 als erstes Obergericht entschieden, dass die Zustimmung der Gemeinde, anders als das Einvernehmen nach § 36 Baugesetzbuch, nicht schon deshalb erteilt werden muss, weil das Vorhaben rechtmäßig ist. Sie wird nur erteilt, wenn das Vorhaben mit den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde vereinbar ist, sie dient der kommunalen Planungshoheit, und eine höhere Behörde kann sie nicht ersetzen. Das Verwaltungsgericht Neustadt hat im August 2026 in dieselbe Richtung entschieden und ergänzt, dass ein Gericht die Zustimmungsentscheidung nicht durch eine eigene ersetzen kann.
In Nordrhein-Westfalen gibt es bislang keine Entscheidung zum Bau-Turbo, soweit sich das recherchieren lässt. Das ist nach einem Jahr weniger überraschend, als es klingt. Die bisherigen Fälle betrafen Bauherren, die an einer verweigerten Zustimmung gescheitert sind, nicht Nachbarn, die sich gegen erteilte Genehmigungen wehren.
Praktisch heißt das: Wer ein Vorhaben über den Bau-Turbo plant, klärt die Haltung der Kommune, bevor er irgendetwas einreicht. Die Vorabstimmung ist hier nicht Höflichkeit, sondern das eigentliche Verfahren.
Was in Nordrhein-Westfalen dazugekommen ist
Das Land hat den Bau-Turbo mit einer baufachlichen Mitteilung vom 30. April 2026 eingeführt. Interessant ist darin die Haltung zum alten Streit, ob der Bau-Turbo auch das Bauordnungsrecht erfasst. Der Bund verneint das. Nordrhein-Westfalen stellt denselben Grundsatz voran, verweist aber auf eine Öffnungsklausel im Baugesetzbuch, über die das Land bestimmen kann, dass Abweichungen auch landesrechtliche Festsetzungen erfassen. Das ist kein offener Konflikt, sondern die Nutzung einer bundesrechtlich angelegten Option.
Wichtiger für die Praxis ist die novellierte Landesbauordnung, die seit dem 1. September 2026 gilt. Der neue § 89a verzahnt die gemeindliche Zustimmung, den Bau-Turbo und die erstmals in Nordrhein-Westfalen eingeführte Genehmigungsfiktion. Die Entscheidung über den Bauantrag kann frühestens einen Monat nach der Gemeindeentscheidung wirksam werden, die Fiktion selbst greift nach drei Monaten, im vereinfachten Verfahren beträgt die Frist sechs Wochen, und das alles nur für Anträge ab dem 1. September. Ein Punkt, der dabei gern übersehen wird: Die Genehmigungsfiktion bedeutet nicht, dass das Vorhaben materiell rechtmäßig ist. Man kann auf sie verzichten, und manchmal ist das die klügere Entscheidung.
Für Bestandseigentümer sind zwei Fallgruppen interessanter als die dritte
In der öffentlichen Debatte geht es fast nur um Neubau auf der grünen Wiese. Der Bau-Turbo erfasst aber auch die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung bestehender Gebäude, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, und ausdrücklich die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken. Ein leerstehendes Büro, ein aufgegebenes Ladenlokal, ein ungenutztes Dachgeschoss, eine zu knappe Grundflächenzahl in einem alten Bebauungsplan, das sind die typischen Konstellationen im Bestand.
Dazu kommt, dass die novellierte Landesbauordnung Umnutzungen zu Wohnraum unabhängig vom Bau-Turbo erheblich erleichtert hat, weil sie die Anforderungen an bestehende Bauteile zurücknimmt. Für Eigentümer, die über eine Umwandlung nachdenken, ist das in der Summe die relevantere Neuerung. Was dabei zu beachten ist, haben wir im Ratgeber zur Umnutzung von Büroflächen in Wohnraum zusammengestellt.
Was der Bau-Turbo nicht leistet
Er setzt kein Fachrecht außer Kraft. Abstandsflächen, Brand-, Wärme- und Schallschutz, Immissionsschutz sowie Natur-, Arten-, Denkmal- und Hochwasserschutz gelten weiter, ebenso Nachbarschutz und das Gebot der Rücksichtnahme. Er senkt keine Baukosten. Und er bewegt den Kölner Bauüberhang von rund zehntausend genehmigten, aber nicht gebauten Wohnungen um keinen Meter.
Das ist am Ende der ehrlichste Befund nach einem Jahr. Der Bau-Turbo wirkt dort, wo er ansetzt, nämlich in der Genehmigungsphase. Ob daraus Wohnungen werden, entscheidet sich an Baukosten und Finanzierung, und dort hat sich nichts geändert. Praktiker aus der Projektentwicklung halten anderthalb Jahre für eine realistische Verfahrensdauer, nicht die manchmal genannten zwei Monate. Gegenüber einem Bebauungsplanverfahren bleibt das trotzdem eine Ersparnis von mehreren Jahren.
Wenn Sie ein Grundstück oder ein Bestandsgebäude in Köln oder im Rheinisch-Bergischen Kreis haben und überlegen, ob sich Wohnungsbau oder eine Umnutzung rechnet, sehen wir uns das gern mit Ihnen an. Zur Einordnung des gewerblichen Marktumfelds passt unsere Auswertung zum Kölner Büromarkt im dritten Quartal.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 14. Oktober 2026 wieder. Wo sich Angaben nicht aus amtlichen Quellen belegen ließen, haben wir das kenntlich gemacht, statt die Lücke mit Zahlen zu füllen.
