Auf einen Blick
statt Quadratmeterpreis. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete, dazu kommt der Bodenwert.
ist die Basis für den Kaufpreisfaktor. Vermischen Sie ihn nicht mit dem Faktor auf die Potenzialmiete.
Spekulationsfrist gilt für private Verkäufer. Wer in fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gerät in den gewerblichen Grundstückshandel.
Ein Mehrfamilienhaus, unter Anlegern oft Zinshaus oder Renditeobjekt genannt, wird nicht wie ein Eigenheim gekauft, sondern wie eine Kapitalanlage gerechnet. Der Käufer erwirbt einen Zahlungsstrom, und alles was diesen Strom sicherer oder unsicherer macht, bewegt den Preis.
Ertragswert statt Quadratmeterpreis
Der Wert entsteht aus der nachhaltig erzielbaren Jahresnettokaltmiete, vermindert um die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über den Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer. Dazu kommt der Bodenwert. Ein Quadratmeterpreis ist bei Mehrfamilienhäusern nur eine Plausibilitätsprobe, keine Bewertungsgrundlage.
Ist-Miete und Potenzialmiete
Die Ist-Miete ist das, was heute fließt. Die Potenzialmiete ist das, was bei Neuvermietung marktüblich wäre. Die Differenz nennt man Mietsteigerungspotenzial, und sie ist bei lange bestehenden Mietverhältnissen oft erheblich. Entscheidend ist, wie realistisch das Potenzial gehoben werden kann. Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Mieterstruktur und der Zustand der Wohnungen setzen enge Grenzen. Ein Verkäufer, der nur mit der Potenzialmiete argumentiert, verliert in der Verhandlung an Glaubwürdigkeit.
Der Kaufpreisfaktor
Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er ist die Kennzahl, mit der Käufer Objekte vergleichen, und er hängt an Lage, Zustand, Mieterstruktur und Zinsniveau. In guten Kölner Lagen liegen Faktoren deutlich höher als im Umland, für sanierungsbedürftige Objekte mit Leerstand deutlich niedriger. Wichtig ist, den Faktor immer auf die Ist-Miete zu beziehen und ihn nicht mit dem Faktor auf Potenzialmiete zu vermischen.
Worauf Käufer zuerst schauen
Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Elektrik, weil das die teuren Posten sind. Danach die Mietaufstellung mit Vertragsdatum, Höhe, Staffel- oder Indexvereinbarungen und Kautionsnachweis. Dann die Nebenkostenabrechnungen der letzten beiden Jahre, weil sich dort ablesen lässt, wie viel nicht umlagefähig bleibt. Und schließlich alles, was rechtlich hakt, also Wohnrechte, Wegerechte, offene Forderungen, Rückstände, laufende Verfahren.
Was den Preis nach unten zieht
Sanierungsstau an Hülle und Technik, ein Energieausweis am unteren Ende der Skala, Wohnungen mit veralteten Bädern, eine Heizungsanlage jenseits der dreißig Jahre, uneinheitliche Mietverträge ohne Anpassungsklauseln, Leerstand ohne erkennbaren Grund und fehlende Unterlagen. Eine mehr als dreißig Jahre alte Heizung löst nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz keine Austauschpflicht mehr aus, kann für den Käufer aber trotzdem den Preis drücken, wenn eine Erneuerung wegen Alter und Zustand ohnehin absehbar ist.
Verkauf mit Bestandsmietern
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, Kauf bricht nicht Miete. Das ist für Kapitalanleger kein Nachteil, sondern der Normalfall. Für den Verkaufsprozess bedeutet es, dass Besichtigungen angekündigt und terminlich abgestimmt werden müssen. Eine offene Information der Mieter kostet nichts und verhindert Gerüchte im Haus.
Steuern und Fristen
Für private Verkäufer gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels, mit Gewerbesteuer und Bilanzierungspflicht als Folge. Diese Abgrenzung gehört vor den Verkauf zum Steuerberater, nicht danach.
Die Entscheidung, ob Sie die Immobilie selbst oder die Gesellschaft mit ihrem Immobilienbesitz veräußern, macht den Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal auch bei den steuerlichen Folgen und der Prüfung des Verkaufs relevant.
Unser Vorgehen
Wir bewerten über Ertrags- und Sachwert, prüfen Mietverträge und Nebenkosten auf Belastbarkeit und bereiten die Zahlen so auf, wie ein Kapitalanleger sie erwartet. Dazu kommt ein Netzwerk regionaler Investoren, das den Verkauf häufig ohne öffentliches Inserat ermöglicht.
