Auf einen Blick
haben Käufer eines vom Voreigentümer selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhauses für bestimmte Nachrüstpflichten. Bewerten Sie diese vor dem Notartermin.
darf weiterlaufen. Ein funktionierender Gas- oder Ölkessel muss nicht allein wegen seines Alters ausgetauscht werden.
Zuschüsse für Einzelmaßnahmen und Heizungstausch müssen vor Beginn der Maßnahme beantragt sein. Ein zu früher Auftrag kostet die Förderung.
Wer ein älteres Haus kauft, übernimmt nicht nur das Gebäude, sondern auch die gesetzlichen Pflichten daran. Die wichtigsten stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz und greifen in vielen Fällen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel.
Die Zwei-Jahres-Frist nach dem Kauf
Bestimmte Nachrüstpflichten gelten für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Voreigentümer selbst bewohnt hat, erst für den neuen Eigentümer, und zwar innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Wer kauft, sollte diese Punkte deshalb schon vor dem Notartermin bewertet haben, denn sie gehören in die Kalkulation und in die Preisverhandlung.
Die alte Heizung darf bleiben
Ein dreißig Jahre alter Gas- oder Ölkessel muss nach der neuen Rechtslage nicht allein wegen seines Alters ausgetauscht werden. Für Käufer ist das eine Entwarnung, denn eine funktionierende Heizung darf unabhängig vom Baujahr weiterlaufen. Typenschild und Schornsteinfegerprotokoll gehören trotzdem vor dem Kauf auf den Tisch. Ein dreißig Jahre alter Kessel ist kein Rechtsproblem mehr, aber ein Posten in der Kalkulation, weil ein Austausch aus wirtschaftlichen Gründen in absehbarer Zeit anstehen kann.
Dämmung der obersten Geschossdecke
Oberste Geschossdecken beheizter Räume müssen so gedämmt sein, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin eingehalten wird. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Bei einem nicht ausgebauten Spitzboden ist das oft die günstigste Maßnahme überhaupt, mit Kosten im niedrigen vierstelligen Bereich.
Dämmung von Rohrleitungen
Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, also typischerweise im Keller, müssen gedämmt werden. Diese Pflicht gilt unbefristet und wird in der Praxis häufig übersehen, obwohl sie mit geringem Aufwand erfüllbar ist.
Freie Wahl beim Einbau einer neuen Heizung
Beim Neueinbau kann zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Gas, Öl und Biomasse gewählt werden. Für neue Gas- und Ölheizungen steigt der Pflichtanteil klimafreundlicher Brennstoffe auf zehn Prozent ab 2029, fünfzehn Prozent ab 2030, dreißig Prozent ab 2035, sechzig Prozent ab 2040 und vollständig klimaneutral ab 2045. Wer beim Kauf bereits mit einem Heizungstausch rechnet, muss diese Vorgaben in die Kalkulation einbeziehen. Die Anlage kann frei gewählt werden, die künftigen Brennstoffkosten bei Gas und Öl werden dadurch aber Teil der Rechnung.
Weitere Punkte bei größeren Maßnahmen
Wer mehr als zehn Prozent einer Bauteilfläche erneuert, also etwa die Fassade verputzt oder das Dach neu deckt, muss dabei die energetischen Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes für dieses Bauteil einhalten. Das macht den Zeitpunkt einer ohnehin geplanten Instandsetzung zum richtigen Moment für die energetische Verbesserung, weil Gerüst und Handwerker nur einmal anrücken.
Förderung und Beratung
Für Einzelmaßnahmen und Heizungstausch stehen Zuschüsse der Bundesförderung für effiziente Gebäude sowie zinsverbilligte Kredite zur Verfügung. Grundlage ist in aller Regel ein individueller Sanierungsfahrplan durch einen Energieberater, der die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge bringt. Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt sein, ein zu früher Auftrag kostet die Förderung.
Was das für die Kaufentscheidung bedeutet
Ein Haus aus den siebziger Jahren mit Originalheizung, ungedämmtem Spitzboden und Fenstern aus den Neunzigern ist nicht schlechter als ein saniertes, es ist nur anders zu rechnen. Lassen Sie die absehbaren Pflichten vor dem Angebot beziffern, dann verhandeln Sie mit Zahlen statt mit Vermutungen.
Für die technische Einschätzung arbeiten wir mit ARCHITEKTUR und ENERGIEBERATUNG Ehrhardt zusammen, für die Finanzierung der Maßnahmen mit Baufi24.
